個稅調整大限漸近部分二手房業主降價急求脫手

2013年03月14日08:17 來源：中國証券報手機看新聞

　　個稅調整大限漸近市場降溫苗頭隱現

　　部分二手房業主降價急求脫手

　　“如果你有朋友想買房，最好本月中旬前就定下來。”鏈家地產北京褡褳坡門店的業務員小王13日對客戶如是說。隨著“地方版”調控細則出台日期漸近，二手房交易將迎來個稅征收調整的大限。

　　按照目前的交易流程，如果要趕在3月底前完成網簽，本月中旬將是買賣雙方簽約的最后期限。隨著大限臨近，買賣雙方急於成交的心理迫切，越來越多的業主開始降低報價以盡快成交。

　　中介敦促盡快簽約

　　樓市調控的“新國五條”及細則出台后，二手房交易呈現火爆局面，但隨著地方細則出台時間窗口的臨近，這一局面恐難持久。按照住建部官員在今年全國兩會期間的表態，從3月底開始，各地將陸續出台調控細則。到目前為止，雖然沒有一個城市公布樓市調控細則出台的時間表，但3月底已成為各家中介一致認可的最后期限。按照目前的交易流程，如果要趕在3月底之前完成網簽，買賣雙方必須在中旬前完成簽約。

　　多家中介機構的業務員對中國証券報記者表示，對於商業貸款購房者來說，按照正常的交易流程，從買賣雙方簽訂購房合同到完成資質審核，再到完成網簽，大約需要7、8個工作日。對於全款購房者來說，從買賣雙方簽約到完成網簽約需5個工作日。如果使用公積金貸款，所需時間要長得多。此外，出於保險起見，應多留幾天富余的時間。

　　據統計，在近期集中交易的二手房個案中，全款購房者和公積金貸款購房者所佔比例較小，商業貸款購房者佔大多數。這意味著，多數交易個案的平均交易周期在10天左右。照此計算，交易雙方須在本月中旬前完成簽約，才能避開可能在3月底實施的稅收新政。

　　業內人士表示，一般情況下，完成網簽意味著交易完成，盡管此后還需經歷批貸、交稅、過戶等流程，但隻要在政策落地前完成網簽，就不必承受新增的個稅成本，除非另有規定出台。

　　基於這一判斷，近期不少中介機構都在趕工，力促買賣雙方盡快成交。一些中介門店甚至將交易大限明確定為3月20日，督促員工抓緊沖擊銷售業績。業內人士認為，從下旬開始，二手房市場可能逐步降溫。

　　部分業主降價急售

　　隨著大限的臨近，買賣雙方的心態開始發生變化。中國証券報記者調研發現，近期一些業主開始降低報價以求盡快出手。

　　鏈家地產朝陽北路某門店13日將一套小戶型房源貼上“速銷”標簽，業主在此前報價的基礎上直降十萬元。這套面積不到50平方米的商住房最初報價170萬元，幾個買家均因價格過高而放棄購買，急於成交的業主隻得降價出售。

　　市場人士分析，就北京二手房市場而言，隨著部分具有免稅資格的“滿五年唯一住房”銷售殆盡，剩余房源的銷售難度將越來越大。

　　上述門店店長對中國証券報記者表示，近期選擇降價銷售的業主開始增多，降價幅度多在10萬元及以上。一些未降價房源的議價空間也越來越大。在“新國五條”出台前，一套二手房的議價范圍大多在3萬元以內，多數賣家寧願不賣也不降價。但在“新國五條”出台后，二手房報價開始鬆動，不少房源貼上“急售”標簽。

　　該店長表示，在“新國五條”出台后的二手房交易熱潮中，其門店所在區域的報價開始並無明顯變化，直到最近才有調低價格的現象。據多家中介機構監測，北京多個二手房交易的熱點區域均在一定程度上存在降價出售的現象，這不僅是近期二手房交易旺盛的原因，也體現出業主看空未來市場的心態。

　　未來需求或已透支

　　報價降低的背后是部分區域隱現的降溫苗頭。近期在北京通州、亦庄、大興等郊區縣的部分區域，二手房交易開始降溫。其中，大戶型豪宅項目的銷售率先冷卻。

　　業內人士分析，隨著二手房優質房源陸續被消化，投機投資需求和部分改善型需求逐步退出市場或進入觀望狀態，以首套房為主的自住需求努力趕搭個稅調整前的“末班車”。與自住需求相比，投機投資需求和改善型需求對房屋地段和品質的要求較高，對價格的敏感度較低，不急於出手。