易憲容:有必要設置房價上漲政策容忍度嗎

　　如果以設置房價上漲政策容忍度來掩蓋住房市場現實，並以此來保護住房市場這個巨大的既得利益集團，而不是如當前反腐政策那樣提出明確的政策與思路，那麼中國的住房市場及產業結構要得以調整，中國要保持有質量的經濟增長，難度是相當大的

　　——易憲容

　　社會科學院金融研究所研究員

　　從2012年下半年開始，國內房價上漲基本上成了一種趨勢，而且這種趨勢延伸到2013年1月更是顯示高燒不退。最新數據顯示，國內一線城市的住房市場更出現量價齊升的繁榮。比如，北京1月二手房房價突破3萬，同比上漲36%﹔上海1月商品住宅累計成交面積為88.6萬平方米﹔深圳、廣州1月的成交量或也將達到歷史最高水平等。有人認為，2013年國內房價暴漲的可能性不大，政府會允許房價小幅上漲，結合通脹率、收入增幅以及國家年度經濟增長目標等判斷，預計政府部門對於房價的忍耐度不會超過10%。

　　也就是說，面對當前一線城市房價上漲，存在著這麼一種輿論，那就是當前房價上漲是合理的，隻要這種上漲保持在10%的容忍度內，就不會有更嚴厲的調控措施出台，並以此來左右住房市場預期。在他們看來，在這種情況下，既不會觸動巨大的住房市場的既得利益，也能夠保持所需要的經濟增長。

　　在這裡，其實有幾個問題需要解決：

　　一是當前房地產市場泡沫能否持續？北京市的住房平均價格上漲到了每平方米3萬，自住需求的居民有沒有能力購買？當前一線住房市場量價齊升的需求放大是不是自住需求？如果不是，當前進入市場的需求又是什麼？可以說，房價漲得如此之高，自住需求的居民進入住房市場的比例很小，而投機投資需求進入市場的佔比較高。因為，房價持續上漲的預期一定會催生出巨大的投資性需求、投機性需求、及其后的恐慌性購買需求等非自住需求。可以說，隻要樓市有賺錢效應，隻要當前政策的信貸政策及稅收政策不改變，這些主導市場的投資性需求就會突破現有的各種限制政策涌入市場。如果政府要讓整個住房市場保持在以投機投資的市場，那麼這個市場要轉型，房地產市場要得到調整就很難實現。房價也隻能上升直到房地產泡沫不斷吹大。

　　二是北京的房價上漲到每平方米3萬元了，那麼這種房價上漲趨勢是不是進入政府房價統計指標內。可以說，從近10年國內住房上漲官方統計指標來看，其上漲幅度都比較小，與現實的房價上漲情況差距較大。比如，當前北京二手房房價與10年前北京市場房價相比至少上漲了6倍以上，但是這個漲幅度根本沒有記入政府房價統計指標體系內。因此，如果真有所謂設置的住房上漲容忍度10%，那麼相關職能部門要讓當地住房價格上漲保持在這種容忍度范圍內也不難實現。

　　三是當前國內住房市場，由於住房性質的不動性，它早就分割為無數個價格與需求差異很大的市場。而這些差異很大的市場現有所面臨的問題也不一樣。不過，有一點則是國內住房市場的一般性，即前十年吹得巨大的房地產泡沫正在破滅，比如溫州、鄂爾多斯、海南等。而這種正在破滅的房地產泡沫會不會向國內其他城市蔓延，特別是會不會向一線城市蔓延？可以說，房地產泡沫破滅是必然的。隻不過，市場預期當前的房地產信貸政策與稅收政策不會變化（設置房價上漲容忍度就是以此來左右這種預期），投機投資者就會繼續看好房價上漲。但是當上述政策改變及市場預期逆轉時，房地產泡沫的破滅態勢就會也由現有幾個城市向更多的城市蔓延，最后蔓延到一線城市。

　　四是當前一線城市房價上漲不僅與2012年穩增長政策而讓國內銀行信貸放鬆有關，也與當前大炒特炒經濟發展的“城鎮化”有關。

　　十八大后，新一任領導集體本來對有質量的城鎮化說得十分清楚，城鎮化就是讓農民進入城市並成為市民，但是房地產市場則把這個概念炒作成了住房市場投資快速增長及住房需求涌現。在這種情況下，強化了住房投資投機者進入市場的預期。因為當大量人涌入城市，住房需求就會大量增加，房價一定會上漲。因此，投機客率先進入市場，以便得到更高收益。房地產開發商作為住房市場價格主導者，採取種種推高房價的伎倆，帶動二手房市場價格進一步上升。但實際上，就當前的住房價格而言，國內目前在城裡的85%以上的老百姓根本就沒有能力進入這種高房價的市場，更不用說收入水平僅為城市居民三分之一的農民了。農民無法進城，中國的城鎮化從何而來？可以說，就當前中國住房市場的現實來看，莫說巨大的房地產泡沫破滅會給整個國家帶來金融風險與經濟危機，只是就高房價根本無法讓農民進城而言，中國的城鎮化在這種情況如何來現實？

　　總之，就當前國內住房市場的現狀而言，如果以設置住房價格上漲的政策容忍度來掩蓋住房市場現實，並以此來保護住房市場這個巨大的既得利益集團，而不是如當前反腐政策那樣提出明確的政策與思路，那麼中國的住房市場及產業結構要得以調整，中國要保持有質量的經濟增長，難度是相當大的。易憲容