綠城通州"地王"熬3年住宅欲售3萬元/平方米受阻

　　住宅欲售3萬元?平方米受阻 記者在項目現場發現，不少工人正在施工，原本空曠的近30米深坑也被鋼筋填滿，但該項目的住宅產品仍未入市

　　住宅欲售3萬元?平方米受阻

　　記者在項目現場發現，不少工人正在施工，原本空曠的近30米深坑也被鋼筋填滿，但該項目的住宅產品仍未入市

　　“項目中的住宅產品預計在5月開盤，”京杭廣場銷售中心的一位銷售人員向《証券日報》記者介紹，“具體開盤價格還沒定，初步預計將超過3萬元?平方米。”

　　實際上，上述京杭廣場位於北京市通州區新華大街與新華北路交叉口東北角，項目所在地塊是2009年轟動一時的北京通州地王，而該地塊現在的擁有者正是葛洲壩和曾在“生死”邊緣徘徊的綠城中國，葛洲壩為該項目的大股東，綠城則負責設計開發。

　　值得注意的是，三年半有余的時間過去后，京杭廣場項目的住宅產品仍未入市。雪上加霜的是，京版細則落地后，純新盤的住宅預售定價要參照周邊住宅實際成交價格定價，而京杭廣場定位為北京通州的地標建筑，投入成本較高，定價當然也趨向高價。

　　對此，有消息人士向記者透露，該項目的住宅定價將陷入尷尬境地，如果定價超過3萬元?平方米，可能在拿預售証的過程中遭到一定阻礙。

　　對此，綠城中國相關人士向《証券日報》記者表示，“住宅項目目前沒有涉及預售証”，“銷售價格也尚未確定”。

　　先售商用物業回籠資金

　　4月14日，記者來到京杭廣場項目所在地，發現項目外圍被巨幅廣告牌遮擋，上面布滿“希爾頓酒店”等宣傳字眼。此外，高高的塔吊矗立在項目中心，塔吊上“北京城建”幾個字赫然在目，可見項目的承建商為北京城建。

　　與此同時，記者發現廣告牌上多是宣傳項目寫字樓以及酒店和購物中心的規劃。“我們項目是一個綜合體項目，一共涉及3棟樓，包括希爾頓酒店、住宅、寫字樓和大型購物中心。”一位京杭廣場銷售人員告訴記者。

　　“購物中心是整售的，酒店是持有型物業，寫字樓則是散售的”，京杭廣場項目的相關人士向本報記者透露，目前寫字樓產品已經拿到預售証，正在銷售當中，銷售均價低於3萬元/平方米。

　　記者曾親赴綠城4月13日在京主辦的京杭廣場寫字樓推介會，在推介會現場，記者發現一特殊現象，不少客戶都是拿著認籌號碼來認籌的。其中一位客戶還向記者表示，“已經看好了樓層，也定好了平米數，一會兒就簽約”。

　　值得一提的是，一般一個規劃為綜合體的項目，多是以住宅先行銷售，快速回籠資金，同時也能夠培養項目人氣，然后才是散售項目中的寫字樓等商用物業產品。為何綠城在該項目的操作上正好相反呢？

　　對此，綠城中國解釋為：“因工程進度原因安排。”

　　不過，一位消息人士向《証券日報》記者透露，這個項目比較特殊，地處通州老城區的核心位置，周圍商業和住宅等配套也較為成熟，在一定程度上已經具備一定人氣。不過，更為重要的是，這個項目定位於北京通州區地標性建筑，無論是酒店、住宅、購物中心都是北京通州區的最高端定位。

　　此外，上述消息人士還向記者透露，該項目是一個純新項目，而北京細則出台后，這一項目的住宅產品預售價格很難定位，如果想賣到3萬元?平方米以上，在預售証的獲取上可能會受到阻礙。因此，商用物業產品拿預售証可能更為順利，從這一角度看，寫字樓先於住宅入市就不讓人意外了，畢竟這樣開發商也能夠先回籠一部分資金。

　　住宅產品入市時間未定

　　“京杭廣場住宅產品都是180平方米以上的大戶型，擬售價將超過3萬元，但具體售價都還沒有定奪。”上述銷售人員向本報記者如是介紹。

　　對此，綠城中國相關人士也向《証券日報》記者表示，住宅產品還未涉及預售証，具體開盤時間也未定，預計在今年年中左右可能入市。

　　不過，記者在項目現場發現，項目對面也是一個住宅和寫字樓並存的項目，名為北京ONE。

　　根據北京市住建委官方網站顯示，北京ONE項目為2010年取得預售証。其中，住宅產品擬售最高價格的為4#住宅樓，售價為35791元?平方米。

　　值得一提的是，有業內中介機構人士向記者透露，上述售價並不能成為京杭廣場住宅產品的參照定價。因為京版細則出台后，純新盤預售定價要參照周邊樓盤的實際成交價格。而記者從北京市住建委網站獲悉，與京杭廣場僅一街之隔的北京ONE住宅產品實際成交均價僅為23406元?平方米。

