新"國五條"敲山震虎 樓市調控新政或兩會后出台

　　樓市“暖冬”激起新一輪調控的巨大呼聲，一時間公積金上調、房貸收緊的傳聞四起。昨日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，會議確定完善穩定房價工作責任制、堅決抑制投機投資性購房、增加普通商品住房及用地供應、加快保障性安居工程規劃建設、加強市場監管五項政策措施。

　　多位分析人士均對記者表示，“國五條”的主要目的是為了抑制房價上漲，給高房價敲響警鐘，頗有“敲山震虎”的意味。克而瑞上海機構研究總監薛建雄指出，相關主管部門此次的“吹風政策”屬重申從嚴執行已有政策，並對其他一些政策“打補丁”。“真正的調控政策或在全國兩會后正式出台，但也不大可能會是重磅政策。”薛建雄強調。

　　限購小范圍升級

　　昨日，記者獲悉，2月份的前19日，樓市交易量已經達到25.8萬平方米，預期整個2月份的成交量將達到40萬平方米，而1月份成交量僅為21.2萬平方米，樓市回暖跡象明顯。

　　據記者了解，本輪房地產調控自2009年12月啟動以來，政策經歷了四次升級，分別為2010年1月的“國十一條”、9月的“9·29新政”、2011年1月的“新國八條”。而此次則被業界視為“第五次升級”，稱之為“國五條”。

　　“國五條”中最引人注意的是提出了“限購擴容”。“國五條”規定，“嚴格執行商品住房限購措施，已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市要在限購區域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統一要求完善限購措施。其他城市房價上漲過快的，省級政府應要求其及時採取限購等措施。”

　　對此，上海易居房地產研究院副院長楊紅旭指出，這一細節可看作是“限購令”小范圍升級，原來有些城市，尤其是中西部省會城市限購執行得較為寬鬆，如果按照“統一要求”，則接下來會有城市調整方案，進一步收緊。

　　也有分析人士指出，限購令有可能將從一二線城市向二三線城市蔓延，范圍有所擴大。由於此類城市的剛性需求有限，較為依賴投資型客戶，限購將會對此類城市產生較大影響。

　　緊抓“保障房”建設

　　會議指出，全面落實2013年城鎮保障性安居工程基本建成470萬套，新開工630萬套的任務。2013年前，地級以上城市要把符合條件的外來務工人員納入當地住房保障范圍。

　　對此，楊紅旭指出，這也是所謂新型城鎮化的重要組成部分——“將農民工市民化”，是住房保障的一種體現。“接下來，公租房需求將大幅增加，各地政府必須大力建設公租房。”

　　在薛建雄看來，2013年樓市將進入“保障年”。據薛建雄介紹，2012年上海商品住宅的開工量突然下降到不足300萬平方米，而之前每年的商品住宅新開工量都在1000萬平方米以上。不過，2011年和2012年的保障房開工量都在1300萬平方米左右，也就是在17萬套左右，比之前每年600萬-800萬平方米、6萬-9萬套的動遷配套經適房的體量有成倍的上升。

　　“從這個角度來看，近兩年600萬-800萬平方米的保障房建設增量，剛好彌補商品住宅開工減少的空間。而從今年起大量完工的保障房將進入有效供應階段，以彌補商品住宅出現的巨大供應缺口。”薛建雄預計，保障房的准入條件將大幅放寬，更加廣大的人群將從保障房中受益。

　　此外，薛建雄強調，新增商品住宅用地和開工量的大幅減少，隨著前幾年上千萬開工的存量在今、明兩年消化后，從2015年起，商品住宅市場將出現嚴重的供應缺口。另外，金融業的快速發展和消費貸的盛行，將讓限貸政策的作用大打折扣。“一場由供應不足、調控作用下降和房價金融價值上升帶來的新房價爆漲因素和風險正在聚集。”薛建雄認為，房產稅需要加快推進，且需要提高累進稅率，以取代調控能力下滑的限貸政策，同時對房產出現的融資價值部分進行抑制。另外，繼續加大保障房建設，推動城市建設，以滿足房價上漲爆發出來的需求。