調控加碼倒逼 房企轉型駛上“快車道”

在“國五條”地方細則密集發布、住宅領域調控升級的當下，從萬科、龍湖等一線開發商到中弘股份、華遠等中型房企，加速轉型進行戰略調整正成為共識。

“中弘選擇旅游地產作為轉型的契入點。未來5年內，中弘股份致力於打造中國經營性物業開發的一流地產品牌。”中弘股份總經理趙寶輝表示。

“我們每年會根據資金的需求適度逐步擴大商業物業的比例，在城市化率超過55%的城市，增加商業地產的比重。”華遠地產董事長任志強表示。

業內人士認為，長期看，住宅去投資化已是不爭事實，增量住宅市場發展速度將放緩，房企向差異化、專業化方向轉型的趨勢日益強化。盡管部分城市存在商業地產泡沫風險，但在城鎮化商機誘惑與住宅調控升級倒逼下，越來越多的房企正加速從住宅領域轉戰商業地產、旅游地產，大力開拓海外市場，布局多元化業態。

城鎮化商機+住宅調控加碼

房企轉型提速

近日，富力地產旗下的商業項目“盛悅居商業VIVA”開盤。當天，富力地產的一位高管表示，住宅領域將會受到更嚴厲的調控，非住宅項目將受益。未來房地產投資方向的選擇會發生變化，商業地產項目會更受關注。

實際上，大中小各類房企多元化轉型趨勢已相當明顯。從年初萬科成立商用地產管理部，到2月龍湖地產推出“金蘋果”計劃，再到3月首創置業正式啟用由其獨立管理及運營的商業品牌“首創奧特萊斯”，4月萬通地產宣布戰略發展進程……房企轉型如火如荼。

除了住宅領域調控升級倒逼，新型城鎮化商機也是諸多房企難以抵御的誘惑。按照鴻坤集團副總經理朱燦的理解，盡管城鎮化路徑的頂層設計並未明朗，但實現“人的城鎮化”的目標，使房地產企業明確在新一輪的商業機會面前，除了“蓋房子”以外，還需具備提供就業、消費、配套服務的技能，方能形成新的競爭優勢。

這促使不少房企大打“復合牌”。近兩年來，中弘股份先后簽署了多個旅游綜合體項目。該公司計劃投資的北京平谷夏各庄新城項目，與城鎮化進程的要求更為契合。趙寶輝介紹，該項目兼宜居、就業、養老、休閑、教育、商業等於一體，是北京平谷目前最大的小城鎮規劃項目，爭取成為北京新型城鎮化試點項目。

中弘股份相關負責人稱，中弘定位於休閑度假物業的開發與經營，側重開發休閑度假地產、主題商業地產，積極探索創新型地產產品﹔堅持“區域戰略、聚焦發展”，即立足於北京等特大型核心城市，深入開發海南、雲南等旅游資源豐富區域，以獲得競爭先機。

中弘股份董秘金潔說，打造一個跨區域、跨風俗、跨氣候，綜合多種自然人文資源的旅游綜合體系，是中弘在全國布局旅游地產項目的重要出發點。目前，中弘在吉林長白山、北京、湖北宜昌、山東微山湖、雲南西雙版納、海南海口都進行了項目布局。每個項目都是一個大型的旅游綜合體（休閑、商業、生態、娛樂、頤居等功能），每個項目對周邊輻射力達到100-150公裡。

金潔表示，目前公司儲備的住宅、商業地產項目能夠滿足未來3到5年內對現金流的要求。此后，旅游地產的贏利能力將逐步顯現出來。

華遠地產有關負責人表示，隨著調控政策不斷細化，不同物業產品的發展分化也將更加顯著。未來幾年華遠將發揮專業品牌優勢，積極調整和完善產品結構，適當增加商業地產投入，尋求新的盈利增長點，通過更加豐富的產品線平衡市場波動、尋求進一步發展，實現更好的業績。

事實上，華遠地產近年來正逐步布局商業地產。自華遠地產旗下的華遠·湯米公館（青島）成功試水商業地產后，華遠不斷加大對商業地產的投入，在西安、北京等地均涉足商業地產。近期，北京通州地塊的華遠·銘悅好天地將面市，將使華遠地產在北京通州新城核心區域的商業地產規模逼近10萬平方米。

蘭德咨詢機構總裁宋延慶認為，差異化和專業化是房地產業的發展方向，從多家房企的業務調整不難看出，樓市調控和市場格局的變化正在加速這樣的勢頭。

扎堆轉型+資金成本提高

市場風險潛伏

在樓市調控常態化的大背景下，房企謀求產品線和業務布局的多元化，雖然“看上去很美”，但其蘊含的市場風險同樣不容忽視。

以“城鎮化”的名義實施區域布局，是房企轉型的流行風潮。然而，區域市場的差異化正在蘊含一定程度的風險。宋延慶表示，與一線城市的供不應求不同，當前不少二三線城市的商業地產市場面臨供大於求的情況，同質化競爭也較為普遍。如果盲目加大投資，很可能引發區域風險。

事實上，盡管當前我國正處在經濟結構調整的過程中，但消費需求的釋放空間究竟有多大，業界始終保持謹慎的觀點。因此，對於力圖加碼商業地產的房企來說，需求端應成為其考量的重點。

相比之下，資金壓力給房企帶來的挑戰，可能更為嚴峻。資料顯示，到目前為止，中弘股份在旅游地產項目的投資近數十億元。而按照規劃，該公司在旅游地產領域的總投資接近千億元。如此大的資金規模，必然要引進戰略合作伙伴或者通過基金募集的方式來解決資金來源。

