以差別化政策深化樓市調控

　　近來房地產市場量價齊升，盡管地方“兩會”不斷傳出延續調控政策的信息，但市場仍然存在明顯看漲心理。分析人士認為，房地產調控應採取進一步措施，在堅持現有調控方向和手段基礎上有所深化，通過信貸、稅收、土地等方面的差別化手段來調控市場，抑制房價過快上漲。在一些房價快速上漲、投機氛圍濃厚的地區，應該研究取消對投機性購房者的貸款。

　　去年6月以來，全國70個大中城市新建商品住宅平均價格已連續7個月環比上漲，並在一線城市帶動下，漲幅連續三個月擴大。與此同時，部分二三線城市借發展經濟之名大肆圈地造城，市場供應遠超當地消化能力，形成相當數量的“空城”。因此，針對不同地區的市場形態，有必要推出差別化的調控政策。

　　首先，在土地供應方面，應採取切實手段，督促一線城市加大土地供應力度，並促進已供土地的開發，盡快形成市場供應。在部分供應過剩的二三線城市，對透支性賣地應予以制止。地方政府需根據當地的市場容量、市場潛力等，有計劃、有步驟地實施土地供應，避免土地供應過剩。

　　其次，在稅費政策方面，普通住房與非普通住房交易、五年以上與五年以內的二手房交易，嚴格執行差別化稅費政策。對於個別房價上漲過快的熱點城市，具備房產稅推進條件的，可納入房產稅試點范圍中。開征保有環節的稅收，不僅有助於增加市場供應，其釋放出的打擊投機需求信號，對市場預期的影響同樣明顯。

　　與上述兩項手段相比，對需求端的管控政策更有必要。第一，一線城市和部分熱點城市應嚴格執行住房限購政策，嚴厲打擊違規獲取購房資格行為，以確保對投機投資需求的持續抑制。對於城鎮化潛力較大、住房供應充足的城市來說，可引導合理住房需求的釋放，勿使購房資格成為推進城鎮化的障礙。

　　第二，差別化信貸政策應繼續堅持和細化。貨幣寬鬆特別是住房信貸政策寬鬆是房價上漲的催化劑。在貨幣供應創出新高，未來通脹預期升溫的背景下，金融機構須嚴格執行差別化信貸政策，繼續抑制投機投資性購房。

　　同時，為促進合理購房需求的釋放，在具體執行層面，差別化信貸政策有必要進一步細化。對於以自住需求為主的首套房購房者，可恢復至此前的優惠水平，即鼓勵商業銀行給予七折利率優惠，也可以考慮將首付比例降至20%。

　　在二套房購房者中，同樣有為數不少的改善型需求。為擴大對合理自住需求的支持范圍，可將二套房認定標准由此前“認房又認貸”，調整為“認房不認貸”。同時，還可明確合理的人均住房標准，對低於該標准的二套房購房者，給予一定政策支持。

　　對於二套房交易中的投機性購房者，則應該繼續執行最低首付6成、利率上浮10%的規定，允許商業銀行根據所在地區房價、風險及流動性情況制定差異化授信政策。對於房價快速上漲、投機氛圍濃厚的地區，可研究取消對投機性購房者的信貸支持。對於三套房停貸的規定，則仍有堅持的必要。

　　樓市調控“新國八條”出台已有兩年時間，房地產市場在經歷一度低迷后又有抬頭趨勢。而“一刀切”的調控政策雖易於執行，但有悖公平。因此，對政策的細化和差別化處理不僅符合市場新形勢的要求，也是使政策趨於合理化的必經步驟。歲末年初的時間節點，無疑是進行政策調整的最佳時機。(張敏 張朝暉)