房價上漲預期或已臨近拐點 資金面約束力將強化

　　近日，習近平總書記主持召開政治局會議，分析研究了2014年經濟工作，提出要做好住房保障和房地產市場調控工作。此前，在十八屆三中全會召開前夕，中共中央政治局就加快推進住房保障和供應體系建設進行集中學習。這些情況表明，未來房地產市場調控政策或將更加注重長效機制建設，同時樓市運行存在調整需要，資金面約束也在增強，在此背景下，明年樓市預期演化或將臨近拐點。

　　首先，未來房地產市場調控政策將更加注重長效機制建設。以抑制短期房價過快上漲為目的的調控政策，往往會因為對住房需求抑制偏多，可能會加劇未來供求失衡的矛盾，進一步強化了房價上漲預期。從目前公開發布的有關政策文件分析，未來我國房地產市場調控將更加注重長期穩定機制建設，從建立全國統一的不動產登記制度入手，加大保障性住房建設，增加市場供應，完善差別化調控措施等等，將重新塑造房地產市場運行的外部政策環境，勢必對未來樓市預期產生深遠影響。

　　第二，樓市運行存在調整需要。從2012年四季度樓市復蘇被確認以來，房地產市場至今呈現出一年多的持續上漲態勢。在交易動能連續釋放后，存在技術上調整的需要。雖然11月全國100個城市(新建)住宅平均價格環比上漲0.68%，為自2012年6月以來連續第18個月環比上漲，但漲幅比10月縮小0.56個百分點，為今年以來最低水平。同時，交易增長也出現放緩，2013年1月至10月，全國商品房銷售面積增速比1至9月回落1.5個百分點。還有，樓市區域分化較為嚴重，與熱點城市住房供不應求不同，部分二三線城市供過於求矛盾開始有所顯現。即使是在一線城市，高房價對市場成交量漸起抑制作用，相當部分以中等收入人群為主的剛性住房需求將被擠出住房市場。這樣一來，即使沒有政府施加額外的房地產調控措施，房地產市場自身也存在調整需要。

　　第三，資金面的約束作用將會逐步強化。從本質上說，房價上漲是市場供求的集中反映。但房地產兼具商品和投資屬性，市場需求並不完全是真實的居住需求。尤其是資金面的過度聚集，使得房價脫離真實價值並存在向泡沫演變的趨勢。因此，無論是從國別經驗還是歷史實踐看，資金面約束作用增強，往往是抑制房價上漲的有效工具。應對國際金融危機期間超常規模的貨幣供應，需要在一個較長時期逐步吸收。這就需要今后必須堅持穩健的貨幣政策，逐步強化資金面的約束作用，通過貨幣供應增速的適度放緩，增強實體經濟吸收貨幣能力。從今年貨幣市場運行變化情況看，資金成本總體呈現出波動上行態勢，這勢必也會影響到房地產融資成本和規模。

　　過去十年，由房價持續上漲所形成的一致性房價上漲預期，有可能會在近期面臨拐點。房價持續上漲、房地產開發企業高價購地、金融杠杆在房地產市場的過度運用等等，都是房地產市場制度不完善的反映，這些都需要在全面深化經濟體制改革的大框架中得到解決。房地產市場調控政策演變，資金面約束增強，只是樓市運行的外部環境變化。真正需要的是理性住房消費理念，這才是防止樓市大幅波動的關鍵。