　　對此，北京中原地產市場研究部總監張大偉向記者表示，目前通州樓市還沒有出現3萬元?平方米的豪宅價格。

　　如此一來，葛洲壩與綠城這一合作項目中的住宅產品原本以超過3萬元?平方米的價格出售的打算可能要遭到一定阻礙，因為就其差距來說，已經達到了約7000元?平方米。

　　更為值得注意的是，京杭廣場項目的相關負責人向記者透露，這兩個項目在成本投入上有一定差距。據記者了解，2009年9月10日，京杭廣場地塊以12.4億元由綠城競得，樓面價為6961元?平方米，溢價率為292.21%，為轟動一時的北京通州地王。

　　顯然，這在土地成本上已經高過北京ONE項目。此外，上述項目相關人士也向本報記者透露，加上環建等投入，京杭廣場整個項目平均樓面地價已經達到11000元?平方米。

　　“這個項目雖然是北京通州的地標項目，但一旦定價過高，將拉升周邊甚至是整個通州地區新盤成交價格，因此項目預售定價變得極為敏感。”上述中介機構相關人士向本報記者如是表示，這也可能是住宅產品入市時間一拖再拖的原因。

　　前地王入市一拖再拖之謎

　　據記者了解，2009年9月10日，該地塊成功出讓。時至今日，已經過去三年半有余，該項目的寫字樓業態才入市，而住宅產品甚至連入市時間都未確定。為何項目入市時間會拖得這麼久？

　　事實上，記者曾多次路過該地，2011年京杭廣場的宣傳條幅布滿了項目的圍牆，“葛洲壩綠城京杭廣場”、“低碳”、“健康”，“住宅”等字眼充斥其上。

　　2012年年初的時候，其銷售人員曾告訴記者，項目戶型有所變動，已經沒有商住項目了，目前這個樓盤隻有寫字樓和70年產權住宅產品，而且住宅產品都是180平方米以上大戶型高端產品。

　　而2013年初，項目的銷售人員向記者表示，項目規劃涉及希爾頓酒店、寫字樓、住宅和商鋪。其中，最小戶型的住宅總價可能也要超過500萬元。

　　那麼，該項目是產品設計更改導致住宅產品遲遲不開盤嗎？

　　對此，一位消息人士向記者表示，京杭廣場是綠城中國和葛洲壩的合作項目，葛洲壩所佔股份為51%，為項目大股東，而綠城所佔股份為49%，但綠城主導該產品設計和開發。

　　值得一提的是，有不願透露姓名的人士向本報記者透露，綠城在2009年前后曾一度高價拿地，最終因受累於高價拿地擴張而一度陷入“生死難關”。而該項目正是綠城高速擴張時期所拿，2009年，綠城摘得此地。以一般的開發周期來看，可能2011年就會進入預售階段。但2011年，綠城曾一度陷入生存危機，債務壓頂，資金一直未曾得到紓解，因而對項目的進程也起到了一定的阻礙作用。不過，現在來看，綠城通過賣股權、賣項目的方式不斷自救，現金流惡化得到緩解，項目的進展才加快一些。

　　對此，綠城中國向《証券日報》記者回復稱，公司並沒有因為資金壓力而阻礙該項目開發進程。“因綜合體項目比較復雜，我們本著對地塊負責，前期定位和設計周期耗時比較長”。

　　更為值得注意的是，一位知情人士向本報記者透露，該項目的大股東為葛洲壩，綠城在該項目上話語權較弱，但綠城力主提升該項目品質。那麼，在產品設計上，雙方可能存在一定分歧，需要長時間的磨合，才能找到融合點，因此該項目的進展才被一拖再拖。

　　除此之外，上述中介機構人士向記者透露，如果京杭廣場入市時該區域內的市場情況與現在持平，若其以3萬元?平方米的價格入市，銷售將面臨一定壓力。加之政策原因，因此項目最終成交價格可能要比預計的低。

　　此外，該人士還向記者強調，項目主樓為36層，地下可能要建三層，這“一高”“一低”兩方面建安成本較高，再綜合項目的樓面地價、精裝修成本、閑置三年左右的資金成本以及稅費等情況來看，預計該項目的成本價或將超過2萬元?平方米。從這一角度來看，項目入市價格若只是略高於周圍實際成交價格，其利潤空間也不會非常高。(王麗新)