一線城市“國五條”細則或念“緊箍咒”【2】

一季度一線城市

土地出讓收入料大增

今年一季度開發商涌入一線城市拿地，地價快速升溫，一季度一線城市土地出讓金收入料大幅增加。業內人士認為，“國五條”地方調控細則的落地，能在一定程度上穩定房價預期，開發商未來拿地會趨於理性。

大型房企集中拿地

上海土地市場3月再現火爆場面，僅上周就成交7幅地塊，總金額達到61.77億元，參與競買者眾多，競價十分激烈，一些中型房企不惜重金拿地。

浦東新區周浦鎮一處地塊被九龍倉旗下雄智控股以13.06億元競得，折合樓面價13340元/平方米，溢價率達32.45%，樓面價距目前周浦片區商品房價格相差不大。上海寶山區羅店中心鎮新鎮區一處住宅地塊競拍激烈，有萬科、金地、朗詩及福建的三家企業參與競拍，最終福建正榮集團經過80輪競價，以總價13.5億元奪該地塊，樓面價12149元/平方米，溢價41%。

2月綠地、萬科、金地等企業紛紛在北京、廣州拿地，而且拿地總額較高，綠地在廣州新增的天河區黃埔大道金融城起步區兩幅地塊，總拿地金額高達64億元。

上海易居房地產研究院日前發布報告指出，2013年2月北京等一線城市土地成交面積合計為811.6萬平方米，環比下降24.1%，同比增長17%﹔土地成交均價為3882元/平方米，環比增長35.2%，同比則增長161%。易居房地產研究院研究員朱光表示，綜合來看，2月一線城市土地成交量較1月有所下降，主要受到春節長假因素影響。但部分城市成交價格大幅上升，主要是近期一線城市房價漲幅引領全國，使得房地產企業紛紛在一線城市集中拿地。部分大型房企布局重點回到一二線城市，導致一線城市土地市場表現活躍。

土地出讓收入增加

在房價上漲的推動下，開發商踴躍買地，地方政府的推地熱情高漲，一季度一線城市土地出讓金收入大幅增加。

2月16日，春節長假后第一天，北京市土地儲備中心就一次性挂出12宗住宅用地。來自鏈家地產的統計數據顯示，2月北京經營性用地共成交28宗，土地出讓金合計234.3億元，環比減少3%，同比增幅高達455%。其中居住類用地出讓16塊，土地出讓金為167.8億元。北京土地出讓收入已經連續兩個月超過200億元。1月、2月的土地出讓金累計達475.8億元，相當於2012年全年土地出讓收入647.9億元的七成。

鏈家地產市場部分析師張旭表示，2013年年初北京土地市場一反常態，加大了土地供應力度，導致年初土地成交小高峰的出現。同時，北京今年以來入市的地塊起始價普遍較高。朝陽區孫河兩宗地塊起始樓面價均為19500元左右。

與北京土地市場略有不同，上海的土地成交因供應不足而呈現出“量減價升”的現象。搜房網統計數據顯示，2月上海共成交經營性用地12宗，成交面積共計34.44萬平方米，同比減少13.54%﹔成交金額共計36.68億元，同比增加17.33%，地價上漲明顯。

亞豪機構副總經理高珊認為，本輪調控開始之后，房地產市場經歷了較長一段時間低迷，大部分房企對於土地市場“心有余而力不足”。隨著市場轉好，房企購地意願增強。

不過，對於一線城市土地市場走勢，房企之間仍有分歧。克而瑞研究中心分析認為，當前各地相關國五條細則還未完全落地，部分房企對此持觀望態度，在拿地策略上也較謹慎。

地產股估值或持續承壓

首個“國五條”地方調控細則日前亮相。分析人士預計，地方調控細則將進入密集出台期，將給地產板塊投資者情緒帶來明顯負面影響，短期地產股估值仍將處於嚴重承壓狀態中。同時，調控將加劇地產業“洗牌”進程。從2012年年報情況看，在行業調控背景下，地產股業績出現了明顯分化，一線地產股業績增速喜人，二三線地產股良莠不齊。由此看，政策壓力有可能給投資者中線布局龍頭地產股提供較好的機會。

調控預期抑制地產股

近期地產股明顯承壓。統計顯示，從1月31日至3月26日收盤，申萬房地產指數下跌了10.33%，出現了比較明顯的調整。但從政策預期的角度看，地產股短期仍存在較大的調整動能。

3月25日，廣東省政府網站發布了《廣東省人民政府辦公廳轉發國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》。分析人士認為，這表明市場即將迎來“國五條”地方細則密集出台期。

對於房地產板塊來說，地方細則相繼出台將持續給相關個股帶來政策性壓力，場內外資金情緒短期對地產股很難尋覓到轉向樂觀的契機。資金情緒難以樂觀，意味著地產板塊的估值水平在現階段難以出現明顯提升，盡管當前估值水平已處於歷史低位。據WIND資訊統計，當前地產股的整體市盈率（TTM）為14.35倍，處於2000年以來的最低水平，甚至明顯低於2008年四季度的大部分時間。

行業分化顯布局機會

當然，作為對上下游影響極大的國民經濟產業，政策對地產行業形成長期調控高壓態勢的可能性較小。有分析人士指出，在當前房價上漲預期強烈的背景下，政策對地產行業肯定是“以壓為主”，但未來隨著調控效果顯現以及地產市場適度降溫，“有保有壓”預計將成為政策常態。這提示投資者，當前政策高壓導致的地產板塊整體估值偏低，可能為中線布局優質地產股提供了較好機會。

考慮到地產板塊整體估值短期走高難度較大，因此那些在調控背景下業績仍有望保持穩定增長的公司，應該成為逢低布局的首選。從2012年業績看，據WIND資訊統計，45家已經公布年報的房地產上市公司2012年淨利潤的平均同比增速為-4.75%。可見，在樓市調控的背景下，地產公司整體業績增長不如人意。但龍頭地產公司呈現出了另外一番景象，如萬科A、保利地產、招商地產等一線地產股2012年淨利潤的同比增速都保持在30%左右的高位。

由此可見，調控時代的地產行業增長路線圖初露端倪，即具備規模優勢的一線房地產開發商，具備更強的抗系統性風險能力，不僅能夠最大限度的保持盈利增長，從中期看更可能因為行業的劇烈“洗牌”而明顯受益。分析人士認為，“招保萬金”等一線地產股目前階段已經具備了較高的股價安全邊際，中線逢低布局的窗口或許正逐漸開啟。張昊 張敏 萬晶 姚軒杰