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资料图。转自法治周末
“售房征20%个税”伤了谁
法治周末记者 李飞
“调控比想象中还强。”
3月1日过后，不论是地产商还是房产中介，几乎口中都在念叨着这句话。而让他们如此苦恼的正是当天国务院办公厅发布的《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，其中对新“国五条”的细化举措可谓强硬，进一步彰显中央严控房价的决心。
然而，以“个人售房将按转让所得征收20%个税”为首的调控重拳着实让房地产市场一时间晕头转向。但看似强力的“狠招”能否从根本上抑制住房价的过快上涨，不少专家认为还有待市场考证。
短期市场冲击明显
之所以有这种顾虑，是因为市场给出的反应太过迅速。
3月3日，记者从链家、我爱我家等房产中介处了解到，自通知面世以来，二手房市场的需求不减反增，催促签约，过户的二手房主比比皆是，与“新国五条”的细化铁则看似背道而驰。这是为何？
“其实大家都在抢占末班车。”链家地产中介陈静对法治周末记者透露。根据以往经验，新规在各地正式实施会有一个过渡期，在出台具体办法之前，各地仍会按原有办法执行，这就留下了短暂的“偷渡”时期。为了节省这20%的交易税费，已经谈妥或即将谈妥的二手房买卖双方，都想尽快完成交易。
面对市场灵活的反应，中国房地产估价师与房地产经纪人学会主任赵庆祥告诉记者，这是由于通知发布的宣示效应和拐点性质造成的，预计短期内对预期和消费者行为将产生较大影响。
在赵庆祥看来，通知的发布将现有的房地产调控政策的严厉程度提升到了一个新的水平。与现有调控措施相比，通知以比以往更严厉的措辞来督促政策的执行，才是最大的亮点。因此楼市需求，尤其是改善性需求会受到一定程度的抑制；楼市也会产生结构性差异，即市中心由于税费较高而变得冷清，而郊区楼盘则大多以首套需求为主而相对活跃。对二手房而言，在地方的细则出台之后，由于税费的增加，买卖双方成本都大幅提升，二手房市场可能会有一个冰封期。
对此，北京大学房地产法研究中心主任楼建波也认为，此次出台的通知措辞强硬，对市场的短期心理影响巨大。其中要求各地方一季度出台具体的细则，如具体的调控目标、具体的上浮比例等，届时仍会对市场造成再次冲击。而且通知对于房产税并没有明确，而根据有关工作安排，今年将扩大房产税试点安排，也是一个冲击。由此看来，通知发布并不是房地产调控的终结，而是一个新的开始。
后续形势引发新忧
但房地产市场短期的强烈反应还不足以代表调控取得了最终的胜利。一位多年从事二手房销售的地产公司总经理对记者透露，交易税是否会最终转嫁给买家以致再度推高房价？改善性需求的抑制又是否会导致租房价格的猛涨？这些问题都是短暂反应之后，市场可能出现的新动向，也是房地产行业蛰伏之后可能抓住的新的爆发点。
业内人士得出这种结论并非偶然。要知道，此前并非没有出现过令民众“齐声叫好”的调控政策，但几乎每一轮的楼市调控，最终都几乎都成了“空调”。究其原因，还是过于单一的调控措施让市场不断进化出应变措施。
“看似‘征收20%个税’可以抑制投机性购房的势头，但按照楼市调控是为稳定或降低房价的初衷，用加大交易成本来降低商品的价格，并不符合市场规律。就算把‘征收20%个税’理解为降低售房者的利润而无关售价，那么也必须具备买方占据绝对优势的市场环境。但是目前的房地产市场，买方更多的是无奈的追随，才会放任房价一路猛涨。”赵庆祥对记者表示。
以各中介机构近期的表现看来，个人售房将按转让所得征收20%个税的最初结果可能是：短期内二手房买卖将跌至冰点。这对于用于扩大供应的“保障房”还没有眼见为实时，堵住“空置房”进入市场的活路，或许会加剧楼市的供需矛盾。
而记者从二手房市场了解到，二手房和现房的差价，未必达到20%的幅度。而当二手房交易平添20%的成本，买方因供需关系上的弱势地位而无奈承担时，无形中就提升了二手房的“身价”。此时，作为一线“战力”的现房价格，也难免水涨船高。
面对担忧，楼建波回应道，应该把住房当做一种商品，纳入市场经济轨道，这样可以得出房地产市场面临的困境是供需矛盾的结论。那么，做好房地产市场调控的重点，不光是加大个税，而是需要房产税、加大保障房力度、保障供给等配套措施多管齐下，才能从根本上达到抑制房价过快上涨的目的。
上有政策 下有对策
事实上，早在5年前，征收二手房转让差价20%的个税的政策就已经小试过牛刀，只是舞台仅限于广东东莞。而在经过数年楼市的洗礼后，却并未造成实质影响。对此，当地中介称该政策的确曾导致二手房交易短暂萎缩，但很快便得到恢复。而税费的上调最终都转嫁到买方身上，反而买房者掏的钱变多了。
对此，陈静告诉记者：“从长远看，房子该买的还是得买，该交的税费还是得交，刚性需求的客户仍然存在，所以卖方会逐渐将上调的税费转嫁到买方身上，反而并不慌张了。”
记者算了一笔账，如果按通知规定，二手房要严格按转让所得的20%计征个税，以一套购价70万元的二手房为例，若以150万元出售，那么对比此前一般按交易价1%征税，仅需缴税1.5万元，而今后则要缴纳16万元税款。根据以往的二手房交易惯例，相关税费都将由买方负担，卖方的挂牌价格通常是‘净落价’。因此，忽然多出的这笔税费更可能压在买方身上。
更有甚者，一位不愿署名的房产中介告诉记者，就算按20%缴纳个税，他们也有办法可以“做平”。如通过合理税费，提交购买一手房时的契税、装修费、供房利息等发票或证明文件，可明显降低差额。如最终与二次交易价格未产生差额，那么按照新规，个税应缴额为零。如此灵活的市场应变，或许是在调控之余更需要关注的“变异”。
因此，楼建波告诉记者，从中长期来看，房地产调控更需要完善制度。由于此次政策仍以抑制需求，而不是扩大供给为主，难以从根本上解决房地产价格上涨的问题，房地产调控效果可能具有短期性。要真正达到治理房地产泡沫化的目的，除了征收交易税之外，更应该大范围开征持有税、以及按照市场需求放开土地供给。否则周期性调控只能加大市场的波动。
