楼市调控如何走出迷局

　　徐骏绘

　　制图：张芳曼　李姿阅

　　核心提示

　　■越是当房地产供求平衡或供大于求时，房地产泡沫危机产生的概率越大，进而极易引发金融风险。

　　■在控制投机性需求，满足合理住房需求的统一调控总基调下，不同城市的调控政策需更有针对性，更精细化。

　　■房产税进一步扩大试点，应该选择在那些住房市场问题比较突出、房价上涨较快的一二线城市尽早推开。

　　如何看待目前市场分化格局？

　　住房极度短缺时期已过去，但不同人群实际占有不平衡、不同地区发展不平衡

　　记者：现在房地产市场出现了明显的分化现象——一边是一线城市房价持续走高，另一边是部分三、四线城市房价疲软甚至下跌。怎么看待目前的市场分化格局？现在楼市调控到底该松该紧？

　　任兴洲：分析当前的房地产市场格局及调控政策，还是要站在历史角度对我国的住房市场有一个总体判断，否则依然是头痛医头、脚痛医脚。

　　从上世纪80年代初开始的住房制度改革，已走过30多年的历程，使我国城镇住房市场供求发生了深刻变化，形成了相当规模的住房存量。根据我们研究团队近几年的研究并依据多种因素推算，到2010年，全国城镇积累的存量住房约有2.11亿套。按当年城镇常住人口家庭户计算，户均约为1.02套；人均住宅建筑面积从1978年的6.70平方米提升到2012年底的32.9平方米。2012年，我国城镇户籍家庭住房自有率（指住在自有产权房子中的比例）为85.39%。

　　由此可见，我国城镇住房无论从规模总量、户均套数，还是人均住房面积都有了重要变化。总体上，城镇居民住房极度短缺的时期已经过去，居民住房困难问题得到了相当大的缓解。很多地方，特别是一些三、四线城市，住房供需矛盾缓解，有的城市甚至已经趋向初步平衡。

　　记者：国外户均拥有住房超过1套时，市场就趋于稳定了，为什么在我们这里却不是这样？

　　任兴洲：在我国城镇住房市场快速发展和住房总量不断增加的同时，也确实还存在着不少问题，主要表现为三组矛盾。

　　一是住房总量规模较大，但住房质量有待改善。到2010年，我国城镇常住人口家庭户均住房成套率（即住房内有独立厨房、卫生间等）仅为0.73套。

　　二是人均占有住房面积较高，但不同人群实际占有不平衡。人均住宅建筑面积32.9平方米只是平均数，不是每个家庭都有这样的居住水平。有的家庭可能拥有多套住房，而有些家庭仍在为如何拥有一套住房而苦恼。

　　三是不同城市、不同区域的住房市场发展不平衡，近些年分化趋势日益明显。京沪广深等一线城市以及一些省会等二线城市住房需求增长快，供求矛盾仍比较紧张，房价上涨幅度较大。而一些三、四线城市的住房供求矛盾已大大缓解，有的城市供求趋向平衡，有的城市住房销售速度明显放缓，去库存压力不断增大。

　　大城市房价为何边控边涨？

　　城镇化快速推进导致刚需激增，信贷政策又较宽松，而土地供给相对不足，加剧供求矛盾

　　记者：住房市场分化中最令人头疼的是一线大城市房价过快上涨。今年初，国务院针对房地产市场的突出问题出台了“国五条”，社会上普遍认为楼市进入了更为严厉的调控期。为何房价仍随着调控屡屡蹿高？

　　任兴洲：客观讲，2010年以来房地产调控还是取得了比较明显的成效，在部分城市限购政策和差别化利率等政策的作用下，投机性需求得到一定程度的遏制，也曾一度控制住了房价快速上涨的势头。

　　从2012年下半年开始，一线城市和部分二线城市的房价确实出现了明显反弹，供求矛盾比较紧张。我认为，当前房地产市场形势是由多种因素决定的，甚至可以说是当前经济发展和体制机制中的诸多矛盾集中体现在住房供求和房价上。

　　大城市房价较快上涨，一方面是城镇化快速推进，城市刚性住房需求快速增加的原因；另一方面，是货币和信贷较为宽松，利率下调，而实体经济回升缓慢，大量信贷流向了房地产市场。同时，地方土地财政的现实体制导致卖地冲动较大。由于土地供给相对不足，而需求十分旺盛，地价大幅上升，又影响了人们对房价上涨的预期，使供求矛盾进一步加剧。

