萬億元房屋維修基金逐年縮水

　　按照我國城市房屋維修資金歸集的大數計算，目前我國660座城市收繳的房屋維修資金已經高達上萬億元，但這筆資金迄今為止仍然停留在“活期存款”或“短期存款”的銀行賬戶上，按照相應的通脹比例計算，正在逐年縮水。在我國城市房屋進入到15年的維修高峰期后，將逐漸面臨著維修資金“入不敷出”的巨大隱憂。專家呼吁，我國應未雨綢繆，加快建設房屋維修資金保值增值的完善體系，以面對即將到來的資金使用潮。

　　萬億資金駐留“存款賬戶”

　　記者從廣西南寧、柳州、桂林和廣東省廣州市等地的住房保障部門採訪時了解到，自2009年我國實施物業專項維修資金管理辦法以來，各地累計繳納的物業專項維修資金逐年遞增，但賬戶幾乎無一例外地停留在“活期賬戶”上，甚至連短期三個月的存款賬戶也都鮮有涉足。

　　南寧市住房保障部門的統計表明，如今已經有20億元物業專項維修資金停留在賬面上﹔柳州、桂林等地的規模也基本如此，而且每年還按照住房交付使用的面積持續增加。

　　南寧市房產管理局相關負責人表示，物業專項維修資金實際上也就是老百姓習慣所稱的房屋維修資金，這筆資金包括對電梯、車庫、小區道路、小區綠化帶、游泳池等公共設施的維修，但對房屋的維修所佔比重最大，因此民間更習慣於稱為房屋維修資金。

　　房屋管理局相關負責人給記者算了這樣一筆賬：在我國的中型城市，一座建筑面積為30萬平方米的中型樓盤，業主如果按照每平方米50元的標准繳納房屋維修資金，一次性繳納的總額就超過1500萬元。按照我國2009年之后的中型城市平均發展此類樓盤為100個數量進行計算，每座中型城市歸集的房屋維修資金就超過15億元。

　　然而，這部分資金幾乎無一例外地停留在當地銀行的“活期賬戶”中。即便是金融體系較為發達的廣州，這筆資金也僅僅是允許停留在三個月的銀行短期賬戶中。

　　廣西銀監局監管部門一位姓歐的處長告訴記者，銀行將此類資金停放在活期對公賬戶的核心原因在於：支付利息低，但可調動的額度很高，也就是習慣所說的高利用度的“睡眠資金”。

　　浙江大學博士楊天保作了這樣的預計：我國目前有660個城市，即便按照每個城市10億元的平均房屋維修資金沉澱計算，總額超過6600億元，而北京、上海、廣州、南京、杭州等一線城市的房屋維修資金數量巨大，由此推斷，我國城市房屋維修資金肯定上萬億元。

　　跑不過通脹率抵不了維修費

　　巨額的房屋維修資金簡單“沉睡”在存款賬戶的背后，不僅跑不過“通脹率額”，而且蘊藏著維修費用逐年增長，在繳存資金進入15年之后的“使用高峰期”后，無法滿足長遠需求的巨大隱憂。

　　按照南寧市管理辦法，未配置電梯的物業，業主一次性繳納的房屋維修資金為每平方米建筑面積繳存55元，配置電梯的物業繳存77元。按照一座30萬平方米的中型電梯小區計算，業主一次性繳納的房屋維修資金總額超過1500萬元。

　　但這筆資金甚至不足以滿足電梯進入“中老年期”后的日常維修需要。在廣西為多家電梯提供維修服務的養護專業人士周杰告訴記者，30萬平方米的小區一般都要建設20個左右的高層，每座高層按照4個單元，每個單元配備2部電梯的保守計算，僅電梯數量就超過160座。

　　按照電梯的使用周期計算，電梯在投入使用后就進入到“維修保養期”，前面5年，每台電梯每月維護費超過600元，160台電梯一年的維護費就超過115萬元，加上電梯行駛的資格年審費、更換電梯零件、電纜等等，160台電梯一年下來大約要花的費用就將近120萬元。如果進入到第8年之后，每台電梯每月的養護費都要增長20%—50%，一年下來的花費就將近200萬元。

　　周杰說：“從長遠上看，1500萬元的房屋維修資金，甚至不夠抵入住15年后的日常電梯保養費。”

　　15年，恰恰就是電梯房電梯的“生命大限”。這意味即便是業主都同意全額繳納房屋維修資金，進入第8年之后，原有資金也無法滿足電梯維修費用，更不用說配電房、地下車庫、游泳池等設施了。

　　廣西桂林市供電局的一位姓劉的副局長告訴記者“小區配電房同樣屬於"集中維修"的模式，產權屬於小區業主，但配電房一般而言在使用10年之后，也會面臨著主要部件需要更換的問題，30萬建筑面積的小區，更換一次配電房主要零部件少則十多萬元，多則幾十萬元，這筆資金也同樣需要從房屋維修資金中列支。”

　　新加坡國際大學客座教授鄭偉軍用“跑不贏"通脹率"抵不了"維修費"”來描述房屋維修資金的尷尬“對於普通業主而言，上萬億的資金都是停留在活期賬戶中，隻能為銀行提供"存貸比"服務，無法給出資方帶來相應的收益，無論如何都是不公平的。”

　　“夢游資金”應加速建構“增值透明度”

　　常年從事社區金融問題研究的專家徐大克認為，這筆巨額資金與其說是“睡眠資金”，不如稱為“夢游資金”更為妥當，對於作為出資方的普通業主而言，這筆資金確實是“沉睡”在“活期賬戶”上，但銀行及基金公司等金融機構卻通過各種方式，利用杠杆效應充分調動了這筆資金，也就是說，即便是“沉睡”，也是在沉睡中“夢游”，而且創造了巨大的增值空間。

　　記者深入採訪時，多位專家學者表示，“夢游資金”的保值增值模式是顯而易見的，就目前而言，由於我國物業維修資金的管理模式還非常單一，應加快物業維修資金的“市場步伐”，增強其“增值透明度”，提升管理水平。

　　首先是徹底“摸清家底”，對物業專項維修資金進行全面調查，弄清物業專項維修資金的總體規模、每年增長幅度、使用情況等基本數據。這筆資金基本上房管部門比較清楚，也可以通過每年入住率進行預測。

　　其次是從簡單的“監管責任”向“保值增值責任”邁進。在尊重業主選擇的基礎上，銀行、保險等金融部門應聯手，開發能夠確保物業維修資金保值增值的金融產品，變簡單的“睡眠資金”、“存款資金”為“增值資金”，將“夢游工作”的資金公開透明化。

　　第三是加快物業維修資金保存現狀的信息披露程度。允許業主委員會對物業維修資金的狀況進行核查、按年度披露房屋維修資金的狀況。

　　鄭偉軍說：“作為公眾資金，物業維修資金不可能簡單地落實到單一樓盤上，加上有大量老舊房屋因為各種原因沒有繳納維修資金，這需要以城市為單位進行統一協調，把有限的資金用到刀刃上，更需要盡快在摸清家底的情況下，建立全國統一的物業維修資金管理體系。”