业内人士认为北京可售商品住宅库存已跌破警戒线

中原地产市场研究部10日发布报告，据北京房地产交易管理网数据统计，10月9日，北京可售商品房住宅库存已从年初的80038套下降至59921套，创年内库存新低。值得注意的是，这是库存数值首次跌破6万套。

业内人士认为，北京库存已跌破警戒红线，接下来的几月内，北京房地产市场受供需不均衡影响，房价上涨速度或再度加快。

北京房地产交易管理网数据显示：2013年10月9日，北京可售商品房住宅中，期房住宅库存31341套，现房住宅库存28580套，合计59921套，低于之前的年内低点2013年5月2日的60674套，创年内新低。

中原地产市场研究部总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示，由于近期新房供应不足，需求却在不断增加，促使北京新房库存量不断减少。“以北京月均10000套计算，59921套的消化周期已不足6个月。”

CR IC研究中心研究员杨晨青表示，城市可售商品住宅消化周期12月为正常周期，而6个月则为警戒红线，少于6个月，则供求关系失衡明显。现阶段一线城市的库存消化周期均已逼近半年红线，北京甚至已跌破警戒红线。更值得注意的是，北京9月新增供应60万方左右，但成交却高达138万方，成交缺口越来越大。

“从北京以往库存与市场关系看来，库存8万套是供求均衡点，若高于8万套，说明供大于求，房价会滞涨甚至下跌，但低于8万套时，房价会上涨明显。而仅不足6万套的库存，可能会影响十月市场成交量，但供求矛盾激烈，房价上涨速度或再度加快。”张大伟说。

的确，2013年以来房价上涨明显，一线城市新建商品住宅同比上涨近两成。统计局数据显示，8月份，北京、上海、广州、深圳等一线城市新建商品住宅价格同比上涨在18%至20%之间，上涨之势突出。

“一方面，土地价格上涨加大房价上涨预期，因此，在地方政府限价的背景下，对于掌握定价权的开发商来说，放缓入市节奏成为主流。”张大伟表示。

C R IC研 究 中 心 数 据 显 示 ，2013年1至8月，全国18个典型一二线城市中有14个城市今年以来土地成交量高于去年同期，广州、太原、北京、上海、南京等5个城市增幅超过100%。

而土地市场热度一路飙升，一线城市中心城区地块集中入市推高地价。以一线城市1至8月商品房用地成交为例，广州土地成交金额达503亿元，同比上涨678%，平均楼面价4878元，同比上涨113%；北京土地成交额达982亿元，同比上涨352%，平均楼面价同比上涨64%；上海成交额达1060亿元，同比上涨297%，楼面价同比上涨60%；深圳成交额280亿元，同比上涨411%，楼面价同比上涨184%。

“除地价上涨给予房价上涨的高预期外，随着年内以来大量项目的入市热销，大部分房企已近完成全年销售计划。房企销售任务完成理想，使房企没有加速推盘意愿，这也是加深供求矛盾，推高房价的一大推手。”张大伟说。

据链家地产市场研究部统计，万科、保利等17家房企9月销售额合计738.7亿元，环比上涨14.2%，同比增幅达32.6%。以此计算，上述17家房企2013年1至9月合计销售5635亿元，同比增长30.8%，对有销售目标的房企监测显示，前三季度全年目标完成率已经达到76.9%。

“增加供应是缓解供求矛盾的唯一良药，北京市也注意到这点。”张大伟指出，从目前整体市场走势看，年内北京的库存减少状态很难得到缓解，银十量价上涨几成定局，但北京后期即将出台的限房价竞地价每年2万套的供应量，以及其它可能出台的长效机制或有望逐渐抑制房价的上涨幅度。

张大伟说，国庆前后，北京市土地整理储备中心在几天内集中发布了17宗经营性用地，总出让土地面积高达188.9万平方米，在已经挂出出让的总土地中，住宅类的地块高达15宗，合计面积达到了230万平方米。

“因此，叠加已经出让的土地814万平方米，预计北京住宅类土地出让可能突破1400万平方米。”他表示，北京库存明显缓解将出现在2014年上半年。供应明显增加将缓解现在市场的供需矛盾，而限价房的大量供应，一旦到明年初形成入市，也将对整体市场带来非常大的影响。