信达证券陈嘉禾：一线城市房地产并没有天生免疫力

人民网6月10日电 （李栋）日前，信达证券分析师陈嘉禾向记者表示，一线城市的房地产并没有天生的免疫力，内地房地产未来是否崩盘仍难断定，但肯定的一点是，这几乎不可能继续成为一个很赚钱的投资。

陈嘉禾认为，目前，许多中国家庭已经将房地产变成自己主要的储值手段。甚至考虑到房贷对持有资产的放大因素，房地产资产在很多家庭的资产组合中已经超过100%。

判断房地产价值的一个主要指标来自于房价和年房租的比例，这个比例和股票的市盈率（PE）有异曲同工之处。当然，两者并不完全相等，因为房租还要扣除装修折旧、房屋折旧、税费、管理费用等才能算是净利润。

在2000年，也就是这个房地产黄金15年开始的时候，一线城市的房价/年房租比例大概是10到15倍，非常之低。但是，现在一线城市的比值则达到50倍甚至60、70倍，二三线城市许多也达到40倍以上。这是一个危险的数据。

相比海外市场，美国在2007年次贷危机以前的房地产市场的这个比值大概是35倍，危机以后下降到20到25倍；日本在1989年达到大约70倍，20年以后下降到15倍左右；中国香港在1997年泡沫破裂以前大约是50倍，之后最低达到大约15倍，这两年又回到40倍左右；中国台湾则是最好的情况，在1989年的比值达到60倍左右之后，后来二十多年都在40倍以上盘整，但是也没有再能进一步大幅提升。

所以，内地目前的房地产市场，可以说最好的情况就是盘整，最坏的情况是崩盘。究竟是哪一种，我们也不知道。但是至少我们知道，这不是一个好的投资品。

现在还有一种理论，北上广深一线城市的房价会独善其身。事实上，从日本1989年泡沫的情况看，在泡沫破裂之前，东京地区的房价涨幅远快于日本平均房价涨幅，当时日本券商的研究报告也指出，全国泡沫即使会破裂，东京、特别是银座地区的房价也会坚挺，因为有足够的需求。但是事实上，东京的房价在泡沫破裂以后反而跌幅最深。中国香港的例子也是类似的情况，在1997年房地产市场崩溃以后，中环的房价跌幅并不少于全港平均跌幅。

为什么呢？因为如果外地的房价下跌，北京的房价也会受影响，即使需求仍然存在。举例来说，当前南京市中心的房价大概是3.5万每平米，北京二环内可能在5万，如果南京的房价下跌到2万，那么100平米的住房就会下降150万，算一个人年轻购房者未来有30的工作年限，每年就是5万，每个月4,000元。这时候一个在北京工作的南京人就会想，在北京我能每年多赚4,000元吗？事实上，北京市2012年统计的职工月均工资是5,223元，南京是5,035元，几乎没有差别。这时候，一个南京人回到南京，就相当于在享受同样生活标准的情况下，每个月多了4,000元可支配收入。那么，这个南京人还会接受北京的房价吗？

同样的道理，如果观察租房市场，我们会观察到北京每年金融街附近的房租在农历新年前后都会下降，但是租房者并没有减少，原因也就来自于外围租房者减少带来的价格下降，通过类似的传导作用到达城中心。

所以总结来说，我们不知道内地房地产未来会崩盘、还是会维持稳定，但我们肯定的一点是，这几乎不可能继续成为一个很赚钱的投资。