2013年2月1日，中弘公告，為了加快推進北京市平谷區夏各庄新城項目的開發建設，公司及全資子公司北京中弘投資有限公司擬與蕪湖歌斐弘軒投資中心（有限合伙）簽署《投資協議》，擬以股權加債權的方式，通過新設立子公司，對夏各庄新城項目投資進行開發建設。業內人士評價，中弘牽手私募將順利融資14億元。

而為了順利推進海口市東海岸如意島項目的開發建設，中弘股份與中國中鐵共同出資5億元在海口市成立一家項目公司，其中：中國中鐵擬出資27,500萬元，佔新公司總股本的55%﹔公司擬出資22,500萬元，佔新公司注冊資本的45%。項目公司最終以30億元中標該項目。

另外，通過信托借貸款，也非常好地解決了中弘對資金的密集需求。僅2012年，中弘通過信托借款近20億元。

雖然企業解決了融資問題，但項目投資回報周期拉長，也會給資金鏈帶來考驗。金潔表示，中弘旅游地產項目近幾年內實現不了利潤，但5年以后，旅游地產的贏利能力將逐步顯現出來。5年的盈利周期，與住宅市場相比，要多出一倍。

相比住宅地產投資回報周期短的特征，商業地產、旅游地產和養老地產等其他業態的投資回報周期相對較長，市場前景存在變數。這也意味著房企在轉型的過程中，不僅需要資金的密集投入，還需承擔不小的市場需求考驗。

審慎布局+差異化競爭

提升風控能力

宋延慶向中國証券報記者表示，通過對上市房企年報的分析不難看出，雖然房地產企業的資金壓力有所緩解，但隨著融資難度的加大和融資渠道的多元化，企業財務成本不斷增加，“吃掉”了更多的項目利潤和企業利潤。這不僅給銷售帶來更大壓力，還制約了企業的擴張速度。

蘭德咨詢通過分析前20強房企的年度財務費用與淨利潤比例關系發現，有些企業的財務費用佔比是30%，有的企業高達70%以上。這說明房企仍然承受著資金的重壓，抵御市場風險的能力未得到根本提高。

在這種情況下，房企轉型的步伐要謹慎。宋延慶認為，不同企業和同一企業在不同發展階段也不一樣，在具體設定時，需要正反向推算。轉型期內，增長速度會適當減低是很正常的。個別企業在由規模速度型發展模式轉型質量效益型發展模式的過程中，復合增長率甚至下降了一倍以上。

與此同時，在區域布局和產品布局過程中，前期的市場分析至關重要，在追加投資方面也需審慎。既要有遠期投資前景，也要滿足近期增長和盈利需要。

另一方面，市場空間狹小也在促使企業差異化競爭。據了解，在不少大型房企的資料庫中，均包含對市場整體形勢的研究報告，其中通過對人口變化、經濟增長、區域發展等指標的分析，來判斷未來數十年的市場形勢。一些房企負責人向中國証券報記者表示，隨著人口紅利逐漸消退，市場需求增速萎縮，房地產業發展的黃金年代漸告結束。

但蘭德咨詢也強調，隻要進一步細分房地產市場，“藍海”領域仍然不少。其中，住宅領域的細分市場也有很多，關鍵是要前瞻性地捕捉到商機。該機構認為，在選擇轉型方向時，盡量不要往一個道上擠（方向雷同化易“撞車”，也易成為泡沫破滅的犧牲者），最好能開辟出一片“藍海”。

在差異化競爭的思路上，海外戰略成為房企的重要選擇。近年來，萬科、中坤、綠地、萬通、首創、碧桂園等多家大型房企陸續開辟海外業務，業務類型以面向國內消費者的住宅和旅游地產為主。業內人士認為，這種布局除考慮到產品的差異化競爭外，還與國際金融危機影響下的境外投資環境低迷有關。據悉，與國內相比，海外融資的成本相對較低，且不少房企還會享受到拿地和稅費等方面的優惠。

事實上，受政治、法律等因素影響，國內房企“出海”步伐難一帆風順，但在產品線以外，謀求融資渠道和區域布局的多元化，無疑符合當前房企的轉型路徑。房企嘗試海外業務的步伐未來仍將延續。

此外，核心競爭力的打造成為多數轉型房企的重要一步。以首創置業為例，為與萬達、華潤、凱德等商業地產運營商區分開來，首創的定位更為全面。首創置業董事長劉曉光表示，首創置業要打造的奧特萊斯產業綜合體模式，不是單純的奧特萊斯，更不是住宅，它將實現吃、喝、玩、樂、購等多種功能的融合。他還強調，這是首創置業必須要做成的模式，也是最先可能成熟的模式。

多數業內人士認為，隨著房地產市場發展到一個新階段，對企業的融資、風控、布局等能力提出新的要求，房企轉型已是大勢所趨。這也反過來對今后的市場競爭態勢起到不小的影響。

中國房地產學會副會長陳國強認為，從業態的視角來看，房企要從單一產品轉向多產品的形態，從單一業態向多業態開發轉型，從單一產業轉向多元化產業，從住宅開發為主轉型城市運營商﹔從區域視角看，要實現均衡布局，就要更多地關注中西部城市，著眼中心城市的外圍﹔從產品角度來看，房企應在聚焦主流需求的同時，回歸到產品本身，提供更好的服務，同時關注綠色建筑、低碳建筑產品的研發和提升。記者 張敏 董文勝