红星美凯龙大举进军商业地产存隐忧 负债率高企

　　城市综合体已经呈现暴增的态势。王燕摄

　　频繁募资负债率高企 城市综合体暴增需求不足

　　房地产调控频出、家具店迈向写字楼、网购来分流、租金不好涨……家居大卖场日子不太好过，纷纷另谋出路。近日，国内家居卖场大佬红星美凯龙集团宣布要打造百个城市综合体，以期打造新的增长点。然而，机构数据显示，城市综合体已呈现暴增的态势，由于供大于求，租金也出现停滞不前甚至下跌的局面。因此，业内认为家居卖场如此转型存隐忧。

　　家居卖场生意不佳关门

　　近日，红星美凯龙集团宣布全面进军商业地产领域，将大规模开发城市综合体和商业购物中心。据悉，红星商业到2020年欲建100个城市综合体。

　　虽然红星美凯龙集团相关负责人一再强调，此次并非战略转型，也不会有任何放弃和缩减家居板块的规划。但是，有专家分析认为，过去十年的高速发展使家居卖场数量激增，摊薄消费力的同时压缩了单个卖场的生存空间。中国建材流通协会常务副会长秦占学指出，由于盲目扩张和行业的恶性竞争加剧，全国各大建材家居卖场已出现招商困难、租金难收等问题。红星美凯龙方面，去年以来部分门店因生意不佳相继关门：8月上旬，红星美凯龙广州琶洲店提前结业；8月底，南京奥体红星店正式撤店。

　　与此同时，卖场租金的高企也使一些经销商另谋渠道。譬如某品牌家具最近新开的生活定制馆就没有考虑大卖场，转而搬到写字楼上。公司负责人透露，这样做使租金成本从原来的平均300多元/平方米/月降至约100元/平方米/月，以后该品牌在大卖场的规模要缩小。另一方面，近年来，网上销售在家居建材行业中所占比重日益增加。据一份顺德家具协会的数据，保守统计，中小型家具企业2012年网上销售量增加约两成。

　　房地产调控频出、“楼上铺”出现和网购分流，给竞争已趋于白热化的家具建材卖场的前景蒙上一层阴影，需要寻找新的利润增长点。广东省家具协会会长王克认为，业态交叉融合是一种趋势，“家居卖场的培育周期大约在3年，相对于纯粹做家居卖场，介入商业地产可加快资金回笼、缩短培育周期。”

　　转型之弊

　　资金压力：负债达七成仍募资15亿元

　　据悉，红星美凯龙集团计划在未来3~5年内就将城市综合体项目的数量提升到50家。

　　其官方网站显示，目前，红星地产正在开发的地块已遍及上海、天津、成都、昆明等十几个主要城市，公司土地储备已达500万平方米。这些综合体的建设和土地的开发均需要庞大的资金支持。

　　但是，据媒体披露，红星美凯龙2009、2010和2011年末的资产负债率分别为85.91%、75.54%和73.37%，其负债中长期借款占比最高；2012年前三季度资产负债率为70.16%。去年，红星美凯龙在短短22天内连发两期中期票据，合计融资15亿元。

　　对于频繁募资的原因，红星美凯龙方面表示是用于补充运营资金或归还银行贷款。

　　一方面是巨额借款，另一方面，近日多名家具业内人士向本报记者表示，为了稳定经销商，在物价已上涨的背景之下，作为家具建材卖场主要收入的租金，今年上半年并没有出现大范围的上涨。由此可见，红星美凯龙打造和运营城市综合体的资金压力不小。

　　过剩危机：租金下滑空置率上升

　　家具建材市场一片“红海”的背景之下，红星美凯龙投身商业综合体，但目前，商业地产已经成为各路企业的“兵家必争之地”，呈暴增态势。世邦魏理仕(CBRE)日前发表最新研究报告指出，目前全球在建购物中心面积已达3200万平方米，其中中国内地以1680万平方米占比达一半以上，包括成都、天津、沈阳、重庆、武汉、广州及杭州等7个城市分别位居全球最活跃购物中心开发市场的前10大，这些城市都将在未来3年交付达100万平方米以上的购物中心。

　　中原地产数据显示，仅仅在最近一个月内，就有包括永泰、首创、华远、万科等在内的十多家公司纷纷宣布进军商业地产。而随着各路企业纷纷进入商业地产领域，城市综合体已经呈现暴增的态势。仅在广州一个城市，今年年内就将有6个大型购物中心开业，新增供应量达65.8万㎡，体量超过两个正佳广场。

　　一方面是城市综合体的暴增，另一方面却是百货零售业发展的停滞不前。中华全国商业信息中心统计数据显示，2013年一季度全国百家重点大型零售企业零售额同比增长7.6%，是2005年以来同期最低增速。

　　供应暴增，需求不足，购物中心招商困难已经不是新闻，租金也一路下行。根据第一太平戴维斯发布的数据显示，2013年第一季度，广州市优质购物中心首层平均租金为701.8元/㎡/月，环比下降1.9%，同比下降1.0%。

　　该机构预测，随着供应量的持续增长，供求关系出现失衡，将导致商业成交均价下滑。中短期内，广州零售物业的租金水平可维持平稳，但空置率将会上升。(记者潘彧 杨杉)