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分享到QQ空間一線房企“出海”拓展業務
今年以來不少房地產企業積極構建多元化業務格局，走出國門融資並開展海外業務的現象成為行業發展的一個重要動向。業內人士表示，萬科等一線房企在力爭保持國內優勢的同時，開始尋找國外房地產市場的機會，海外融資在其中扮演了重要角色。
發債融資掀起高潮
在2013年初出現的最新一波房企發債融資潮中，不難發現近期不少一線房企都在積極尋求海外發展的機會。
今年1月4日，碧桂園發布公告稱，公司已完成其7.5億美元按票面價格發行、息率為7.50%、於2023年到期的優先票據定價。碧桂園表示，計劃將票據發行所得款項淨額用於贖回到期的可換股債券、現有與新增房地產項目（包括建筑費及土地款）之資金，及作一般公司用途。與此前的發債行為相比，碧桂園此次發債的債券周期較長，為2023年的到期票據。
評級機構標准普爾就碧桂園此次發債表示，碧桂園的主要風險是銷售主要集中於廣東省以及三四線城市。標准普爾認為，這些市場的深度以及對經濟周期的敏感程度可能難以支持大供應量。不過，在碧桂園的國內市場面對新一輪調控帶來的考驗同時，碧桂園已經開始在馬來西亞尋求新的機會，在房企“出海”還是媒體關注的一個概念的時候，碧桂園位於馬來西亞的兩個別墅項目即將在今年6月開售。
另一個因海外戰略而引起關注的是萬科，該公司也開始尋求海外融資的渠道並有意拓展海外業務。3月4日，萬科向市場公布了通過境外子公司發行美元債券的計劃。經過3月5日、6日在香港、新加坡和倫敦的路演，萬科於3月7日完成金額為8億美元的5年期定息美元債券的定價，年票息率2.625%，每100美元債券發行價99.397元，折合年收益率2.755%。預計此次發行的美元債券將於3月13日完成交割並於3月14日在香港聯交所挂牌。
萬科今年2月與美國鐵獅門簽署合作協議將合作開發美國舊金山201 Folsom項目。萬科持有該項目71.5%的權益，美國鐵獅門持有28.5%的權益。萬科表示，該住宅項目雙方合作開發，項目操作以鐵獅門為主，萬科全程參與。
積極試水海外項目
“萬科此次海外融資募集的資金，首先用於償還之前的海外負債，余下部分可能用於萬科位於香港和美國的項目。”一位接近萬科的人士對中國証券報記者表示。
事實上，與用於國內項目相比，將海外募集資金直接用於海外項目使用效率將明顯高於國內項目。業內人士表示，由於國內現行的外匯政策，海外募集資金注入國內項目方式主要有外匯資本金和“外保內貸”兩種。前者需要通過外管局的層層審批，資金的使用效率較低﹔后者需要將資金存入香港的中資銀行取得內地銀行的貸款擔保，最終換取內地銀行的貸款額度，而這一方式將大大提高融資成本。
開發商將海外融資直接用於海外項目將提高資金的使用效率。業內人士表示，海外房地產項目的盈利水平往往難以同國內項目相比，但國內的融資成本已經處於較高的水平。隨著越來越多的開發商嘗試海外項目，直接在海外融資將是其必然的選擇。記者 張昊
調整布局 積極拿地
中小房企深耕三四線城市
在城鎮化商機誘惑下，不少中小房企紛紛在二三線城市，甚至四線城市大舉拿地。一線城市土地市場門檻逐漸抬升之后，中小房企更加重視三四線城市的市場開拓。業內人士表示，新型城鎮化有望帶來三四線城市房地產市場新一輪快速發展，但在這一過程中供應過剩風險不容忽視。
土地市場冷暖分化
