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分享到QQ空間2012年底的樓市翹尾，成了“漲價回暖”的最好說辭﹔大多數售樓處擺出的“存貨無多，蛇年請早”的架勢，以及“年后要漲，趕緊出手”的低語，更讓一種緊張的情緒在購房人心目中彌漫﹔網絡，本該成為信息的窗口，卻被操作成為流言的源頭……本報記者通過深入調查，了解到為“房價回暖”造勢的一隻隻背后的手。
現場造勢
售樓處裡制造出來的“飢餓”
“我們現在還剩頂層、底層，以及幾套160平方米的大戶型的房子，因為我們賣得太好了，”在房山長陽某知名大盤的售樓處，銷售人員對以購房人身份前來的記者這麼說，“現在我們都不怎麼推貨了，您還是節后再來吧。”
然而，言必稱“沒貨”，只是銷售人員的慣例開場白而已，當記者表示出欲走的神情時，這位銷售人員又趕緊接上來說：“我看您要是真想買，還是在現在的房子裡挑一套吧。年后必須要漲啊，你看現在我們的房子都賣到了18000元—19000元/平方米了，還賣得這麼快，明年估計得過20000元/平方米了。”
以上的場景，在節前的售樓處裡，一次次地出現。然而，這些銷售人員說的都是真的嗎？
“XX盤給您報的價，您不要信，他們最多賣到16000元/平方米以上，”一位開發商的操盤手向記者“吐槽”說，“顧客來了，先報一個較高的價格，在溝通中初步鎖定購房人‘確有誠意’后，再以辦卡、優惠、申請打折等花樣百出的方法把房價降下來，讓購房人覺得自己‘砍價’厲害、很成功，會產生強烈的購買意願，”這位資深的操盤手告訴記者，“至於和你說年后開盤價會過20000元/平方米的，根本就不要信。現在很多開發商的實際情況是，正在忙著做2012年的收尾、統計、獎金發放等工作，根本還沒有研究節后的開盤價問題。一般來說，新春的定價要到節后，研究了區域內其它各樓盤的可能售價后，才最后定下來。現在就和您說明年價格多少多少的，一定不靠譜。”
網絡炒作
到處都是漲價的小道消息
“我是一期業主，今天聽開發商說，節后就會下調價格至20000元/平方米，兄弟姐妹們去維權啊！！！”
這樣的“沒頭帖子”，經常可以在論壇裡看到。不過，記者發現，所謂的下調價格，比該樓盤售樓處的報價還略高一些，更高於其一期均價。也就是說，這個號稱“維權”的帖子，不過是借這個比較觸目的噱頭，來傳遞一個價格信息。
一旦購房人被這個信息吸引，通過電話或者電商網站搜索時，會發現實際報價低於“網傳”的價格，也就會相應產生一種“撿便宜了”的購買沖動。
“事實上，現在開發商已經不僅僅是通過論壇來傳播‘看漲’的消息了，”一位網絡營銷推廣工作室的老板告訴記者，“通過QQ群、SNS社交網絡、微博等工具，深入購房人的交流群體，以購房人的身份，直接‘植入’看漲的信息，包括爆內幕、談預測，甚至捏造一些空穴來風的漲價消息等。有一部分人甚至會‘身兼’許多論壇和Q群的管理員，以期增加傳言的權威性。”
據調查，目前絕大多數的購房人會從網絡上獲取購房信息，而超過9成的開發商會通過網絡來進行營銷，這其中的“營銷”絕非指單純的廣告投放。
數據注水
“日光”“月光”不敢見光
“首日開盤即售罄！”
“銷售三日即推貨5億元，購房人夜裡兩點開始排隊！”
“開盤半月狂銷12億元，區域銷冠！”
這是目前樓市最常見到的宣傳口徑。
“不是說日光盤真的沒有，但絕大多數日光盤都是開發商為了造勢而人為操作出來的，”一位資深的房企營銷總監告訴記者，“‘偽日光’現象又分為很多種，其中最普遍的一種是，開發商通過長時間蓄客、短期爆發的形式，制造出營銷火爆的局面。”
這其實還是一種比較老實的做法，隻不過是把積累比較久的銷售業績集中在一個很短的時間裡放出來而已，對於其他購房人並沒有什麼傷害。但其它的一些“日光盤”的操作手法就比較隱蔽，也更不“光明”了。
