日本住房空置率高企

　　最近，日本开始议论的一个话题是大量的闲置住宅，特别是安倍经济学这一年多来，东京等大城市为中心出现了局部的房地产热，这种强烈的对比渐渐地进入了人们的视线。按照日本官方统计在2013年没人住的闲置住宅高达820万户，占比为13.5%之多。这中间属于别墅等第二居所的住宅只有40万户，至少有高达780万户基本属于找不到租户的闲置房。

　　另一面，日本媒体却积极的报道不少公司职员甚至家庭主妇积极投资于住宅出租事业。甚至在典型的“贫困地区”北海道也出现了年租金收入超过6亿日元的个人投资者。现在日本持有住宅资产并具有租金收入的“个体户”高达320万人，是投资股市的散户的四分之一左右。起初积极支持投资出租房的人们也经常拿股票投资的不易来比较自己发现的炼金术，在他们看来股票市场参与者众多，面临的竞争对手不是一心想剥削散户的券商，就是哈佛毕业的华尔街精英，而投资额度为几千万到十亿日元的住宅用来出租，就省心得多。

　　因此这门生意现在越来越热，对于银行而言，零利率时代加上大企业的不差钱（手头现金过剩），2%以上的融资利率的确是一门好生意。加上安倍经济学的推波助澜，这两年不少金融机构在这个领域的贷款金额超过20%，这种个人住宅投资领域的生意属于日本国内为数不多的确确实实的增长点。由于日本将在2015年提升遗产继承税率，用于租借的住宅税率较低，也直接或间接的刺激了这种投资热。

　　但1990年代以后，日本的家庭数量和住宅房屋数量的差距越来越大，到2013年末相对于6063万户住宅，日本家庭单位仅为5264万户。由于2019年日本家庭数量将到达顶峰开始下降，这种结构上的供需矛盾预计将更为突出。一些民间研究机构估算，按照日本政府公布的数字而言，日本全国的住宅资产价值约为340万亿日元（2012年），13.5%的闲置住宅意味着50万亿日元左右的资产没有得到合理利用。

　　作为一种普遍的趋势，人口结构的变化毫无疑问会导致农村的闲置率以及闲置速度远远超过城市，人口进一步向医疗教育等公共服务相对便利的城市集中，资产价值的相对差距也势必扩大。但实际上住房闲置的地域分布和结构并非单纯平均那么简单，上述50万亿日元的数据显然更多的是吸引眼球。一个典型的例子是全日本第二大城市大阪的闲置率高达17.2%，远远超出全国平均，但和北海道并列为日本最典型的“贫困地区”的冲绳仅为10.4%左右。

　　即便同样的都市圈，由于条件不同，投资物业的投资回报率也相差甚远。现在早期积极投身于个人投资物业的一些导师们所强调的竞争环境优势实际上已经不再明显，他们期望投资者严守的安全边际毛收益率13%-18%已经很难实现了，甚至有些投资者的物业仅仅能达到4%多。因此日本目前实际上不仅存在前述的存量住宅资产供需不平衡的问题，由于超宽松的金融环境，利率水平和投资风险出现的不平衡问题也包含着另一个宏观问题的膨胀。（编辑 张立伟）

　　作者：苏安