物业乱象丛生：停车位收费混乱 社区广告收益不明【2】

　　【剖析】

　　停车管理暗藏巨大利益

　　一位多年从事物业管理的业内人士介绍，很多的物业服务合同中对于停车费如何收取、物业提供哪些服务等并无明确规定，其背后动因则是停车管理背后隐藏的巨大利益。“停车费是物业收入的主要来源之一，大型社区的停车费在千万元以上，中小型社区一年的停车费收入也能过百万。”而目前北京大部分社区物业多与开发商是“父子公司”，不少物业公司的“霸王条款合同”成为买房的附属条件，购房者或多或少都有些无奈。

　　【律师支招】

　　调解、协调停车位定价

　　北京炜衡律师事务所李霄然律师表示，按照现行法律法规，开发商自持的停车位，定价完全由开发商参照所在区域停车收费标准自行定价。上述提到的朝阳北路一项目，是商改住项目，土地性质是商业用地，因此该小区获批的500元/月的停车费符合法律法规，业主想要通过司法诉讼手段解决该问题难度很大。不过，业主可以采取行政投诉，通过第三方调解形式与物业方面达成价格调整的协议。

　　而针对物管公司增设地上停车位问题，李霄然表示：“根据《物权法》规定，社区公共地面上的车位归全体业主所有，业主委员会是其权利主体。公共地面上是否需要添加车位、如何划分、如何收费均需要由业主投票决定，物业公司擅自划定车位和定价是不合理的。业主可以通过司法诉讼、投诉和协商等方式解决该问题。”

　　我的小区广告谁做主？

　　【案例】

　　小区多了广告，物业不给说法

　　社区居民的衣食住行都是商家眼中的商机，小区广告也成为很多社区的常见现象，除了传单类“野广告”，小区里、电梯里的广告都是物业公司引入，并获得收益，但这些广告收益有多少？又用到了什么地方？

　　“电梯里的广告收入去哪儿了？”家住南二环外安乐林路新奥洋房小区的李女士说，好几年前，小区每部电梯里就被安置了三个液晶广告屏，电梯外墙边上还有一个。同样，位于朝阳北路的天鹅湾小区，电梯里的广告也是一下子多了起来

　　家住南三环外角门的京投银泰阳光花园的王小姐最近也为小区广告繁多而闹心。“以前我们物业是招商局的，一直管得挺好。换了个均豪物业公司后，小区里楼道里突然有很多广告，我找物业投诉过。做广告是不是得征求业主同意，收益是不是得返还业主？一直也没有回复。”记者多次联系京投银泰阳光花园的物业经理，但对方都表示负责人不在，不能接受采访。记者咨询多位律师了解到，小区公共资源所产生的收益归全体业主所有，业主有权要求物业公司披露相关账目。

　　【剖析】

　　引入广告须获业主同意、公开账目

　　业内人士介绍，普通住宅小区的物业管理经营中盈利很难，引入广告成为物业补贴收入的方法之一。

　　“住宅物业费较低的小区，物业公司可能面临入不敷出的情况，往往广告做得多一些。”北京一家国企物业管理公司的有关人士介绍，物业管理开支中的“大头”是人员成本，占到了开支的70%左右。如按照新劳动法的规定，一个7×24小时的安保系统，物业公司需要雇佣4个人员来轮班；其次是公共设施的维护和更新。

　　他以京投银泰阳光花园小区为例，项目包括一栋商场和10栋住宅，住宅的物业费是2.55元/月/平方米，而商场在10元/月/平方米以上。“单算住宅的账，盈利并不容易，这或许是招商局物业后来退出的原因。”

　　万科北京物业等物管公司的相关负责人也强调，在小区内引入广告是常见的现象，也是为小区增加公共收入的好方法，但关键是要先获得业主同意和公开营收的账目。

　　“物业公司利用社区公共资源获取的收益，有向业主公示的义务。”上述北京国企物业管理公司的有关人士表示，公司管理的物业中也有引入广告的情况，其中的收益有两个用途，即补贴物业费或用于公共服务。为了避免业主的质疑，公司会倾向于增加社区便民设施、开展社区活动等。