　　当然，一线和二线城市供求矛盾突出、房价快速上涨与公共服务资源配置不均等也有直接关系。大城市产业聚集度高，就业机会多，教育医疗资源好，居民可以分享的公共服务更多，从而形成了人口的更快速聚集，刚性住房需求自然会快速增长。而住房供给又不能及时跟上，就加剧了供求矛盾，造成房价的较快上涨。

　　记者：楼市分化的另一边是三、四线城市市场萎靡，像温州、鄂尔多斯等城市过去几年也经历了房价暴涨，今年却出现了房价回落甚至“弃房”现象，怎么看待这些地区的房地产泡沫问题？

　　任兴洲：房地产开发也必须遵循市场规律。一些城市出现上述问题，根本原因是违背了规律，住房供给已经严重超出了有效需求。前些年房价大幅上涨主要靠投机性需求支撑，泡沫在不断积累。当供给明显大于求，特别是当地实体经济回落，资金出现紧张时，往往就是泡沫破裂的时候。有些人口只有100多万的城市，近年房屋竣工量却接近甚至超过北京的供给量，市场如何消化呢？

　　现在不少三、四线城市也面临较多纠结。一方面住房销售缓慢，去库存压力很大；另一方面由于经济社会发展和基础设施建设需要土地财政来平衡，政府仍需不断地向市场出售土地，进而会带来更多的住房供给，加剧供过于求的趋势。实际上，越是当房地产供求平衡或供大于求时，房地产泡沫危机产生的概率越大，进而极易引发金融风险。

　　需要强调的是，房地产市场发展与产业发展密切相关，没有产业支撑就留不住就业人口，就缺乏刚性需求。脱离本地产业发展与人口聚集程度的房地产开发，不顾客观实际的人为“造城”，必然加大泡沫风险。

　　楼市调控如何完善？

　　调控政策更有针对性、更精细化的同时，深化体制改革，建立楼市调控的长效机制

　　记者：从统计局最新数据看，市场分化仍在加剧。9月，一线城市房价同比涨幅均超两成，不少城市完成今年的房价调控目标非常困难，而另一面，温州房价仍在“跌跌”不休。面对这种情况，房地产调控政策应该有哪些调整？

　　任兴洲：随着房地产市场分化趋势的显现，各地市场主要矛盾已不尽相同，因此房地产调控也需要不断完善，全国“一刀切”的政策应减少。在控制投机性需求，满足合理住房需求的统一调控总基调下，不同城市的调控政策需要更有针对性，更精细化。

　　目前调控的重点应是那些市场需求量大，房价上涨较快，且有投机需求伺机而动的一线城市和部分二线城市。

　　从供给管理看，一是要加大住宅土地供给。目前一线城市“地王”频出，楼面价格屡创新高，造成了社会恐慌情绪。楼市上涨预期越强烈，大家越抢房子，购房年龄越年轻化，这种对未来需求的透支将使本已紧张的供求关系雪上加霜。因此，在加大土地供给的同时，要调整土地供给结构，提高住宅土地供应的占比，促使地价涨幅回落，稳定开发企业及百姓的房价上涨预期。二是要继续加强保障房建设，使保障性住房与住房市场有机结合，解决低收入家庭因房价过快上涨而无法购房的居住难题。

　　从需求管理看，一是要加快超大城市和特大城市中心城区功能的疏解。尽快引导部分产业向周边的卫星城镇转移，从而带动就业人口转移，减缓城市住房需求压力，同时促进公共服务资源的均衡配置。二是应实施中性的住房金融政策，给市场一个稳定的住房金融政策预期。从各类政策效果来看，信贷政策对居民购房具有直接的、较强的影响力，因此，稳定住房金融政策是保持楼市稳定的重要因素。三是尽早扩大个人住房房产税改革试点范围。

　　房产税出台不可能包治房地产市场的所有问题，但它可以使住房购买、出让、交易、持有环节的税收结构更加合理和平衡，对于投机性需求也将具有一定的遏制作用。进一步扩大试点，应该选择在那些住房市场问题比较突出、房价上涨比较快的一线和二线城市尽早推开。

　　房地产市场受到诸多因素的影响，要走出楼市迷局，就要建立楼市调控的长效机制，就要依靠深化体制改革，完善相关政策。例如促进金融、信贷政策的完善、城市化进程的合理推进和城市功能的合理配置、实现公共服务的均等化，促进土地出让制度、户籍制度以及财税体制的改革。