中國樓市迎來“后調控期”

新華網貴陽７月２１日電（記者 王新明 齊健）中國人民銀行近日宣布自７月２０日起全面開放金融機構貸款利率管制，其中包括取消金融機構貸款利率０．７倍的下限，同時為繼續嚴格執行差別化的住房信貸政策，促進房地產市場健康發展，個人住房貸款利率浮動區間暫不作調整。

“不放鬆住房貸款限制，是因為政府不希望通過貨幣調控刺激房地產投資和投機的反彈，那樣不僅會妨礙城鎮化進程，還會影響經濟結構調整戰略的實施。”住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹在此間召開的“生態文明貴陽國際論壇２０１３年年會”上說。

國家統計局發布的全國７０個大中城市住宅銷售價格統計數據顯示，６月份，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數分別為６３個和５５個，分別比５月份減少了２個和９個，有半數左右的城市房價環比漲幅有所收窄。

秦虹說，目前，城市之間房價分化在加劇，一部分城市的房價仍在上漲但漲幅不同，一部分城市的房價基本持平，還有一部分城市的房價出現下降。中小城市人口向大城市集聚的趨勢明顯，一些地方樓市仍然供不應求，控制投資投機需求仍是政府宏觀調控的重要目標。

“隨著雙軌運行基本制度的確立、行業集中度的提高以及啟動房產稅試點等，房地產市場迎來‘后調控期’。”中國房地產協會秘書長苗樂如說。

業內人士普遍認為，在當前房價高企、市場上漲預期猶存的情況下，“后調控期”的宏觀調控形勢仍然嚴峻。

從土地市場看，房地產開發商拿地的熱情升溫。國土資源部近日公布的主要城市地價監測報告顯示，２０１３年第二季度，土地市場延續回升態勢，各用途地價環比、同比漲幅有所擴大。城市綜合、商服、住宅、工業地價同比增幅連續三個季度加速上漲，整體漲勢步入較高位區間運行。

此外，金融業與房地產業的關聯度很高，開發商外部融資主要依賴於金融業。內蒙古銀行首席經濟學家苑德軍說，金融業是推動房地產業發展的核心力量，長遠而言，高房價將給中國帶來產業空心化、貽誤經濟轉型升級等風險。

事實上，在當前宏觀經濟形勢的背景下，今年以來房地產業回暖跡象明顯。

“從基本面看，房地產市場態勢是‘回暖轉常態、震蕩穩有升’。投資增速從２０１２年１２月的同比上漲１６．２％回升至２０１３年５月份的同比上漲２０．６％﹔在施工面積也從同比下降１３．２％回升至同比上漲１６％。”苗樂如說。

根據房地產上市公司披露的上半年業績預報，截至目前，預增數量佔比將近七成，且多為大中型房企，萬科、恆大、保利等１０大房企年度目標完成率為５１％。

面對高燒難退的樓市，一些專家建議，加快推進制度建設，從行政措施轉向綜合運用市場、經濟、法律手段。同時應處理好有限資源與開放市場、市場與保障雙軌運行、住宅與非住宅、租與售、中央和地方的關系。

“‘小康不小康，關鍵看住房’。房地產業的發展一定要與國民經濟發展相協調，不能‘一業獨進’。”苗樂如說。

秦虹認為，宏觀調控要“跳出樓市看樓市”，而作為房地產企業，應具備良好的法律意識、較強的社會意識和自覺的國情意識，行業轉型要符合國家宏觀調控要求。

部分業內人士和專家還建議，房地產開發中還要考慮節能、綠色、低碳、環保因素。

住建部城鄉規劃司司長孫安軍說，中國６５７個設市城市建成區面積４．３６萬多平方公裡，存量房面積５００多億平方米。無論老城區生態化建設還是既有建筑節能改造，都需要巨大投入。據估算，未來２０年，城市建成區每年新增建筑約２０億平方米。

“巨大的建筑量必須考慮節能環保，避免重走老路，企業的建筑產品、技術選擇應符合國家的節能政策，使建筑的壽命更長。”秦虹說。