【投行说】住房空置率20%？别焦虑！

　　据最新数据显示，中国的房屋空置率已经上升至在已售出房屋总量中占比超过20%的高水平，但在中国不动产市场是否即将崩溃的问题上，分析师的观点仍旧存在分歧。

　　据中国家庭金融调查与研究中心公布的这份最新报告显示，在2013年已售出的4900万套居住用房中，中国城市地区的房屋空置率已经达到22.4%左右；与此同时，未售出住房估计为350万套。但从地区市场来看，一线城市的房屋空置率仅为9.2%，而二三线城市的房屋空置率则均高达27.6%。

　　住房空置率在一定程度上反映了住房市场的结构性需求，当购买投资性房地产的机会成本上升时，家庭部门的购房需求也会降低。

　　空置率这么高，需要担心吗？

　　虽然部分市场人士因此对中国房地产市场感到非常担心，但里昂证券认为并不需要特别担心。

　　里昂证券曾于今年5月公布一份报告，报告显示，在过去5年时间里完工的房产中，空置率为15%，也就是空置房产数量为1020万套。其中一线城市的房屋空置率为10%，处于较为健康的水平；但二三线城市的房屋空置率则处于13%到17%之间。

　　其中一个理由是统计口径的问题，中国家庭金融调查与研究中心对于房屋空置率的定义是，已完工但尚未被占用的住房在总量中所占比例，不考虑房产是否尚未售出。

　　而另一个可能无需对房屋空置率感到担心的理由则是：一套房产在售出以后的头几年时间里处于空置状态，并不意味着这套房产永远都不会被占用。

　　里昂证券分析师Nicole Wang曾经指出：“购房者（在买房以后）等待一两年时间才搬进新房是很常见的事情。”她指出，通常情况下中国不动产开发商交付的是毛坯房，因此购房者需要更长时间来进行装修后才能入住；与此同时，由于初始成本较高的缘故，购房者也没什么动力愿意把房子租出去。此外，许多购房者还会等待公路等周边基础设施建成以后才会入住，以免住到建筑工地中去。

　　房地产市场究竟如何？依旧要重点关注

　　住房空置率的争议对于判断中国房地产市场的真实情况也造成了困难，高盛则指出，“由于缺乏充分的房屋空置率的数据，目前房地产市场的供给面尚不明朗”。

　　不过尽管如此，但是投行们仍然认为中国房地产市场依旧是中国经济增长的最大风险。

　　高盛在之前的一个报告中则说道，如果未来房屋销售与开工数据在今年剩余的年份以及2015年是中国可靠的经济晴雨表的话，它可能是中国经济增长的最大下行风险。

　　而如何才能改变房地产的现状呢？

　　信贷环境是一个方面，“目前的房地产疲弱局面是由于或避免的紧张造成的，从历史上看，房屋需求与信贷环境有直接的联系，如果政策制定者成功地实现了宽松信贷环境，房地产需求面在下面的几个月会得到提升”。