京商住楼上演“最后的疯狂” 商改住获高额利润

　　截至2012年12月26日，2012年北京市“商改住”项目共实现成交套数26518套，成交面积183.16万平米，均价19282元/平米。业内人士表示，总体来看，2012年北京商住项目量涨价跌，供应已近尾声，购房要从长远考虑，警惕风险。

　　开发商通过商改住获高额利润

　　近年来，随着城区住宅用地的稀缺、购房资格等条件约束，商住项目已然成了北京楼市的生力军。面对各种“随机应变”而层出不穷的商住项目，北京东部一名项目负责人表示，有的项目位于近郊地区缺乏商业氛围，确实不适合商业开发，相比之下当地对居住的需求更为明显。而且从短期来看，商改住可以迅速回笼资金，其短期利润要高于商业用途获取的价值。

　　据业内人士爆料，位于北京顺义空港经济B区，由北京春晖园投资有限责任公司开发的“北京方糖”项目，以“非住宅类”的身份分割销售引发关注。登录北京市住建委官网可以看到，项目共获批1298套，已签约的686套房，用途为“办公”，成交均价为22186元/平米。而据该项目总策划李伟新表示，整个项目分为顶层的“空中一号”和剩余部分两块；整栋楼的产权及立项均为50年的办公性质，但据他表示自己仅负责该项目的“空中一号”部分，共99套，主打创意空间及私人会所等概念的产品。李伟新同时表示对于“空中一号”以外部分的产品及定位并不了解。

　　记者走访该项目售楼处了解到，项目在售的均为52、58平米两种LOFT户型，全部为上下双卫生间的精装修房源，目前仅存西向和北向几套房，均价为23800元/平米。据售楼员介绍，该项目共有1000多套房，已售出4/5；目前产权年限还有42年。该销售人员还表示，虽然项目是商业立项，但是绝大多数人都是买来自住。

　　通过查阅历史数据和走访业内人士，记者了解到该项目地块是10年前拿下的土地，当时楼面价仅合约1470元/平米，同比今日售价，利润达十多倍。李伟新对于北京方糖项目当初楼面价数据并未予以正面回复。

　　新规实施一年半，商住项目“降火”

　　从2011年以来，“不限购”的商住类产品吸引了大量没有“房票”人群，使得该类产品的成交在2012年又将出现一个小高峰。然而，经历了火爆成交后，下半年以来，商住项目交易情况开始出现逆转。

　　据亚豪机构统计，截至2012年12月26日，2012年北京市商改住项目共成交26518套，均价19282元/平米，比两月前的19523元/平米呈现继续下降趋势。这也是四年来该类产品成交均价首次低于整体住宅市场水平。记者了解到，2009年-2011年，商住房的均价终保持高于住宅的价格水平，直至2012年末出现逆转。

　　对此，亚豪机构副总经理任启鑫分析，商住产品价格出现逆转，主要由于2011年叫停商改住新规的实施，使得商住项目生存更加艰难，不少项目不得不通过调低价格预期来进行甩盘。

　　实际上，2012年下半年入市的商住项目，多数也比周边项目的售价有大幅落差，比如，中国铁建国际城·乐想汇10月最新入市报价为19000元/平米，而其所在北苑区域在售普通住宅项目的价格已高达25000元-30000元/平米；东亚·五环国际地处旧宫区域，其16000元/平米的售价也比周边普宅项目低出近40%。

　　解析：私改规划屡禁不止

　　虽然“商改住”自2011年6月1日起已被全面叫停，但此类项目北京市场上依然比比皆是。通常来讲，土地用途为商业、办公、综合，土地使用年限为40年、50年的商住产品都属于该类范畴。而对于新规定中要求商业、办公类项目不能每户单独设卫生间，却早已在市场中被破解。

　　据知情人士透露，新规要求购房者如果想买房用于自住，要进行两次验房。首次按毛坯房收房，不设立厨房、卫生间，但预留了上下水，以便通过审核。然后与开发商指定的装修公司签订装修合同，把厨房和卫生间做出来。这样就相当于业主自发地更改房屋规划，而与开发商无关。

　　事实上，随着近年来的发展，商住类产品也逐渐在克服自身的一些缺点，一些项目将水电改成民用，甚至接通天然气，部分项目甚至除了使用年限之外，其他均与普宅项目无异。

　　另据业内人士透露，项目只要有了前期的规划许可证，住建委在预售时不会设卡，因此市场上现有的商住项目扎堆并不难理解。

　　■ 官方回应

　　“不允许商住混合”

　　根据北京房屋管理部门发布的《关于加强部门联动，完善商业、办公类项目管理的通知》（2011年6月1日起实行）明确要求，商业、办公类项目将不得设计成住宅格局，不能设立单独的卫生间，开发商自己打隔断出售的商铺，将无法办理房产证。

　　带着种种疑问，记者以北京方糖项目为例致电北京市住建委了解到，现在没有“商住两用”一说，商业就是商业，住宅就是住宅，不允许商住混合。但目前还无法查到北京方糖项目产权办理情况；这种情况通常有两种理解，一种是产权正在办理过程中；另一种是产权办不下来。随后，记者又从项目属地的顺义区建委产权交易管理科了解到，该项目的审批手续均为办公立项，如果私自改住宅形式销售，可能会存在问题。

　　北京思源经纪副总经理任莉分析，“禁令”出台后，相关项目已经不可能再通过审批了。但是由于需求存在，市场上私自改规划可能还是存在。通常做法是，开发商先是按照办公或是商业项目建楼，待建成验收后再改室内规划。但总体来看，商改住遭禁后，企业开发风险和成本都上升了，开发商在获取商业用地时将会更加谨慎。

　　■ 提示

　　商办项目税费不享受任何优惠

　　据北京市住建委产权交易中心回复，未来商业办公用途项目在买卖交易过程中的税费，是按照商业办公类来进行缴纳，契税缴纳是按照总房款的3%，其他税费依据当地税费标准缴纳。

　　值得注意的是，按国家规定，商业、旅游、娱乐土地使用年限为40年，居住土地使用年限为70年。同时，《物权法》规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。而“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。如果真需要继续使用土地，土地使用者应该在土地使用到期前一年提出申请。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。如果因社会公共利益需要的，则土地被收回。

　　此外，商改房无法迁入户口，无法就近入学。商业房也无法实现住宅的交通、教育、医疗卫生等大量的公共配套设施指标问题。这主要是由于前期商业房和住宅建设规划目的不同。(记者 李捷)