一线城市宅地供应计划恐难完成

　　年末出现的“供地潮”可能会影响市场供应预期，但从绝对量上看，一线城市仍面临持续的供应压力。各地公开数据显示，截至11月末，不少热点城市的住宅土地供应情况距离全年计划尚远。其中，北京商品住宅用地供应计划完成尚不足五成。

　　近年来，一线城市可供土地量减少，土地成本上升。这导致一线城市的土地有效供应量有所减少，将给其后续市场供需带来压力。业内人士认为，土地市场可能是明年调控的重点。盘活土地市场供应、平抑地价、加快保障房供地落实，才能逐渐缓解楼市价格上涨的压力，促进市场平稳发展。

　　部分城市供地计划难完成

　　临近年末，各地面临完成供地计划的压力，土地出让加速。销售转好的开发商拥有补充库存的意愿和能力，年末土地市场明显回暖，但今年商品住宅用地供应计划仍面临难以完成的窘境。

　　随着万达、华润分别于11月29日竞得北京通州、密云综合地块，年末北京土地市场成交高潮迭起。根据北京市土地整理储备中心的数据，截至12月5日，今年北京通过“招拍挂”成交的住宅(含住宅性质)用地达31宗，出让面积合计379公顷。但根据北京市国土局年初公布的供地计划，今年商品住宅用地计划供应850公顷，这也就意味着，目前北京全年商品住宅用地供应计划仅完成44.6%。

　　数据显示，今年前11月，广州、上海等地的商品住宅用地有效供应量均相对不足，距离年初制定的全年供地计划相差甚远。此外，多数热点城市的供地计划完成情况也较差。

　　在年末土地交易升温的情况下，土地供应计划难以完成，这被认为是上半年土地交易过于冷淡所致。按照国土部公布的数据，今年上半年，全国31个省(区、市)和新疆建设兵团住房用地供应计划已落实4.72万公顷，计划落实29.6%。其中，一线城市供地完成情况不佳，北京上半年的商品住宅用地落实率甚至不足全年计划的一成。

　　即便是年末出现供地潮，也不足以推动全年供地情况明显好转。链家地产市场部分析师张旭认为，四季度土地市场依旧延续下半年的热度，但并没有出现疯狂的局面。一方面，随着土地市场成为今年楼市调控的主战场，各地在土地收入及供地节奏方面也陷入两难境地。尤其是三季度后的政策敏感期，各地对土地市场较为谨慎。另一方面，开发商对于开发成本的控制更为严格，拿地规模及资金的控制也相对谨慎。

　　按照惯例，每年年初各地都会公布全年的供地计划。今年各地公布的计划，不少城市供地规模均较去年有所减少。业内人士认为，若全年计划完成不佳，今年土地市场就面临一个供应低谷。由于商品住宅用地供应计划多为有关部门制定和公布，并未经过缜密论证，在市场低迷情况下，部分城市难以完成计划。

　　区域土地市场明显分化

　　土地市场要形成有效供应，与市场的实际交易情况有关。近几年，不少房企从一线城市转战二三线城市，不仅导致一线城市的土地交易趋冷，供地计划完成情况不佳，还造成不同区域土地市场出现明显差异。

　　11月30日下午，具有央企背景的中冶置业以底价56.2亿元拿下南京下关区“滨江江边路以西2号地块”，成为2012年以来全国范围内的总价地王。这一成交价格与深圳此前拍出的“地王”相比，高出了一倍还多。即便与北京农展馆北路的“准地王”底价相比，同样高出了180%。在中冶置业拿下南京下关区“地王”之前，该企业已经在此区域取得两宗土地。

　　“随着大型房地产企业销售向好，资金压力缓解，新一轮的‘圈地运动’正展开，二三线城市成为此轮‘圈地’的重点区域。”北京某上市房企负责人向中国证券报记者表示，尽管一线城市高企的土地成本容易催生“地王”，但二三线城市的土地市场争夺更加激烈。据悉，近期重庆、成都、大连、南京等地的土地市场，均出现了多轮竞价和高溢价情况，且在不少热门土地的竞争中，均有大型房企的参与。

　　业内人士认为，随着一线城市房地产市场的逐步成熟，这些城市的可供土地量减少，土地成本上升。相比之下，二三线城市的房地产市场空间较大，土地成本相对较低。

　　从各地的官方数据可以看出，近几年来，二三线城市的供地计划完成情况总体好过一线城市，部分二三线城市还出现过超额完成供地计划的情况。

　　事实上，从房地产企业的角度而言，一线城市市场的价值更多体现在战略层面。上述房企负责人表示，房企对一线城市土地的争夺还将继续，但会有所降温。长远来看，二三线城市的土地市场有较大发展空间。

　　一线城市库存相对不足

　　土地供应规模减少不利于一线城市的市场供需平衡，但一线城市市场规模庞大、去化速度较快，这使一线城市楼市库存仍处于相对紧缺的状态。

　　据北京市住建委的数据，截至12月5日，北京可售新房住宅(期房+现房)为87510套，按照当前的新房销售速度，仅可供7-8个月的消化。此外，广州、深圳、苏州、杭州、南京、福州等热点城市的住房库存，也面临着较短的消化周期。相比之下，天津、武汉、青岛等城市的库存，则有一年以上的消化周期。

　　分析人士认为，在本轮库存周期中，三线城市库存呈现出明显的上升趋势，一二线城市的新建商品住宅库存，则处在停滞、甚至是下降的趋势中。这不仅反映出楼市调控政策最先通过一二线城市产生效应，也说明二三线城市的后续土地供应相对充足，能及时补充房屋销售留下的空缺。

　　根据中国指数研究院的统计，从2009年到今年上半年，武汉、沈阳、天津等部分二线城市成交住宅用地建筑面积均超过8000万平方米，远高于其他城市，重庆、哈尔滨、青岛、大连、成都等地成交量也在5000万平方米以上，土地供应规模突出。相比之下，北上广深四个城市的住宅用地成交总和只有1.1亿平方米左右，仅相当于武汉一个城市的成交量。其中，北京、上海住宅用地成交面积均在4500万平方米以下，广州不到2200万平方米，深圳则只有650万平方米左右。

　　中国指数研究院认为，按照现有的住宅市场消化能力，这四个一线城市新增土地消化周期均不足三年半。武汉、天津、青岛、沈阳等城市的消化周期在7-10年之间；大连、唐山和哈尔滨等地的土地库存，则需要15年左右的时间来消化。

　　今年以来部分城市土地成交减少，与房地产业的区域性战略转移不无关系。不少业内人士强调，应警惕这些城市未来可能出现的供需失衡倾向，以及随之而来的房价上涨压力。张旭认为，土地市场可能将是明年调控的重点，无论是在出让方式或供应方面，都可能会受到一定的限制。只有盘活土地市场供应、平抑地价、加快保障房供地落实，才能逐渐缓解楼市价格上涨的压力，促进市场平稳发展。