住房交易個稅從嚴征收影響不宜高估

　　各方觀點顯示，如果嚴格按照20%的稅率對住房交易征收個人所得稅，二手房交易可能將跌入“冰點”，同時將推高具有替代性的新房價格和成交量。但如果考慮到強化限購執行效率和控制房價上漲等其他“組合拳”，開發商預期將會嚴重受到極大影響，進而施壓初見回暖的新開工、施工情況和土地市場，市場整體將承受極大壓力。

　　毫無疑問，從措辭表述和具體政策的力度上，當前出台的房地產調控政策是史上最犀利的調控政策組合拳，凸顯了管理層調控的決心和信心。但必須警醒的是，過往調控政策和實際效果往往存在一定差距，實際效果大多弱於預期效果，主要原因是調控政策在執行中弱化，特別是因調控影響經濟增長，以及地方政府操作空間的存在。這在限購、限價等嚴厲措施執行中均有體現。

　　2012年三季度以來，經濟見底回升的直接驅動力是下游房地產市場去年6月以來的逐月回暖，帶動了上游和中游去庫存速度加快。但經濟回升勢頭並不穩定，一方面，上中游過剩行業（煤炭、鋼鐵、機械、建材等）去庫存過程遠未結束﹔另一方面，今年2月PMI分項就業指數創2012年1月以來最低值，且連續9個月處於收縮區間，不僅顯示回升動力不足，更為重要的是內需增長的新增長機制遠未形成，對政府投資的依賴依然強勁，土地投融資依賴難以消除。因此，政策在具體落地（相關部委出台實施細則和地方政府落實政策）時，不能不考慮對經濟的影響。特別是在各地新一輪經濟增長戰略、結構性減稅和經濟增長下滑的大背景下，地產調控的綜合影響會更加凸顯。此輪調控對市場影響較大的一些措施，如住房交易個稅在執行中的實際力度可能會打折扣。

　　更為重要的是，從嚴征收住房交易個人所得稅在執行過程中面臨很多障礙。首先，這一政策意在打擊二手房價格過快上漲中出現的投資投機需求，填補房產稅缺失的空白。2012年，二手房價格過快上漲主要出現在北京、深圳等一線城市和部分重點二線城市，這些城市二手房成交佔比超過50%，而大多數二三線城市新房成交佔比超過70%，且去庫存的壓力普遍存在。因此，考慮到巨大的負面影響，未來這一政策將主要在一線城市和部分重點二線城市實施，政策輻射范圍將會比較小。

　　其次，在很多一二線城市，二手房交易普遍存在“陰陽合同”現象，即為規避交易環節稅負而在后續轉手時一直採用第一次登記的價格。例如，第三次轉手時的登記價格依然是第一次交易時較低的價格（而非第二次交易時已經上漲的價格）。如果按照第一次登記價格來計算所得，並按20%來征稅的話，對第三次轉手的賣家將非常不公平。而轉手二次及以上的房屋在一線城市非常普遍，這一問題使得政策在執行過程中將會遇到輿論障礙。

　　再次，住房交易按增值額征收個人所得時，需要扣除上一次交易產生的稅費、裝修和維護的成本等，現實的情況是住房再交易中普遍存在上一次交易的稅費單據遺失情況，稅費成本難以核實清楚，而房屋裝修和維護成本更加難以核實，而且存在很大的避稅操作空間。目前很多一二線城市二手交易過程中納稅（包括個人所得稅）的計稅額都是按照評估價來確定，而評估價一般來說要比實際成交價低（有的甚至低30%-40%）。未來即使按照增值的20%來征收個稅，也會按照這個較低的評估價來計算所得，降低納稅人的稅負。

　　最后，按照國際慣例，不動產持有的時間越長，稅負減免的幅度就越大。在2012年12月25日召開的全國住房城鄉建設工作會議上，住建部明確提出，支持合理自住和改善性需求，更何況目前我國對持有滿五年且為家庭唯一住房再交易時免征個稅。本著鼓勵保障首次置業需求、支持改善性需求的基本原則，住房交易個稅在執行過程中將會有所區別對待，重點可能將針對投資投機需求和大戶型或豪宅。

　　隨著城市地產投資范圍的外延式擴張，一二手房的聯動性、替代性越來越差。目前，在一二線城市，新建商品住房基本上在城市郊區、開發區、新區等周邊地區，而公共服務配套跟進的速度嚴重滯后於房地產邊界擴展速度。總體而言，二手住房的區位優勢要好於新建住房，價格上也不低於新房，在一線城市還高於新房。在一二線城市，居民對於居住覆蓋或輻射范圍內的公共服務配套（教育、醫療、交通、休閑等）需求總量上、質量上有增無減。於是，有經濟實力的居民往往選擇購買區位較好的住房（大多為二手住房），沒有經濟實力的人群則處於階梯住房消費的底端，並等待具備經濟實力后購買區位較好的住房。

　　城市優質地塊開發完畢后，二手房的優勢越來越明顯，這是近年來特別是2012年二手房價格快速上漲的主要原因，且未來二手房價格漲幅將高於新房。因此，二手房交易成本增加通過替代性會部分增加新房銷售，但這一影響非常有限。在本輪調控重點的一線和主要二線城市，影響就更小了。本輪調控中如果新房市場遭受重挫，首當其沖的應當是限購政策從嚴和房價控制，而不是二手房交易成本增加。

　　短期來看，受信息不對稱和地方具體細則落實遲緩的影響，除了以規避新規為目的而加速二手房交易和過戶所產生的虛假繁榮外，濃重的觀望氛圍會重回二手房市場。二手房交易一季度后將陷入“低迷”，二季度以后的趨勢將取決於政策如何落地。由於二手房交易定價機制是“一對一”（微觀主體之間談判），信息不對稱決定了其價格黏性較大。

　　長期來看，在住宅市場投資屬性逐漸退潮的背景下，城市居民對於住宅的居住屬性和內在價值越來越看重，如果在供給面如保障房有效供應和分配、居住配套跟進和成熟、公共資源空間布局均等化等條件無法突破瓶頸的情況下，整體上具有區位優勢的二手住房的供求矛盾將長期突出，上漲趨勢難改。住房交易個稅成本將向買方轉嫁，政策效用也將越來越小。李宇嘉

(來源:中國証券報)