今年初三四線城市土地市場傳出重磅消息，1月9日，保利地產公布近期通過拍賣和招標等方式獲得的20余宗土地，其中就包括分別以1.3億元和近2.5億元獲得浙江嘉善縣和廣東從化市各3宗住宅用地。包括招商地產在內的五家地產公司1月公告表示以總計54億元拿下多幅地塊，其中不少地塊位於二三四線城市。
以昆明市為例，今年1月，昆明市有225宗土地入市交易，總交易面積近千萬平方米，除了本地房企外，更有一些全國性大型房企搶灘登陸。1月7日，中海城投發力，競得昆明環湖東路半島一塊地，招商城投以總價8.72億元一舉拿下環湖東路半島兩宗住宅用地。
一些中小房企開始深耕三四線城市。以金科地產為例，去年11月拿地7宗，12月拿地7宗，擴張范圍集中在重慶和重慶開縣、壁山、涪陵等地。金科地產已進入重慶17個區縣，包括主城7區和周邊10個區縣。此外，湖北在打造以武漢為中心的1+8城市圈過程中，吸引了不少房企布局襄陽、宜昌、十堰等地。
“國五條”發布之后，一線城市土地市場有所降溫，但二三線城市土地市場依然火熱。3月13日，成都市國土局以拍賣方式出讓四宗地，其中坐落於崇州市崇陽鎮正東街南側的居住用地，起拍價127萬元/畝，成交價540萬元/畝，溢價率達到325%﹔崇州市崇陽鎮另一塊居住用地，起拍價102萬元/畝，成交價298萬元/畝，溢價192%。另外剩余的兩宗地塊溢價率也分別達到52%和55%。
中國指數研究院的統計顯示，“國五條”發布之后，各個城市的土地市場出現了冷熱不均的現象，一線城市的土地市場活躍度明顯不足，住宅用地成交活躍度排名的前十位，均被蘇州、青島等二三線城市佔據。
警惕供應過剩風險
部分知名房企也在不斷增加二三四線城市的土地儲備。2012年三季度開始，萬科新增的土地項目至少有23個，規劃建筑面積約為376萬平方米，而這些新增的項目也大多位於二三線城市，像徐州、貴陽、莆田等等。
恆大地產董事會主席許家印強調，恆大將堅守在二三線城市的布局，堅持標准化運營以降低成本，住宅價格維持單價在每平方米6000元左右。截至2012年12月31日，恆大地產在全國122個城市擁有項目229個，其中一線城市項目6個，二三線城市項目分別為93和130個。2012年內恆大地產新購的土地也分布在長沙、濟南、沈陽、貴陽、寧波、無錫、馬鞍山、齊齊哈爾等城市。
業內人士表示，新型城鎮化將是房地產行業發展的重要機遇，提前在二三線城市布局的房企已有巨大收益。城鎮化建設將會帶動房地產行業新一輪的發展，應當積極關注城鎮化建設的重點城市二三線城市存在的機會，比如一些經濟欠發達地區的省會城市、大多數地級市和少數經濟發達的縣級市。
不過，對於三四線城市供應過剩的風險也不容忽視。國土資源部法律中心、信息中心日前聯合發布報告稱，去年二三線城市供應量增長速度較快，甚至高於一線城市，個別二三線城市的存量住宅用地，折算成住房建筑面積后，有一定供應過量風險。
部分三線城市甚至存在土地供應規模偏高的問題。營口去年土地成交量超過9000萬平方米，遠超一線城市。南通近4年土地累計成交量超過7500萬平方米，消化時間接近15年，其目前人均住房建筑面積達40.9平方米，遠超過北京、上海等地，供應過剩風險值得關注。
中國房產信息集團公布的房地產市場風險排行榜中，風險較高的前50名中包括41個四線城市。中國指數研究院報告指出，雖然廣大三四線城市將加速城鎮化，但部分土地供應量明顯超過潛在需求的城市面臨價格下行風險。與此同時，由於難以吸引外來人口進入，單靠本地農村人口的轉移可能難以消化過去幾年大規模的土地供應，部分城市存在過剩風險。記者 萬晶
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