　　【他山之石】

　　万科每季度晒账单

　　“物业公司、商家在小区做广告并不罕见。”北京万科物业服务有限公司总经理办公室主任李玉龙说，前提是物业公司对共用部位、共用设施设备的利用征得全体业主的同意，收益及收益的分配也需要向全体业主公示。

　　李玉龙介绍，在实际操作中，每次广告都去征求每一位业主同意或把广告的收益平均分给每一位业主会比较困难。万科物业采取的做法是：前期在签订《物业服务合同》时，取得所有业主对经营“共用部位、共用设备设施”的授权，但业主也有权利不委托物业公司来进行经营。在万科被授权的小区中，这部分收益有多种分配形式，比如50%纳入公共维修基金，另50%则补充到物业费上，用于公共服务。

　　“关键是账目要向业主公开，万科物业是每一个季度都向业主公示一次账单。”李玉龙如是说。

　　物业该不该代收快递？

　　【案例】

　　拒快递进门，物业怕担责

　　随着网购的增多，相信不少朋友出门在外时都曾接到过快递小哥打来的接货电话。可是人不在家无法处理，或是快递小哥被小区物业拦在门外，只能等业主自取或者再送一次。那么，物业能不能代收？愿不愿意代收呢？

　　目前，有不少快递师傅告诉记者，在他们送货过程中，有部分小区是不允许快递车辆进入的。记者致电其中一家小区新奥洋房的物业。该小区物业部门在电话中称：“我们为了业主安全考虑，不允许快递的三轮车进门，但是物业也准备了小推车，可供快递师傅使用。”

　　另据速通快递的快递员郭师傅介绍，他所负责的丰台菜户营桥片区也有小区不让快递三轮车进入。“听说此前快递在小区内撞到孩子，物业怕担责任就不让进入了。”

　　记者探访了郭师傅负责片区的金泰丽湾、蓝调国际及万泉寺附近某部队干休所，上述小区物业均表示，代收快递并不在他们的服务范围之内，即使有也是物业工作人员个人帮助业主的行为。比如，某小区城建燕远物业公司的一位值班经理坦言，他们之所以不代收快递主要是怕担责任。“淘宝发的货物质量参差不齐，万一快递送货过程中损坏，或者我们物业保管过程中损坏，到时候说不清楚。再说了，小区内便利店也有代收点。”

　　【化解】

　　便利店代收活跃

　　与物业的谨慎态度相对应，各个社区便利店在快递代收方面显得比较活跃。业主在便利店取货时则需要向便利店支付5毛到1块的费用即可。

　　“对于可能产生的纠纷，我们并不是特别担心。”据中央戏曲学院附近一代收点老板告诉记者，目前北京很多便利店代收点都使用一款叫做“收货宝”的微信公号平台来进行代收、取货操作。在包裹到达代收点之后，可以通过短信或邮件的方式通知用户。在取货时，用户需要提供取货密码才能取走包裹，特别重要的物品还可以要求同时核实身份证件。据了解，目前该微信平台在北京、上海已有2000余家加盟社区店。

　　【他山之石】

　　华润、龙湖可代收、设“快递柜”

　　目前，一些以物业管理取胜的品牌开发商在快递管理方面做得不错。比如华润·公元九里，业主在家时，物业会在门岗与业主核实后放行快递人员，而单元门则需业主通过可视对讲放行。当业主不在家或不想让快递进楼时，可以委托物业在门岗帮业主签收。此外，小区还引进“快递柜”，业主不在家时，快递人员将物品存进“快递柜”，发送密码到业主手机上，业主凭码直接领取，24小时内免费，超时后每天收费1元。

　　龙湖时代天街也是同“快递柜”公司签署协议，设立“快递柜”。而放不进柜子的大件物品，如果外观没有损坏，在联系业主后，物业会代客户签收。如果外观损坏，也会和业主进行确认。

　　B12-B13版采写/新京报记者 方王洋 自曾晖 陈禹铭