海外购房持有成本高 “买得起”或“住不起”

　　珠三角房博会海外楼盘风头盖过“本地姜”，业内人士提醒

　　新快报记者 陈齐 实习生 周鹏程

　　近日，在广州国际会展中心举办的珠三角房博会吸引了近300个海外楼盘“筑巢引凤”，展区面积也占了总展出面积的一半以上，势头完全盖过“本地姜”，让人惊呼珠三角房博会已成“海外房博会”。

　　面对火热的海外置业潮，老广应当注意不少国家的房产后期维护费用及各种税费惊人，甚至有可能出现“买得起、住不起”的情况。此外，未来人民币呈双向波动趋势所带来的资金风险也是海外置业投资必须考虑的一大问题。

　　现象

　　中国购房者成海外楼市重要客户

　　在欧债危机余波未平、美国经济复苏缓慢的国际大背景下，欧美市场购买力下滑情况严重。然而，“西边不亮东边亮”，中国经济的高速发展催生了一大 批“新贵”阶层，追求高品质生活的他们将投资的目光转向海外房地产市场，中国市场强大的购买力在海外市场初现峥嵘。“中国消费者强大的购买力愈发受到国际 关注”，广东省房协秘书长王韶向记者介绍说。

　　这一点在本届珠三角房博会上也得到了佐证，现场一位海外楼盘的销售人员告诉记者，经过欧债危机的重挫，不少欧洲国家的房地产行业非常不景气，现在中国买家去那边买房，就等于借了救命钱给他们，因此这些海外楼盘在中国做宣传十分卖力。

　　根据新加坡官方数据显示，中国买家已首次超越马来西亚成为新加坡海外置业第一生力军。此外，根据第一太平戴维斯的数据显示，伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自东亚和南亚，而在这其中又以中国内地和香港的购买者居多。

　　种种迹象都表明，中国购买力的“强势崛起”已经成为海外市场最具潜力的买家，诸多海外房地产企业也将目光投向了中国的富裕阶层。

　　原因

　　调控政策使买家“过埠”买楼

　　中国的房地产调控政策，在一定程度上拉低了投资者对中国房地产市场的预期，迫使海外置业风潮盛行。

　　以广州为例，“国五条”新政下，为完成全年房价控制目标，广州对于高价楼盘住宅项目预售审批更趋严格，高端产品入市步伐放缓，导致市场可供选择的高端产品减少，这对于手中不缺资金的人来说，多多少少受到限制，出现“有钱也没处买”的尴尬局面。

　　此外，国内房价居高不下，性价比优势逐渐减弱。加之众多海外房地产开发商开始有意识地专门针对中国买家开发产品，相比国内高价的住宅产品，价格和品质都相当有优势。这些都使得不少高端买家动了海外置业的心思。

　　事实上，自2005年起，中国内地投资者的境外投资力度每年增长35个百分点。有业内人士分析，2017年中国内地投资者直接参与的境外投资预计将从2012年的1150亿美元增长至1720亿美元。

　　人民币升值催热海外置业

　　英国、加拿大、澳大利亚、美国等地是中国买家投资置业的热门区域，在英国伦敦、澳大利亚悉尼和墨尔本、加拿大温哥华和美国旧金山等地，到处可见中国投资客的身影。

　　根据中国人民银行授权的中国外汇交易中心公布的最新数据显示，2013年6月5日银行间外汇市场人民币汇率中间价为：1美元对人民币 6.1757元，1欧元对人民币8.0707元，1英镑对人民币9.4476元，1澳大利亚元对人民币5.9448元，1加拿大元对人民币5.9643 元。其中人民币对美元更是在4月1日至5月31日的40个交易日里，汇率中间价17次创出2005年汇改以来新高，相比于2013年1月1日汇率优势也将 带动更多中国买家加入海外购房置业大军。目前人民币对英镑汇率为9.4476?1，与三年前相比，相当于升值了30%左右。这就意味着内地买家现在出手的 话，房价比前几年打了七折。

　　提醒

　　买房不等于可以移民！

　　众多的人将目光投向海外，随之而来的一系列问题也摆在他们面前，各国税收政策不同，也导致了置业以后的维护成本大不一样，将极大影响购房者的投资收益。因此赴海外投资置业尤其需要摸清所在国家的政策底细，千万不可“蒙查查”。此外，买房不一定等于移民！

　　买房获得居留权跟移民有本质区别

　　记者发现，在珠三角房博会上，许多海外楼盘都以“居留权”、“移民”为噱头，而许多海外楼盘的代理原本也是做“移民、留学”等业务起家，但事实上，在许多国家，买房获得居留权跟移民有着本质区别。

　　很多人误以为凡在海外买房置业都可办投资移民，其实不然。除了塞浦路斯外，欧洲买房获得的只能是“临时居住权”，这跟普遍意义上的拿到“绿卡”、“永居权”有本质的区别。

　　以葡萄牙为例，投资者在购买房产后，取得的仅是居住许可证，也就是临时居住权。取得临时居住权1年后需再次提交申请，2年后提出居住许可的再次 申请。5年内，申请人必须保持所购投资项目。此外，申请人必须在取得投资签证后第一年在葡萄牙居住至少7天，接下来的每一个两年里居住至少14天。5年的 居留期满后，才可以申请永久居留权。

　　值得注意的是，葡萄牙对永久居留申请者有特别的要求，申请人必须年满18周岁，无犯罪记录，持有临时居住证满5年并且拥有基本的葡萄牙语知识。 永久居住证的有效期永久，但每5年需要续签一次，而且每年居住的时间至少要3个月以上。如果要入籍，则需要持有居住证满6年，并有足够的葡萄牙语知识。值 得注意的是，在取得临时居住权的5年里，如果没有按时申请，或者在葡萄牙居住时间少于规定时间，则有可能面临临时居住申请失败的风险。

　　值得一提的是，美国、加拿大、新加坡、澳大利亚等传统移民热点国家近几年都提高了移民门槛。加拿大投资移民的投资额从80万加元提高到150万 加元，并将效仿澳大利亚、新西兰，投资移民者将先获得临时居民身份，几年以后才会给予永久居民身份。在美国，投资移民更是风险项目，前不久发生的“芝加哥 会议中心项目”案表明，在美国投资移民，申请人不一定能拿到绿卡，甚至连投资款都不一定能拿回来。

　　买房出租收益或赶不上持有成本

　　与中国目前仅在个别城市试行房产税所不同，在海外许多国家，持有物业的税费成本非常高，如果没有先计算好投资回报，很可能出现买房出租的收益还赶不上持有成本。

　　以美国为例，房产税在美国每个州和地区都不一样，不过一般在1%至3%之间。政府会对每个房子进行评估，然后根据评估计算房产税。除了房产税， 在美国购买房产的同时，一般都会购买房屋保险。一栋50万美元的房子，房屋保险费每个月在100美元左右，一年就是1200美元。此外，在自然灾害多发的 地区，还需要买上一份额外的自然灾害险，比如加州要买地震险，部分南方城市要加买飓风险。

　　此外，还有许多海外楼盘的小区费和物业费，一般用来支付小区公共设施建设和维护，根据小区服务不同，费用从每年150美元到每月300美元之 间。物业费主要针对公寓，物业费每年只有一到两百美元，不过，也有一些新的别墅和年代久远的公寓，这两者都可能产生较高的物业费，费用每年 3000-5000美元。

　　面对高额的房产持有成本，有业内人士提醒，虽然国外的房产价格便宜，但养护所需要缴纳的各类税费并不菲，投资者需谨慎行事。