灰色房貸借道消費貸 銀行存在貸后管理難題

　　“國五條”出台之后，房貸政策進一步收緊，在北京，購買第二套房的首付比例從原來的六成升至七成，這也就意味著能從銀行取得的貸款隻有區區三成，很多想買二套房，但是首付又不夠的人該怎麼辦呢？記者日前在調查中發現，一些消費貸款正在偽裝成首付，流入房地產市場。

　　□背景

　　京城房貸交易量下降

　　“國五條”落地至今已滿兩個月，新政的實施與原本火熱的房貸市場相比驟然起變。據“偉嘉安捷”數據統計顯示，新政實施近兩個月以來，京房貸交易量環比同期下降了50%，而在整體交易量下跌的環境下，市場中蘊藏的各元素也是“有升有降”。“偉嘉安捷”指出，個稅的征收是造成交易量環比下降的重要原因，自“國五條”實施以來，北京各城區嚴格執行二手房轉讓環節征收20%差額稅的規定，從嚴的規定令在京4月8日后欲辦理網簽的置業人群陷入觀望。

　　記者了解到，目前“賣房人降低房價，買房人承擔個稅”為市場主流。而4月8日的網簽界限也令市場呈現明顯的冷熱差異。搭乘規定“末班車”的購房置業人群制造了三月“如火如荼”的房貸交易市場，而“國五條”的“個稅”出台也是交易量下降的重要原因之一。

　　□調查

　　中介借道消費貸款

　　記者日前以購房者身份去中介咨詢二套房購買的相關業務，表示自己想購買二套房，但是首付不夠，中介工作人員在詳細地介紹完房源之后表示，無須擔心二套房首付比例過高的問題，他們有很多成熟的辦法解決這一難題，並且強調“已經成功操作多次”。

　　以位於左家庄附近的一個房源來看，業主報價在310萬元，滿五年唯一住房，無個稅。某中介公司工作人員表示，該房源在銀行的評估價大概為200多萬，但如果購房者首付不夠，他們可以幫忙辦理銀行消費貸款，貸款額度從20萬元到100萬元不等。“隻要有客戶，我們就會盡量留住客戶，資金不是問題，我們有很多辦法。”中介工作人員表示。

　　當被問到辦理這種業務有什麼附加費用時，該中介工作人員表示，房屋按揭貸款部分是不收手續費的，但消費貸款部分，他們要收取貸款額2%的服務費用，比如貸款30萬元，收取6000元的服務費用，並且這個服務費用並不包含在房屋買賣的中介費當中。

　　記者了解到，這個手續費的比例每家公司都差不多，即便不是基於購房需求，而是基於真實的消費需求，一些個人抵押消費貸款的客戶也大多是通過這樣的第三方公司來銀行辦理。但近期，很多客戶開始自己找渠道，通過熟人介紹或朋友的公司來操作，盡量減少手續費的支出。

　　銀行存在貸后管理難題

　　一位銀行房貸業務人士告訴記者，多家銀行推出的多種個人綜合消費貸款，主要是指銀行向個人客戶發放的有指定消費用途的消費性個人貸款，這其中並不包含房貸。此前，央行和銀監會發布《關於完善差別化住房信貸政策有關問題的通知》，“要求各商業銀行加強對消費性貸款的管理，禁止用於購買住房”。然而，不少購房者與裝修公司等相互配合，加之個別銀行審批不嚴等因素，屢禁不止。

　　銀行人士透露，雖然央行、銀監會明令禁止消費類貸款用於購房，但由於這種貸款期限短、風險較小，且需求旺盛，而銀行對消費類貸款的用途審核、監督並不嚴格，隻要能提供消費合同，大都可以順利地貸到款。

　　一家股份制銀行支行業務人員表示，借款者在該行的消費貸申請成功以后，必須刷卡消費。但在申請購買房產時，其授信額度被中介和開發商的系統給屏蔽掉。所以，貸款最終的流向管理存在比較大的困難。