比較常見的是公布不實的銷售數據，即使是一些比較知名的開發商也會這麼做。記者曾經對多個號稱“日光”、“首日售罄”的樓盤進行調查，市住建委網站公開的網簽數據顯示，部分號稱“銷售過九成”的樓盤，實際簽約率可能隻有60%多，這還是計入了“預訂狀態”之后的結果，如果以“網上聯機備案”為標准，簽約率還要更低。
“其實這種做法，隻要細心人稍微查閱一下公開數據就不難得知。”業內人士說，“對於這樣的詰問，開發商可以以‘很多購房人的資格在審查，網簽數據會滯后’來塞責。”
“日光盤”裡更深的貓膩是，有些開發商會把“技術性漲價”和“日光”結合起來，就更有欺騙性了。以某知名的商業地產為例，在開盤預售時以19000元/平方米的均價一口氣簽約近300套住宅，然后宣布“日光”。然后，次日就宣布將價格調整到了22000元/平方米，漲了3000元/平方米。
“開發商在促銷成功后，其實會面臨一些客戶放棄簽約的情況，特別是一些低總價、宣傳力度大的剛需樓盤。消費者很容易產生沖動型購買或者跟風購買，但到了最后簽約階段又會因為種種的理性考慮放棄，而開發商最怕的就是這部分客戶流失。” 一位地產公司高層告訴記者，“這種情況下，開發商會宣布因為暢銷而大幅度提價，主要是為了讓簽訂預售合同的消費者堅定購買決心，覺得自己買‘賺’了，其本質是通過所謂的漲價把消費者‘嚇’回去。”
概念透支 借用區域規劃推高房價
“您對這個區域了解嗎？我先給您介紹一下。”通常，在售樓處現場，看房人首先會聽到銷售人員說這句話。的確，在買房的過程中，樓盤所處的區域信息，是購房人所需了解的重要信息之一。
在北京城市建設不斷推進的形勢下，有不少區域受益於城市規劃，得到進一步發展。當新的城市建設規劃公布后，有的開發商則利用區域板塊發展的概念，提升自身樓盤的價值，有的甚至借此炒作地段優越性與升值潛力，對此進行夸大和炒作，推高房價。
近日，在通州某項目售樓處，記者遇上了一對前來看房的年輕夫婦，兩人向記者講述了近兩個月以來在通州看房、選房的經歷。
“我們准備2013年下半年結婚，想在通州買房，也看了不少通州新樓盤，基本上每到一處樓盤，銷售人員都會搬出來‘通州國際新城’的概念。”看房人鄒先生表示。
“銷售人員上來就說，某某重點項目即將開工。但實際上，很多樓盤根本並不位於重點項目附近，有的甚至就是距離很遠，一點關系都沒有。而且，所謂的‘即將開工’，也並不一定准確。隻要城市規劃的建設有一點點推進，就會被開發商拿來大肆渲染。現在在通州很難找到均價15000元/平方米以下的新房了，基本上都接近20000元/平方米。”鄒先生說。
其實，對於樓盤的銷售人員來說，掌握最新的房地產政策以及區域規劃建設的最新動向，是他們的必修課。這些都將成為銷售人員推銷樓盤時口中的說辭，並且是隨著情況的變換，不斷更新的。
炒家煽風
小型投資客渲染房價走高
限購政策推出以來，雖然市場中有大量的投資炒房客被擠壓出局，但仍有個別投資客對限購政策的鬆綁仍存有僥幸心理，強烈期待房子大幅漲價，認為有一天房地產市場還能回到之前的“暴利時代”。因此，這些人還是執著地將“買房”視為投資渠道。
“我想全款買兩套，全部出租出去。”在亦庄某商住項目售樓處，一位女購房人表示：“現在手上有一些資金，以前跑過各種房展會，大大小小的房子也買過不少賣過不少。我覺得現在買房子還是比較劃算的，雖然房價已經開始回暖，但也不是歷史最高點。”這位購房人並不避諱地將自己稱為是“單體作戰的炒房客”。
她向記者透露說，自己從新建普通住宅到商鋪都買過，已經“倒騰”房子好多年了，最多的時候手上曾擁有十余套房子。2011年樓市出現下滑，她賣掉了幾套房。現在市場已經復蘇並逐步趨穩，近期，她又“入手”兩套。“我平時十分關心樓市的動向，經常參加各種看房活動，還在網上加入了多個‘購房人QQ群’”。
目前在剛需群體佔市場主力的形勢下，可以說，這類購房群體依然存在，他們甚至是導致恐慌性購房情緒的主要推手，在一定程度上助推了房價上漲。
本報記者 陳靜思
