海外房产“白菜价” 美国人自己为啥不买?【2】

　　留神遭遇贷款租房尴尬

　　今年3月底传出了“美国底特律破产，一双鞋钱能换两套房”的消息，某房产网站仅周末两天，就接到上千人报名参加底特律抄底抢房团的电话。然而，在了解内情的业内人士看来，“白菜价”买房有风险。

　　据介绍，美国底特律曾经是三大汽车公司通用、福特、克莱斯勒总部所在地，上世纪五十年代，汽车制造业的发展使底特律的人口一度达180万，而目前居民人数已降至70万。底特律政府为巨额债务所困。

　　“美国还有只卖10美元一套的别墅呢，但坐落于已成废墟的社区中，事实上已经没有什么价值了。”业内专家表示，目前底特律贱卖的房产，都是由于经济不景气、大量人员撤走而留下的没人要的房子。遗弃房很多是贷款买房的人中断还贷后直接送给了银行，而银行不想因为支付房产税和修缮费用变成负资产，于是给钱就卖，社区居住品质很难保障。

　　仲量联行中国区董事何英缅曾坦言：“如果底特律房产真有很高的投资价值，当地的美国人自然也将闻风而至，哪里还有真货等着大洋彼岸的中国人。”他透露，由于美国的房产买卖要通过第三方机构，一般高价值的房源都是中介机构内部消化，自行推荐给大客户，而在市场上挂出来的房子通常投资价值不大。

　　对此，张泰在邮件中则用一连串的叹号向记者表达了在不了解当地基本局势的情况下“冲动性”购房的担心：底特律的房子的确属于“白菜价”，但白给也不敢要。当地治安不好，犯罪率又高。如果你买了房子，万一房子被坏人烧了影响邻居生活，房主难逃干系。还有那些并不了解当地环境，就想图便宜去美国买个房租出去赚房租的，一旦房子在出租过程中出现任何问题，全得由房主负责。尽管不同州的法律不尽相同，但基本上都倾向于保护租客的利益。如果人不在美国，房子漏水了或者出毛病了，房主没有及时修缮，等到的就是法院的传票。

　　与此同时，若不了解购房地的种种政策，也会遭遇尴尬。

　　在采访中，记者注意到，很多有在海外购房计划的人均希望能以贷款的方式交付购房款。

　　但专业经纪人朱玉女士告诉记者，以美国为例，美国申请贷款不仅繁复而且难度比较大。通常美国的贷款机构及银行仅提供贷款给美国公民或永久居民，“当海外其他身份买家想要申请贷款买房时，首付得增加，获批率才会增加。”但究竟增加到多少，并没硬性要求，“也并不是每家机构都会提供此类贷款，通常是在有大量移民的国际性大城市才会有这类提供贷款的机构”。

　　对于希望通过日后出租以收回成本的投资想法来说，真的是“看上去很美”。

　　张泰向记者介绍，“租房给人也有风险，如果租户夫妻俩都失业而无力负担房租的话，房产经纪人会帮助屋主驱赶租客，律师费大约要1250美元，警察来驱逐租客则需费时大约45至90天。所以如果遇到这种租客，屋主就会有比较大的损失”。

　　关键了解相应国家法律

　　“到国外买房”如今成了流行语。这不单是国外开发商和中介机构在不停地给消费者灌输理念，连中国社科院日前发布的2013年《投资蓝皮书》也明确表态：“投资中国楼市不如去美国买房地产。”即便事实如此，到海外置业就一定能占到便宜吗？答案是否定的。

　　2012年下半年，一条“66万人民币买房移居德国”的微博，吸引了众人眼球。据微博介绍，这个项目由德国新布吕克国际商业中心有限公司(ICCN)推出，购买50平方米公寓一套，以此房产注册一家独资公司，便可能获得德国长期居留权，享有“自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24个欧盟国家”的便利，而购房费用加移民手续费总计66万元人民币。

　　北京鑫豪威信息咨询有限公司总经理杜谦接受媒体采访时表示，所谓的66万元人民币其实只是打开移民大门的敲门砖。他介绍：“德国通过买房人对注册公司的运营，首先提供一年或者两年的居留权，公司运营五年以上，买房人通过五年以上的工作居留之后，才能转为当地的长期居留，从而达到移民的目的。而在这开始的五年里，运作一家公司每年得投入十几万甚至几十万欧元，66万元只是一个开始。”

　　除了德国，“10万元就能拿到瑞典国籍”、“16万欧元西班牙买房全家移民拿绿卡”等消息也充斥在网页上。对于这些传闻，一些国家政府或驻华大使馆也迅速予以澄清。以瑞典为例，目前对想通过投资移民瑞典的中国人来说，拒签率相当高，瑞典移民局的申请通过率连1%都达不到，而且受理时间长达18个月，并非10万元就能轻松搞定。

　　北京律师徐莹表示，国人海外置业的法律风险挺大，最核心是国内购房者通常对国外相关房地产法律不了解，信息严重不对称。“普通购房者不可能为买套房子，专门去国外了解房地产法规。在海外置业过程中，购房者几乎所有信息都是单方面来自相应中介、开发商等。他们为了促销可能淡化对购房者不利信息，而国内购房者通常无法从独立第三方获取中立信息。”海外置业一定要详细了解相应国家法律法规，尽量掌握全面信息，避免潜在风险。

　　“海外购房和国内购房的另一个不同点是，购房后还得学管理房产，这是一件很繁复的工作。除需要及时缴纳水电气费用，及时还按揭贷款等，屋主还需对居所周边的卫生清洁、花园的花草树木负责，如果做得不好，会受到市政部门的警告甚至罚款。美国也有专门管理房产的中介服务机构。”张泰提醒试图在境外特别是在美国买房的民众，“一些经济条件不允许，或两三年之内打算回国的民众都不适合在海外买房。毕竟买房首先牵涉到算经济账，获得房产后要缴水电气费、地税、银行贷款……如果没有一笔钱铺垫，短期内无法达到以房获利的目的”。