20%個稅購房者買單成行規 房地產調控難現預期效果

國五條推行近兩個月，地方版細則也已出台20天，其中爭議最大的20%個稅征收情況幾何？市場這隻無形之手又是如何給這條細則打分？日前，北京已經出現第一批二手房交易繳納了獲利部分20%個稅的案例，如之前的市場猜測，28萬元個稅由買房者承擔。

4月21日，《國際金融報》記者匿名致電負責該筆交易的房產中介公司工作人員時，他告訴記者，“賣方一般拿淨成交價，如果協商個稅由賣方承擔的話，房屋本身價格可能被上調。”不難看出，目前的房地產交易市場，中介公司與賣房者蹲守同一戰壕——

北京：28萬元個稅買方掏

■ 本報記者 史燕君 實習生 曹亦汝 發自上海

3月30日，房地產調控“國五條”北京細則發布，“如不是家庭已購5年、惟一住房的，出售二手房時須按照售價差額的20%繳納個人所得稅”。該規定3月31日起實施，以網簽時間為界。

日前，北京已經出現第一批二手房交易繳納了獲利部分20%個稅的案例：北京市豐台區大成南裡小區的一套二手房，房屋總面積為127平方米，最新成交價280萬元，業主購買時的價格為140萬元，此次交易獲利140萬元，所繳納的個稅數額為140萬元的20%，也就是28萬元。

國五條出台時，就有分析人士擔心20%的個稅不排除會轉移給買房者，從而助推房價。從上述個案看來，此前的擔憂已經成為事實。該筆交易是由偉業我愛我家代理，按照政策規定，28萬元應由賣房者承擔，經過買賣雙方協商，最后由買房者承擔。

“賣方一般拿淨成交價，如果協商個稅由賣方承擔的話房屋本身價格可能被上調。”4月21日，《國際金融報》記者匿名致電北京我愛我家的工作人員楊先生時，他告訴記者，“國家政策規定，個稅繳納應由賣房者承擔，但在實際交易過程中，由於一般是賣方市場，所以習慣上由買房者承擔個稅。”

該公司另一位工作人員劉小姐也告訴記者，稅收一般是提前與買賣雙方商量好的，看是由業主承擔、買家承擔還是業主承擔一部分。“一般來說，地段好、品質好、供不應求的區域，可能是由買家承擔，而地段一般、房屋總價很高的房源，會有雙方分攤個稅、或者賣房者承擔個稅的情況。”

對於擔心差額20%的客戶，劉小姐建議選擇滿五年的房子，相對而言這種房子承擔的稅收較少。“目前中原地產自身還沒有相關符合個稅征收的案例。”北京中原房地產經紀有限公司副總經理殷澤環表示，北京是下定決心要征收的，雖然目前整個系統尚沒有完全匹配，但完全升級應該就在最近了。

天津：購房者買單是行規

■ 本報記者 史燕君 實習生 曹亦汝 發自上海

北京已經開始征收，那麼其他城市情況如何？4月初，大多數城市已經頒布了國五條的執行細則。《國際金融報》記者分別咨詢了杭州、天津等地的房屋中介工作人員，但得到的答案均是“細則已出，但具體的征收方案尚在研究中”。

“在杭州，20%的個人稅尚未實施，且近期幾個月暫時不會實施。”杭州的吳先生表示，北京實施后，相關部門對其方案的制定和實行還是比較認可的，要求其他一線城市緊隨其后，但杭州暫時還沒有相關文件下達。

“4月份的交易量比平常要高一些，但還是低於3月份。”吳先生表示，那些在觀望的客戶已准備“下手”，“如果有想法建議盡早決定”。

南京的曹先生也表示，目前南京尚未正式執行20%個稅規定，預計5月份之后會正式執行。“雖然理論上無論是營業稅還是個稅都是由賣家承擔的，但在實際操作中還是羊毛出在羊身上，由買家承擔。當再次出售這套房產時，你搖身一變成為賣家，相關稅收一般也是由買家承擔的。”曹先生說。

