應該實行差別化房產稅制度

　　近期，樓市又開始躁動起來，特別是東部一些城市。自2005年至今的中國樓市是建國以來中國樓市最熱鬧的8年，是社會各界關注點最高的8年。人們時下最關心的是房價未來走勢，而關於房產稅改革對樓市調控是否有效更是民眾關注的焦點。有觀點認為房產稅缺乏法理依據，還有觀點認為房產稅改革不僅撼動不了高房價，還會助推房價。筆者認為，房產稅是所有樓市調控手段中最有效的手段，房產稅改革不實質性推進，高房價難以撼動。

　　樓市調控最有效的手段

　　房產稅屬於傳統稅收分類標准中的財產稅系列，可以通俗地稱為房產保有稅，是國際上通行的一個重要稅種。有觀點認為中國房產稅改革缺乏法理依據，其理由是中國土地產權是國有的，住房持有者對土地無私有產權。這種觀點混淆了房產稅與房地產稅、土地稅的區別。從產權稅收理論看，房產稅僅對住房私有產權征稅，不包含對土地私有產權征稅﹔房地產稅又稱為不動產稅，不僅包含對房產私有產權征稅，還包含對土地私有產權征稅﹔土地稅僅對土地私有產權征稅，不包括對房產征稅。20世紀90年代末，中國實施了住房產權制度改革，住房購買者者擁有住房私有產權，因此，中國推動房產稅改革說的是僅對房產私有產權征稅、不包含對土地產權的征稅，不僅具有法理依據，而且由於房產稅改革未全面推開，住房持有者實際上已享受了很長時間的房產稅制度“真空”帶來的“未征稅”優惠。

　　從國際上看，當居民具有住房私有產權后，無論是出租還是自用，就必須即時繳納房產稅，這是世界上多數國家的普遍做法。房產稅征收的依據很簡單，即房產所有者享受了政府為其提供的住房產權確認和保護，並享受了政府公共商品供給為其住房帶來的保值升值好處。

　　前不久，一位移民美國的朋友告訴我，他移民美國后，在美國購買了幾套住房用於自住，令他很吃驚的是，沒想到美國的房地產保有稅是非常厲害的，他按照相關稅法交納的房地產稅是一筆不小的負擔。中國房產稅改革至今未全面推動，實質上是給了住房所有者很大的稅收優惠，但還是很多人沒想到自己已經享受到了這種優惠。這是一個很有趣的現象。

　　自這些年樓市躁動以來，政府採取了不少樓市調控手段，如限購令、限貸令等，這些調控措施起到了一定的作用，但這種作用是有限的。限購令一方面限制了增量部分，抑制房價，但另一方面存量部分的持有者應對策略為持房不動、不賣，又在一定程度上減少了房產流動，從而助推了房價。限貸令能管住一些信貸資金進入樓市，但炒房者可以通過其他一些手段獲取資金繼續炒房。其實，採取諸多的房產稅調控措施，不如採取一條調控措施，那就是全面推動房產稅改革。

　　房產稅制度全面改革對樓市調控的作用是非常大的。舉個很簡單例子說明。假定對家庭持有房產價值2000萬元以下的免征房產稅，而對超過2000萬元以上的全額征收2%的房產稅，這意味著如果某個家庭持有房產價值超過2000萬元，那麼這個家庭每年都必須繳納40萬元的房產稅。其結果是多持有住房的家庭必定拋售住房。這裡只是舉一個例子說明而已，而在實際推動房產稅制度改革過程中，可以根據情況調整房產稅稅率。

　　應實行差別房產稅制度

　　有觀點指出，上海、重慶房產稅試點收效甚微，對房價影響不大，說明房產稅樓市調控作用有限。上海、重慶房產稅試點收效甚微的原因非常簡單，即上海、重慶房產稅試點覆蓋面很小，且稅負太輕。如果房產稅覆蓋面大幅擴大，稅負大幅提高，其效果很快就會顯現出來。

　　還有觀點認為，房產稅全面改革不僅抑制不了房價，反而會助推房價，其原因是房產稅納稅人可以將其繳納的房產稅轉嫁出去。房產稅納稅人可以轉嫁出去的途徑無非兩條，一條是將房產稅轉嫁給住房承租者，另一條是轉嫁給購買者。從古今中外的經驗看，沒有見到過房產稅可以轉嫁出去的事實。目前，中國樓市最大的問題是，空置率較高，如果全面推動房產稅制度改革，會逼迫很多人出租空置住房，這就增加了住房供給，住房供給量增加了，房產稅難以轉嫁，尤其是在累進式房產稅制度情況下更是如此。同理，房產稅制度實質性改革后，住房持有者“囤房”成本大幅增加，且每年都要繳納一定數量的房產稅，其採取的策略是必定拋售住房，結果市場上住房供給量大幅增加，房產稅也是無法轉嫁。

　　需要指出的是，中國推動房產稅實質性改革，應防范房產稅改革對樓市產生的巨大沖擊。為應對1985年至1991年樓市泡沫，日本當時採取了房產稅制度改革，結果房產稅制度改革成為引發日本樓市崩盤的重要因素。中國應吸取其教訓，採取差別化房產稅制度，防范樓市因房產稅改革引發的經濟風險。

　　差別化房產稅制度主要包括四個方面。一是設置房產稅起征點，各地根據當地的房價水平確定起征點，對未達到起征點的不征稅，對超過起征點的全額征稅，這樣可以避免對中低收入者造成影響﹔二是將房產稅改革與土地使用費結合起來，由於中國土地為國有，居民對土地隻具有使用權，對居民按年征收土地使用費具有法理依據，故不能採取西方國家的房地產稅制度，而應採取征收房產稅與土地使用費相結合的制度﹔三是應採取累進稅率，消除房產稅的累退性，稅負水平可以根據房價情況按年調整，房價漲的厲害的時候調高稅負水平﹔四是改革路徑採取先僅在一線城市全面推行房產稅制度改革，再根據情況決定是否在二三線城市征收，這主要是考慮一線城市房價是中國其他城市房價的風向標，控制住一線城市房價，其他城市房價也就容易控制，同時又不會對中國整體樓市造成沖擊。

　　隨著中國營業稅改征增值稅改革的逐步推進，房產稅實質性改革是方向，是必然趨勢，房產稅將成為地方政府收入的主要來源﹔樓市非理性行為將會加速政府推動房產稅制度實質性改革。 （作者系經濟學教授、西方經濟學博士生導師）

(來源:証券時報)