　　而中介公司正是利用銀行貸后管理困難實現“灰色房貸”。比如，客戶以申請裝修貸款的名義，將手中的房屋抵押給商業銀行，銀行按房貸評估值70%以內提供消費貸款，貸款獲得審批后，銀行將資金直接劃撥到客戶簽約的裝修公司賬戶。

　　如此操作，滿足貸款額僅用於消費、貸款由銀行直接打入第三方賬戶的條件。實際上，該裝修公司與客戶早就達成了協議，客戶隻需支付一定的手續費就可領走這部分貸款，用於支付房貸，貸款再度填補炒房黑洞。

　　騙貸直接影響個人信譽

　　對於消費貸款，銀行人士對此有著自己的無奈。使用消費類貸款購房的需求大量存在，各種代辦公司也增加了銀行審核貸款真實用途的難度，一般中介都會通過一個第三方公司的賬戶獲得貸款。從流程上看，貸款確實給了指定賬戶，但是實際上卻不排除流入房地產市場的可能。此外，二套房首付提高了房貸的門檻，銀行在這方面的業務量明顯下降，而抵押消費貸款期限短、抵押物優質，風險相對較小，“默認”這種業務可以彌補房貸業務量的減少。

　　雖然銀行並不監督消費類貸款的后續使用情況，不過，一旦貸款人被發現挪用消費類貸款購房，銀行會給出停貸、要求立即償還貸款的處理，而且貸款人的行為會被認定為騙貸，會進入個人信用記錄。

　　□觀點

　　消費貸購房傷及地產調控

　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇表示，這種情況在當今這個社會是見怪不怪了。在二套房貸被嚴苛控制的今天，消費貸的利率雖然比一套房貸要高，但是和二套房貸相比，並不會高出多少。

　　郭田勇告訴記者，這樣的融資方式現在越來越多地被中小企業主和白領所認可，對於銀行而言，因為一般是以房產作為抵押物的，所謂風險並不高，而對於個人而言，隻要有償還能力，問題也不大。唯一受傷害的隻有目前的房地產調控。一旦房地產市場失控，不僅銀行風險劇增，個人的資產也會嚴重縮水。

　　郭田勇把資金比成流水，哪裡有利益，它就會流向哪裡。與其四處補漏，還不如出手那些能從根本上遏制房價的“鐵腕政策”。

　　在郭田勇看來，銀行信貸政策並不是房地產調控的核心政策，人為性地堵截資金是很難的，即便是企業貸款也不排除有些會通過各種方式進入到房產市場。房地產調控是綜合性政策，比如房產稅、房地產聯網，這個從操作層面來說要容易得多，但是你不抓重要的，而是老堵截這些資金，恐怕是有問題的。

　　未來調控樓市難度加大

　　對於未來房貸市場，業內人士認為房貸還將進一步回落。“偉嘉安捷”指出，新政的落地實施必然帶動市場交易量的變化，因此廣大借款人也無需過分擔憂。未來市場的交易量將呈現平穩趨勢，市場交易量環比下跌的局面並非常態。經過了火熱的三月，冷卻的四月與五月，六月的房貸市場，將會持續穩中有降的態勢。

　　中原地產市場研究部總監張大偉坦言，“國五條”落地細則力度低於預期，大部分城市目前執行的政策與“國五條”之前一致，樓市的供需結構依然懸殊，整體房價的上漲趨勢依然未改。限價城市部分預售項目增加裝修等額外價格。

　　張大偉表示，廣州、北京、上海等一線城市均出現了區域土地價格新高。整體樓市在“國五條”落地力度低於預期的情況下，購房者、開發商對市場的判斷再次出現明顯的一致看漲現象。市場存在再次失控的風險。各地“國五條”細則落地無力度，除北京一地執行落地了“國五條”細則政策外，其他所有城市目前的樓市政策與“國五條”出台前差別不大。導致整體市場依然在延續之前的高溫熱度。整體來說，當下樓市量價均居於高位，而開發商的資金情況明顯好於往年，在這種情況下調控樓市的難度明顯加大。