二三线城市限购明紧暗松将成主调

　　继南宁、滨海、杭州萧山、无锡四城放松限购后，安徽铜陵也加入这个队伍。分析人士预计，下半年或成为楼市微调的窗口期，调控政策明紧暗松将是一种主调，但对市场的刺激作用有限；分类调控的重点是依靠市场构建长效机制。

　　５城市松绑限购

　　安徽省铜陵市政府日前出台《关于促进房地产市场持续健康发展的意见》，在住房公积金贷款、契税补贴等方面制定了一系列政策，并从５月１日起实施。

　　《意见》指出，２０１４年５月１日至１２月３１日，在铜陵市（含铜陵县和开发区）购买家庭唯一普通商品住房（含二手住房，普通商品住房是指单套建筑面积１４４平方米及以下）的，由同级财政按房价１％的比例给予契税补贴。

　　公积金贷款方面，《意见》表示，个人缴存住房公积金期限由过去连续缴存６个月以上，放宽为个人连续缴存３个月以上；单职工家庭最高可申请公积金贷款额度由２５万元提高到３０万元；此外，降低首次申请个人公积金贷款首付比例至２０％。

　　在铜陵之前，已有南宁、无锡、天津滨海等地调整限购范围。

　　销售遇冷库存高企

　　根据中原地产研究中心统计数据，五一假期３天，重点监测的５４个城市新建商品住宅签约套数为９８８７套，同比下降超３０％，一二线城市下降幅度最大。

　　２０１４年起，全国商品房销售面积及销售额增速已连续３个月下降。国家统计局数据显示，一季度，商品房销售面积２．０１亿平方米，销售额１３２６３亿元，同比分别下降３．８％和５．２％，其中住宅销售面积、金额分别下降５．７％、７．７％。截至３月末，商品房待售面积５．２亿平方米，相比２０１３年增加３０００万平方米。这是２００５年以来，商品房待售面积的最高值。

　　以二线城市福州为例，福州市房地产交易登记中心数据显示，３月份福州一手房成交１５５６套，同比下滑４０％左右。截至５月５日，福州五城区可售商品住宅２５２９２套，相比年初上涨约４０％。按照目前市场消化的速度，仅消化新房库存就需要１５个多月。

　　“这次房地产市场的低迷不仅仅是成交量和价格的下跌，而是一系列数据的全面回落。”经济学者马光远预测，今年房价全面下跌是大概率事件。

　　数据显示，今年１月至３月，全国房地产开发投资１５３３９亿元，同比增速比１－２月份回落２．５个百分点；住宅新开工面积同比下降２７．２％；房地产开发企业到位资金同比增长６．６％，增速比去年全年下滑近２０％。

　　对市场的刺激作用有限

　　业内普遍认为，在目前地方经济深度依赖土地财政的情况下，“分类调控”“双向调控”该如何调，应具体区分。

　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，今年下半年或成为楼市微调的窗口期。二季度的楼市若持续低迷，按照今年“双向调控”思路，对于库存量偏大的城市或区域，不排除出台一些“微调”的定向宽松政策。

　　中国社科院日前发布的《２０１４年房地产蓝皮书》预计，特大城市特别是超大城市限购限贷政策将延续。

　　“放松限购政策可以起到暂缓房企资金紧张之危。”福州大学房地产研究所所长王阿忠表示，目前一些上市房企负债率升至高位，一些地产开发商的资产负债率甚至超过了７０％的警戒线。房地产资金链的风险正在高位聚集。

　　中原地产首席分析师张大伟预计，未来调控政策明紧暗松将是一种主基调。不过，由于二三线城市户籍政策相对宽松，限购政策松绑对市场的刺激作用有限，信贷政策的调整对市场影响作用更大。

　　ＣＲＩＣ研究中心分析师张子吉认为，要彻底解决楼市中存在的矛盾，最根本的还是市场调节，政府应着眼长远，加快推进房地产调控长效机制建设。应该制定一个时间表、路线图，综合考虑统一不动产登记制度、建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革等措施，最终稳定市场预期。（记者董建国 郭圻）