分享到人人
分享到QQ空間香港特區行政長官梁振英在施政報告中明確表示，保証中長期土地供應充足，並將繼續限制外來買家及投資需求。香港立法會建筑、測量及都市規劃界議員謝偉銓接受中國証券報記者採訪時認為，土地供應不足、按揭利率不高等因素造成香港樓市房價居高不下。未來若房價出現持續大幅上漲，港府或考慮通過提高稅率、增加“按揭稅”等措施來強化調控。
“買家印花稅”或微調
中國証券報：推動香港房價快速上漲的因素有哪些？
謝偉銓：從供求方面看，首先，香港土地供應不夠。過去五年，香港房屋供應不到1萬個單元，房屋供應量非常有限。其次，香港按揭利率處於較低水平，貸款相對容易，形成的購房需求也比較旺盛。如果購房者在參考租金比和目前的按揭利率之后，租房成本超過購房成本，很大程度上就會增加需求。另一方面，香港屬於外向型經濟，許多外來人口包括內地和國外移民近幾年都選擇在香港購房，一定程度上推高了房價。如果大量購房者涌入香港，對樓市影響將非常大。很多豪宅項目中約佔50%的購房者都是內地購房者，而普通類型的住宅項目，內地購房者的比例也高達20%。
中國証券報：香港政府為抑制房價持續上漲推出很多調控政策，比如“買家印花稅”等，這些政策產生了哪些實際效果？
謝偉銓：“買家印花稅”政策是要求所有非香港永久性居民、所有公司在港購買住宅，都需要支付相當於房價15%的買家印花稅。這項政策主要是管理樓市的購房需求，通過增加稅收來增加香港的購房成本，抑制一部分非本地購房者的需求。從成交量上看，這項政策的效果非常明顯，和往年高峰期相比，成交量下降接近50%。與此同時，對一些以公司名義的購房需求也會產生很大影響。
當然，在考慮平衡一部分本地房地產公司和本地購房者的利益時，針對這項政策也會考慮做相應的法律上的調整。目前，有關部門已經成立小組研究基於該項政策下對符合某些條件的購房需求，考慮免除或返還這部分稅項。比如，本地房地產公司收購房地產用於重建、增加房屋供應等情況，可能會考慮免除“買家印花稅”。當然，在做這方面修正的同時，也需要聽取各方面意見，防止法律的修改造成投機進入，利用這方面的漏洞重新炒高房價。現在，相關部門針對“買家印花稅”政策的修改仍處於草擬階段。
中國証券報：目前香港樓市的情況如何？
謝偉銓：目前來看，香港短期內增加供應很難，所以現在香港樓市價格仍未產生大的鬆動。由於政策實施需要一定時間，近期房價很難有大的調整。短期增加供應，這是治本問題。同時，從中期看，利率提高等方面的政策也會影響樓市預期。隨著建設進程的推進和土地供應量增加，樓市供給也會相應增加。目前在提供土地供應量方面，香港政府主要通過改變土地用途、增加密度或容積率等方式來解決香港的房屋問題。從更長遠的角度看，政府可能通過填海等方案增加土地供應。
調控措施尚存后手
中國証券報：香港樓市調控政策出台已經有一段時期，但房屋成交量仍有部分回升，是否意味著政策的效果並不明顯，政策力度還不夠？
謝偉銓：在市場管理方面，用稅收來影響樓市成交量是房屋政策的主要用意，但香港在購房資金往來方面沒有限制，很多人在香港有購房需求。盡管房價居高不下，需要平衡，但是如果購房者依然看好香港樓市，預期仍會上漲。在增加稅收的背景下，這部分購房者仍然會選擇進入樓市。而成交量有些提升，可能是消化了“買家印花稅”等政策的初期影響。
總體來看，政策實施的力度較好，但往后如果房價漲幅過高，那麼香港政府調控的力度會加強。第一，稅費稅率可能再提高﹔第二，在按揭貸款方面，考慮減少提供規模，或針對部分購房者提高按揭利率水平。如果未來樓市調控沒有達到預期，就有可能通過上述手段來加強。目前，香港財政司已經提到了這方面的問題，考慮通過增加類似“按揭稅”等稅項來加強調控。現在整個樓市波動的幅度較小，大概處於1%或2%的幅度，變化不大，這說明政策需要一定的時間作用到市場。
中國証券報：香港樓市最理想的狀態是什麼？
謝偉銓：施政報告中可以看到，按照港府推出的房屋政策，在增加供應方面還是比較有把握。在我看來，香港樓市最理想的狀態就是保持平穩，樓市大幅度下跌的可能性不大。價格要求不上漲，同時下跌的幅度也不要太大。如果下跌的幅度過大，影響會比較大。房價小幅調整3%到5%，這是最好的狀態。同時，要爭取時間增加房屋供應，達到供求平衡。
(來源:中國証券報)
