雅居乐主席被监视居住陷危机 四季销售压力不减

　　因主席陈卓林被监视居住而陷入信用危机的雅居乐终于迎来了资本市场的正面消息。11月18日，雅居乐地产公布，公司于2014年10月15日宣布以8股供1股为基准进行的供股中，已接获合共1096份有效申请及接纳已认购合共约11.06亿股，占可供认购供股股份总数约2.54倍，反映出“股东及投资者认同公司的策略及对其发展前景充满信心”。

　　“雅居乐配股计划的完成反映了其大股东向该公司提供财务支持的意愿和能力。”穆迪高级分析师何卓荣对《中国经营报》记者表示，配股计划的完成也将使雅居乐能够获得银行支持，将2014年12月到期的4.75亿美元贷款中的最多2.65亿美元本金的还款日期延长12个月。

　　但雅居乐显然还没有到放松的时刻。截至10月底，雅居乐累计的预售金额仍不足350亿元，距今年480亿元的目标仍有相当的距离，长期跟踪雅居乐的分析师指出，雅居乐的中长期还款压力依然存在，这要视乎其销售资金回笼情况。

　　流动性压力缓解

　　据雅居乐方面表示，是次供股所得款项净额约为16.35亿港元，将用于为2014年12月到期的4.75亿美元现有银行贷款作出部分再融资。同时，此次供股仅供合资格股东参与，不会向不合资格股东提呈。任何碎股将不予配发，但将汇集出售。

　　“是次供股集资对于降低雅居乐的净负债率有一定的帮助，加上雅居乐已经修改了部分贷款条款，部分银行已经同意对雅居乐2.65亿美元的贷款进行延期，上述因素将缓解雅居乐的短期流动性压力。”国泰君安分析师余立峰表示，预期雅居乐2014、2015、2016年的净负债比率会下调至75.7%、66.6%、55.9%的水平。

　　但短期流动性压力的缓解还未从根本上解决雅居乐的资金问题，其中长期的还款压力依然存在。相关贷款条约显示，加上上述延期的2.65亿美元在内，明年雅居乐合共还有7.98亿美元的款项需要归还，这意味着雅居乐可能还需进行持续再融资和资本重组。

　　对于雅居乐而言，当前缓解资金压力的选择项依然还有很多。在10月底针对香港投资机构的一场交流会上，雅居乐向机构透露，公司将通过加快销售、削减2015年开发支出、缩减2015年土地购置甚至评估以市价出售非核心资产的可操作性等手段来降低净债务/权益比。

　　但实际上，相对于缩减开支、出售资产等降低公司可持续发展能力的选项，雅居乐显然更倾向于加大力气售楼。截至2014年10月31日的10个月，雅居乐累积的预售金额已经达到人民币336.5亿元，虽然同比增长了13.5%，但距离480亿元的年度预期目标还有相当的距离，尚有潜力可挖。

　　仍需提振销售

　　在最为困难的10月份，雅居乐上下马力全开，当月全集团实现预售金额50.6亿元，创下今年来仅次于6月份的第二高单月成绩，各区域在售项目销售表现均超预期。

　　“集团现在最主要的事情就是排除外界的干扰，全力抓销售。”雅居乐集团营销中心相关人士向本报记者透露，陈卓林主席的事件之后，公司原执行董事陆倩芳、陈卓贤迅速回到公司履行相关职责，公司运营并未受到太大的影响。

　　显而易见的是，10月份以来，雅居乐在全国范围内均加强了刺激销售的策略。在广州，雅居乐富春山居推出特价单位，单价仅约17000元/平方米，较此前网签价格下调近两平方米；位于中山的雅居乐剑桥郡则在新推产品中打出了“不分楼层一口价每套41万元”的口号；南京雅居乐林语城项目，仅需1成首付就可购房。

　　“公司在11月及12月将继续推出新项目，11月上旬，集团位于上海及无锡的两个全新项目已先后开售，销情理想。集团至年底前仍将会推出4至5个全新项目，而位于中山、广州、南京、重庆、郑州、西安及海南省等地的现有项目亦会陆续推出新组团及新产品。”雅居乐方面表示。

　　雅居乐一系列的刺激销售策略在提升其销售速度的同时，也在不断刷新其销售均价的记录。首十月，雅居乐的销售均价已经同比下降了18.3%，平均预售价为每平方米人民币9391元创下雅居乐历史新低。“雅居乐销售的增长主要依靠销售面积的推动，同期其销售面积同比增长39%，我们认为其完成全年目标面临困难。”海通证券分析师预期，雅居乐今年全年的销售将介于420亿~440亿元之间，而无法完成480亿元的销售目标。

　　截至10月底，雅居乐已经完成了全年预期目标的70%，长期跟踪雅居乐的分析师指出，现时业绩的完成对于雅居乐而言已没有太大的意义，其加速销售的重要目的应为回笼资金。