融创农展馆项目天价入市 住宅产品均价16.5万

　　业界称北京限价政策或全面放开

　　“顶豪”来了，北京成交楼面单价最高的项目终于有了动静。业内人士口中的“顶豪”就是融创在东三环的项目观澜嘉苑。北京市住建委的网站显示，12月13日，位于东三环农展馆附近的高价地项目观澜嘉苑获得预售证，住宅部分预售价格高达16.5万元/平米，商业部分的预售价格则达到约18.2万元/平米。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　>>进展

　　预售价最高项目获批

　　“限高令”显然在逐步退出。13日，凭借高达16.5万/平方米的预售单价，观澜嘉苑一举成为北京预售价最高的项目。

　　根据公告显示，观澜嘉苑本次共申领了51套产品预售证，其中包含16套商业单元和35套住宅产品。住宅产品的户型面积在245平米到383平米不等。商业产品的主力面积分为200平米左右、250平米左右、300平米左右三种。

　　“35套住宅，合计面积9780平米，合计预售额为16.14亿元，均价为16.5万/平米。其中最高的一套为4单元的602室，合计建筑面积为373.89平米，预售均价为19万，总价为7107万元。”中原地产首席分析师张大伟表示。

　　张大伟还算了一笔账，农展馆地块合计建筑面积为59152平米(其中有部分不可售），如果按照平均售价16.5万计算，项目总货值在97.6亿左右，如果后续项目有一定溢价，大概总货值可以突破100亿。而在成本方面，43亿的土地成本，外加平均每平米8000元的建安装修成本5个亿，正常的税费、管理成本5亿-10个亿，累计将达到60个亿左右，剩下的将是资金成本了。“如果按照10%的年资金成本计算，销售周期长短将是本项目成败的关键。”

　　亚豪机构市场总监郭毅也告诉记者，融创以16.5万元均价取得农展馆地块的预售审批，一举将北京豪宅单价拉到新的高度，今年北京也仅有13个项目共售出了23套成交单价超10万的房源。但融创农展馆项目在7.3万元/平方米的地价倒逼下，将成为首个整盘均价超10万、甚至突破15万元的项目。

　　>>背景

　　所处地块为单价最高

　　事实上，该宗地在成交之初就备受关注。

　　2013年9月，融创以21亿元的总价，外加异地建设27.8万平方米医院面积的条件如愿摘得东三环的绝版地块农展馆地块。

　　该宗地东至规划枣营西一路，南至北京军区老干部服务处，西至农展馆，北至枣营正街。用地性质为F1住宅混合公建用地，建筑规模为5.9万平方米。这宗地为北京重量级的稀缺地块，7.3万元/平方米的成交楼面单价也一举创下了历史纪录，是北京成交楼面单价最高的地块。

　　在该宗地成交之初就有业内人士指出，中标企业需要在异地以8000元每平米的标准建设医院，按照最终成交的27.8万平方米医院面积计算，该宗地的楼面价约为7.3万元/平方米。彼时，业内人士预计，该宗地的售价将在15万元/平方米以上，将新创北京豪宅项目最高价格标杆。

　　果然不出所料，观澜嘉苑的预售价格在之前预计的价格之上。

　　>>分析

　　豪宅市场竞争加剧

　　在业内人士看来，该项目的入市无疑将加剧高端项目市场的竞争。

　　据中原地产统计，2011年~2014年，北京均价10万以上的顶豪项目，年均成交量只有20多套，2011年最高，28套，2014年到目前只有21套；均价8万~10万的项目，年成交量最低的是2012年，67套，成交量最高的是2013年，157套。“今年年底至明年年中，将有大量高端项目且主力户型在200平方米以上的项目扎堆入市，2015年的北京顶豪市场，可能将是竞争最激烈的市场。”张大伟说。

　　不过，在郭毅则认为，虽然从市场需求来说，该项目看似面临较大困难，但实际情况并非如此。首先，在稀缺性前提下，价格本就一路看涨。其次，当前高端客群对于北京豪宅的价值判断也在发生变化，2013年，北京只有7个项目曾售出单价过10万的房源，而2014年增至13个项目，多出的6个项目中有5个项目都是在这两年持续销售的项目，购房者正在逐步接受北京顶豪新的价格标准。最后，北京老牌豪宅销售期普遍已长达数年，相比之下，新项目更符合当前豪宅客群的居住需求，户型分割、功能定位均有所升级，产品价值的提升赋予了项目更高的附加值，也有助于让客户认可这个价格。记者 桂瑰