北京房产中介:2种方式规避二手房交易20%个税【2】

　　两种避税对策

　　上有政策，下有对策。中介对于朱女士的建议就是通过做高房屋合理费用和签订“阴阳合同”两种方式来降低个税。

　　这样的方式也得到了业内的默认。“按照北京市的相关规定，银行利息、装修费、本次交易营业税、上次交易的契税等都属于购房的合理费用，也可以折抵购房差额20%的个税。”21世纪不动产分析师张磊表示。

　　此前有报道，一套100万成交的二手房扣除掉银行利息、装修费和各种税费后，仅需交纳800元的个税，这远低于一直以来按照全款1%执行个税时应交纳的1万元税款。

　　但这样的形式在实际操作时很难实现。麦田房产在海淀区世纪城的一位分店经理陈先生告诉记者：一方面，由于北京的二手房交易往往差价很大，一套世纪城的房子几年前买时和现在卖的价格差额能达到几百万元，即便扣除了各项合理的购房费用，所需缴纳的个税仍多达数十万元。另外，并非所有装修费用都可以算到合理费用中。“支付的住房装修费用”必须是纳税人能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经审核后，才可在规定比例内扣除。

　　正因为具体操作的困难性，陈姓经理还透露，二手房交易还可通过签订“阴阳合同”来配合调整成交价，降低征税。

　　事实上，早在2011年12月，北京就调整了各区域的最低过户价，实行一房一议的新计税指导价，意在终结阴阳合同，但实际市场交易中，阴阳合同依旧屡见不鲜。

　　链家、我爱我家、中原、麦田、鑫尊等不同中介机构的经纪人面对记者的咨询都明确表示，按照北京二手房交易中的惯行办法，买卖双方签订的合约价格为实际的成交价格，而在住建委进行网上签约时则会以官方的区域最低指导价为准确定网签价格。由于最终的税费缴纳以网签价格为基数，因此采用这种“阴阳合同”的办法可以最终实现少缴税的目的。

　　像地铁5号线立水桥站附近的一套80平方米的两居室，市场成交价格普遍为28000-29000元/平方米，总价约230万元上下。而该地区的过户最低指导价仅为15000元/平方米，总价约为120万元左右。也就是说在计算差额20%个税时，可以按照120万元的购房款减去当初买房时的价格，而不是按照实际成交的230万元来算差额。