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分享到QQ空間過去30年中國高速增長在普惠於民方面的不足，造成改革釋放出的正能量漸漸衰減。社會對此批評很多，而房地產領域背負的罵名最多。上世紀90年代，住房市場化改革是政府職能改革和國有企業改革的重要前提，目的是脫下政府和國企“辦社會”的包袱，為轉變政府職能和國企改革掃清道路，也是擴大內需的重要路徑。但在住房市場化改革過程中，政府對於市場失靈的矯正不到位，這被認為是近年來住房領域弊病叢生的根源。
事實上，住房市場化改革要與政治社會領域的政府職能、中央和地方關系等改革以及財政稅制改革、收入分配改革、要素市場化改革等領域的改革結合起來配套推進，才能收到好的效果。一般來說，經濟改革深化能否順利推進和政治、社會領域改革能否有實質性啟動是重要的前提。不卸掉政府推動經濟增長的職能，不改變中央對於地方GDP增長的政績考核標准，不解決地方政府財權和事權失衡的現狀，就難以消除地方政府推動地價、房價上漲的內在激勵。目前，在義務教育、醫療衛生、農田水利建設和住房保障等投入方面，中央和地方的義務邊界劃分都還是一筆糊涂賬，住房保障的投入不足、供應的有效性難以提升也就不意外了。同樣，以流轉稅為主的間接稅制向以所得稅財產稅等直接稅為主的稅制轉變、反壟斷等收入分配改革等無法實質性推進，就難以建立房地產調控的長效機制，市場投機炒作成風的現象就會存在，資金向房地產領域集聚的趨勢就不會改變，產業轉型升級就會漸行漸遠。
因此，房價上漲並非是民生受損的原因，而是民生受損的表現之一。房地產調控，功夫更多在詩外！房地產只是整個經濟體制、政治社會體制鏈條上偏下游的一個結點，也是上游改革不到位的矛盾爆發點。目前，關鍵在於樹立改革的全局觀，打通經濟體制、政治社會體制鏈條上的各個節點。近年來，特別是實施限購政策以來，房地產調控基調就是單向的，是一種強調堵塞資源向房地產領域過分集中的思路。這些政策措施都是在房地產領域本身“打轉”。同時，短期經濟增長又依賴房地產，管理層沒有決心出台力度非常大的措施（如像香港地區2011年出台“九招十二式”、2012年出台超額印花稅那樣），更沒有決心出台可以實現房價實質性下跌的徹底打死投資需求的政策。調控政策在執行過程中被地方政府以各種方法消解了許多，限購、限貸政策執行兩年有余后已經產生“抗藥性”。近期，主要城市房價在連續7個月環比上漲的同時，同比在2012年最后一個月扭轉下跌。2012年12月百城房價環比上漲了0.03%，40個限購城市房價環比上漲了0.16%，而在限購執行最為嚴厲的一線城市，房價則環比上漲了0.94%。
新一屆管理層執政應當是一個分水嶺，過去30年留下的問題需要得到全面解決。在實現經濟軟著陸的同時，必須尋找到經濟增長的新動力，並平穩過渡到新一輪增長。要解決的問題有收入分配、市場准入和政府職能等。目前，收入分配、戶籍制度、征地制度、要素市場化、行業准入等方面的改革有破冰的跡象。解鈴還須系鈴人，由於這些領域的改革效果如何，直接決定了房地產調控的績效，因此受到了廣泛關注。如果這些領域改革能夠獲得突破，房地產市場調控將出現“解除枷鎖”良性效應。
但是，經濟體制和政治體制改革非常艱難，效果顯現具有長期性和滯后性，而城市化依舊在快速推進，新型城鎮化也將成為未來主題，房地產的需求也依舊旺盛，而推動房價上漲的因素也一直沒有消退。但是，由於經濟增長的中樞長期回落和體制改革不斷推進，再考慮近幾年來二三線和三四線城市土地放量供應，未來相當長的時期內庫存壓頂之勢難改，房價再現快速上漲的大環境不復存在。
因此，目前房地產調控政策的基調已經發生變化，即從通過一切手段抑制房價轉換到回歸行業規范化發展的時期，具體有以下幾點：一是住房市場要適應需求增長而增加供應規模，對於包括改善性需求和合理投資需求（促進租賃市場發展）也要給予支持，如北京公積金購買二套住房新規﹔二是住房保障在確保開竣工規模的基礎上，更加重視供給的有效性，如在2013年保障房建設任務中，加快配套設施建設擺在更加突出的位置。第三，一線城市和部分二線城市由於資源聚集能力強，庫存壓力小（消化周期普遍在7-8個月，而二三線城市很多在1-1.5年），限購后形成了需求的“堰塞湖”，2012年主要發生在這些城市的“暖冬”會順延至一季度，不排除2013年一季度針對這些城市的政策加碼，但力度不會很大。
(來源:証券時報)
