婚前女方要求房產証改名 百萬房產贈與稅得25萬

　　“本打算下個月領証結婚，現在尷尬了。婚房是我父親名下的，房產証上沒我的名字。女朋友知道這件事后，以為是我的名字。現在不願意了，讓把名字改為我們倆。我父親也同意，但稅費太高了。”近日，在嶗山區工作的張先生向記者反映說。1月30日，記者了解到，非親屬贈與有3%的契稅、2%的公証費，還有20%的個人所得稅。直系親屬之間可以免除個人所得稅。也就是說，百萬房產贈與稅費最多 25萬。

　　婚前女友想房產証加名

　　最近，在嶗山區工作的張先生很郁悶。“我們談了3年多，感情非常好。下個月，我倆計劃去領証。婚房也不錯，在嶗山區，總價100多萬，套二房子，面積80多平方米。這套房子是父親三年前購買的。當時我的工資很低，貸款額度不行，用他的名義買的。前幾天女朋友問起這事，我就說了。結果她家裡要求我把房產証名字改成我和她的名字。”張先生說。

　　“雙方僵持一段時間，最后我家裡妥協了。但是到交易中心辦理房產証改名問題時發現太麻煩了，而且稅費非常高。由於沒有領取結婚証，女友和我不是親屬關系，屬於普通人之間的贈與。還得去公証處公証，這筆費用是房價的2%。地稅局的稅費也有很多。我家裡覺得得不償失，不想更改了。可女友家裡還是想改，爭吵好幾次了，不知道怎麼解決。”

　　記者了解到，婚姻關系存續期間，房屋、土地權屬原歸夫妻一方所有，變更為夫妻雙方共有的，免征契稅。然而，領証之前的房產証更名則非常麻煩，而且稅費很高。

　　百萬房產贈與稅費25萬

　　1月29日，記者進行了調查。在青島市，張先生這樣的情況屬於房產贈與。由父親同子女到公証部門辦理贈與公証，然后辦理房屋評估作價和房屋鑒定，最后到房產所屬管轄的房屋土地管理局的“証件事物所”，攜帶戶口本、身份証、公証書、評估材料、鑒定材料、房產証等有關証件。簽署確認書。與父母一起到房管局簽署確認書，並帶齊相關資料，如該物業的產權証或購買合同等﹔雙方房地產贈與人同受贈人就無償贈與協議，表明無償贈與是贈與人的真實意願，接受贈與是受贈人的真實意願。

　　到房管局辦理贈與登記，這個環節的收費比較復雜。到了房地產交易中心之后，會對該物業再重新作出評估，其中包括契稅為房管局評估價的3% ﹔印花稅為房管局評估價的0.5% ﹔房地產權轉移登記費為每宗80元(每多一位受贈人，加10元)。還有一項是土地出讓金，則按所受贈物業的房產性質而定，如部分沒有交納出讓金的房改房則要贈與人補交。

　　如果房產証改為張先生和他女朋友的名字，稅費確實非常高。100萬的房子，得繳25萬稅費。如果是直系親屬則沒有20%的個人所得稅，所以隻改為張先生的名字 ，稅費少一些，是5萬元。

　　中介建議走買賣過戶程序

　　對於張先生遭遇的尷尬，21世紀不動產總經理劉剛向記者介紹說，實際上有時候房屋贈與的稅費要高於買賣過戶程序。“買賣過戶程序的稅費有這些。契稅：120平方米以下是1.5%。120平方米以上是3% 。評估費：0.5%﹔印花稅：5元﹔抵押費：貸款50萬以下230元，50萬以上380元﹔萬元左右的維修基金。不滿5年，營業稅5.56% ，個人所得稅2%。滿5年不是唯一住房：隻需繳納個稅和交易手續費。滿5年唯一住房：俗稱“無稅”，隻需交交易手續費。”劉剛介紹說。

　　“贈與程序的話，隻有幾種情況是不收個人所得稅的。離婚財產分割(個人所得稅指離婚析產)﹔無償贈與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹﹔無償贈與對其承擔直接撫養或者贍養義務的撫養人或者贍養人﹔房屋產權所有人死亡，依法取得房屋產權的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈人。其他情況都是20% 的個人所得稅，單是這一點就很高。”

　　“如果是進行過戶交易，五年之內的房屋，除了需要繳納3% 的契稅、2% 的個人所得稅，還要繳納5.5%的營業稅，另外加上一些印花稅等費用，費用額度大約為總價的11% ，也就是說，總價100萬的房子，需要花費大約11萬元。”

　　記者 李晨實習生 曲珍慧