天津市中原地產三級市場部高級區域總監朱慶江在接受記者採訪時也表示，“天津目前細則已出，但具體的征收方案尚在研究中，還沒有最終確定。目前在天津，繳納差額20%的個稅還是延續過去的1%是可以由買賣雙方自行商議決定的。”

“雖然20%的比例聽起來有些驚悚，但是如果購入房子的差額比較小那麼按差額的20%來交稅可能遠低於過去1%的交納方式。”朱慶江表示，按照規定，這部分稅費應該由業主承擔，但現在就行業內的規則來看基本由購房者承擔，這點與過去沒有太大區別。

南京：“寧八條”不提20%個稅

■ 本報記者 朱勝利 實習生 王玥

發自南京

南京上周末在政府網站公示《關於繼續做好房地產市場調控工作的通知》（下稱“《通知》”），八條新規，六條解釋，比3月底100多字的“細則”詳細得多，但仍然未提“20%個稅”。

《通知》表示，南京將確保2013年度本市新建商品住房價格增幅低於城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅。《通知》提出，將加大中低價位住房供應力度，除了在四大保障房片區中推出5000套保障性限價住房外，還將繼續保持適度的保障性限價住房建設規模。在保障房建設方面，今年將新開工300萬平方米，竣工500萬平方米，同時完成190萬平方米的城中村和65萬平方米危舊房片區的拆遷任務。《通知》還提出，中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構在符合信貸條件的前提下優先支持其開發貸款需求。同時，還將增加普通商品住房用地供應。

與3月31日住建委六條解讀中隻字未提個稅不同，此次出台的“寧八條”首次涉及了個人所得稅的落實方案，但沒有更具體的內容，連“20%”也沒有提及。有業內人士認為，在國稅總局關於個稅20%開征的解釋性文件出台之前，地方政府無法出台“細則”，隻好籠統地表態“會執行”。

記者了解到，目前南京的二手房交易涉及到個稅時，依舊採取自願選擇利差20%或總額1%的方式，實際上99%的買家選擇的都是后者，簡便易行，而且比按利差20%的方式更省。

房價：3月68個城市房價上漲

■ 本報記者 史燕君 實習生 曹亦汝 發自上海

意在控制房價的國五條出台已有兩個月，調控有沒有出現預期效果？

從國家統計局發布的3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況來看，3月房價繼續延續前兩個月升溫走勢，漲幅繼續擴大。與上月相比，70個大中城市中，上漲的城市有68個，上漲面達到97.1%。二手住宅方面，與上月相比，70個城市中有66個上漲。

對此，分析人士認為，3月份，國五條出台引發了市場的恐慌情緒，很多人都想趁著政策執行前趕搭末班車，國五條的降溫作用會在4月份顯現。

4月21日，記者走訪了浦東新區幾家房地產中介公司，店鋪都顯得比較冷清，辦公人員多於有購房意願的人，不少工作人員三三兩兩地站在門外等待生意上門。慶浩房產的工作人員表示：“上海暫時還未征收20%的個人稅，具體的執行時間要待上級通知。但從4月份開始，買二手房的人就少了很多，與3月份的熱潮有天壤之別。”

最近正留心學區房的陳女士告訴記者，現在上海房市沒有３月份那麼緊俏了，同一小區的房價較上個月有所回落。

“北京推行國五條對其二手房市場是有一定影響的。”劉小姐表示，“由於我愛我家除了二手房交易還有一手房，所以雖然二手房可能銷量不如過去，但最近一手房的銷量很好。”

殷則環表示,“北京成交量的確下降了很多，他最近關注的天津地區的二手房市場交易量，與３月份相比是差了很多，基本與1月份相持平。”

朱慶江表示：“目前來看，雖然近期二手房交易不如３月火爆，但與去年12月底到今年1月份的發展水平基本持平，對整體市場反應還是比較緩和、理性的，整體成交處於正常水平，可以說沒有受到太多影響。”

但在中房信分析師薛建雄看來，由於上個月交易量比較大，所以二手房市場房源現在並不是太足，但下滑幅度也不會特別厲害，市場不會一下子冷清，還是會保持一定的熱度。