社科院房地產藍皮書：北京房價今年易漲難跌

北京樣本

去年房價全國排第二

《藍皮書》將全國35個大中城市房地產市場指標進行比較。其中6個主要指標比較的結果顯示，2012年35個大中城市商品房、住宅均價超過其平均價格8145元/平方米、7650元/平方米的各有10個城市，全部為東部城市。

其中，北京去年商品房年均價為17022元/平方米，住宅16553元/平方米，商業用房20476元/平方米，均位居35個城市第二。深圳各種用途的房均價在35個大中城市中均列第一。在4個一線城市中，深圳商品房均價第一，北京第二，上海第三，廣州第五。

藍皮書分析，從需求方面看，北京2013年首次置業需求仍然強勁，改善性需求旺盛，收入倍增計劃落實將大大提升支付能力，為房地產提供動力。

從供給方面看，此前的調控將使2013年北京樓市新增供應量繼續處於低位。連續多年未完成土地供應計劃使得市場預期未來住宅將會繼續供不應求，商品住宅市場易漲難跌。

此外，藍皮書預測，2013年北京二手房成交量將回升，價格緩漲。市場需求仍將以首置和首改為主，中低價位的普通住宅會佔成交量主體。如果公租房不加快入市、擴大受益面，租金依然有可能長期上漲。

樓市預測

 預測1 剛需有望呈現快速釋放

《藍皮書》指出，受宏觀經濟復蘇的影響，2013年房地產投資、投機性需求增長壓力可能略有緩解，但消費性需求有望加大釋放。無房家庭的首套住房購買和現有住房條件較差家庭的改善性住房購買需求將呈現快速釋放。當房價微調或溫和增長時，實際購房決策可能集中實施。

 預測2 反腐增存量房釋放潛力

《藍皮書》稱，今年存量住房供應存在加大釋放的潛力。一些投資投機性存量住房持有者存在轉換資產持有形態、尋求新的投資機會的沖動，一些城市近幾年內房價漲幅數倍之巨，多套住房持有者巨額的財富積累已經形成，他們對未來住房市場價格變化風險擔憂和獲利了結心態增強，中央加大反腐力度，官員財產公開制度實施預期增強，部分多套住房持有官員所持過量住房可能加速入市。

 預測3 中小房企面臨被迫退市

《藍皮書》預測，房地產行業2013年將延續重組格局，行業整體暴利將逐漸消退。經多年調控，房地產開發的行業利潤將逐漸向社會平均利潤看齊，行業高利潤也將逐漸與行業高風險相匹配。市場壟斷程度將進一步提升，中小企業劣勢將隨贏利下降甚至虧損逐漸面臨破產、倒閉壓力，被迫退出市場。

 預測4 個稅政策或致房價攀升

《藍皮書》指出，2013年房地產市場交易取決於具體政策措施選擇和執行力度，部分城市房產價格可能出現較大幅度的攀升，存量住房交易量在20%個稅政策實施后可能出現較大萎縮，新建住房交易量可能略有上升，但受制於新建住房供給能力，城市間市場分化將加劇。如果嚴格執行“一刀切”的20%個稅政策，則總體房價可能出現較大幅度的攀升，如果政策實施重心轉向持有環節稅，則總體房價可能保持平穩態勢或者略有回調。