北京二套房貸款利率或上浮至基准利率1.3倍

　　廣東“國五條”細則日前率先落地，細則一出便備受爭議。業內預計，本輪調控力度究竟如何，還要看京、滬、深等多個一線城市細則出台后再做打算。而相比之前二手房市場的火爆情況，近日二手房交易也逐漸降溫，觀望情緒漸高。

　　廣東細則率先落地遭爭議

　　“20%個稅沒說如何執行”、“房產稅及一、二套房貸政策被‘雪藏’、“低於預期設想”。日前，首個地方版“國五條”細則正式落地后備受爭議。廣東省政府發布“轉發國務院辦公廳關於繼續做好房地產市場調控工作的通知”(以下簡稱“通知”)，通知要求廣州、深圳兩地需於3月底前公布房價控制目標，並明確指出，至2013年底廣東全省地級以上城市(含順德區)完成住房信息聯網工作。但通知並未對限價目標、二手房交易征20%個稅如何操作等焦點問題做出明確規定。

　　在限購方面該細則指出，廣州、深圳、珠海、佛山要繼續嚴格執行住房限購政策，原出台的住房限購政策與國辦發〔2013〕17號文要求不符的，應立即調整並應嚴格把關。同時需嚴格執行國辦發〔2013〕17號文關於出售自有住房個人所得稅的征收規定。值得注意的是，這是首次對廣州和深圳兩大一線城市實施限購、限價的“雙限”政策。

　　“廣東推出粵版‘國五條’次日，地產股在大盤下跌背景下未降反漲，這是繼續看好后市的體現。”業內人士表示，該細則內容避重就輕、模棱兩可，執行上有差別化，實質性“殺傷力”有限，力度小於市場預期。

　　亞太城市房地產業協會會長謝逸楓認為，廣東版“國五條”並無調控房價誠意、並無調控政策新意。作為全國首個落地的地方版細則，廣東版調控的總基調是“保大於壓”，房產稅全面擴容難、重新強調了價格控制目標、個稅20%和限購升級的政策局限於小部分城市，並把細則執行的制定權下放到地方城市，這說明重要的政策執行存在懸念。謝逸楓認為，涉及市民普遍關注的諸如“個稅、限購、房貸”等關鍵性問題被“雪藏”，而內容又缺乏地方實際可操作性，重要政策的制定權與落實權之間存在“踢足球”的嫌疑。

　　北京細則或較為嚴厲

　　與廣東細則公布的同時，北京公積金“認房又認貸”政策已開始嚴格執行。據悉，北京市管公積金以3月25日為節點，國管公積金以3月26日為節點，從此時間節點起，如果購房人賣掉貸款購買的唯一住房，再申請公積金，按2套計算。據了解，“賣一買一”購房者不受公積金二套房29.4平方米限制、仍然可以參與公積金評級。北京市公積金中心負責人表示，北京公積金政策將一直堅持“認房又認貸”，這顯示著模糊的公積金執行政策已逐漸明朗。

　　與廣東省細則“溫和”落地相比，業界預期北京細則或更為嚴厲。據悉，北京市將在3月31日前如期出台樓市調控細則。從目前獲得的信息看，北京細則將有效控制投資性購房，同時對剛性改善需求給予適當保護。近兩周來，北京已制定了調控細則征求意見稿，並在小范圍內征求意見。征求意見稿主要對現有調控政策進行強化處理。業內人士認為，北京細則中為應對假離婚等現象，可能會加強對本地戶口單身含離異人士的限購，鼓勵單身或離異人士持有一套房。同時，“二套房首付比例七成、貸款利率上浮至基准利率1.3倍”的條款，也出現在上述征求意見稿中。在土地出讓環節，北京將鼓勵採用“限地價、競房價”辦法，用以抑制高地價的出現。提高二手房交易最低計稅價格等措施，也有可能作為儲備政策。

　　北京市住建委數據顯示，3月第三周(3月18日-24日)，北京市二手住宅網簽9912套，與上一周比明顯回落。這也是“國五條”出台以來，北京二手住宅交易量首次出現回落。同期，北京新建商品住宅網簽量為2426套，環比下降8.7%。多數業內人士認為，盡管成交量有所下滑，但從市場表現看，恐慌情緒仍然存在。且根據國家統計局的數據，今年2月，北京新建商品住宅價格環比上漲3.1%，同比上漲7.7%。北京部分開發商和中介機構負責人表示，對北京即將出台的政策細則，已經做好了最壞的預期。

　　房企看好預期

　　恆大地產日前在港公布業績，業績顯示，恆大2012年全年銷售額達到923.2億元，蟬聯在香港上市的內地房企第一，同比增長14.8%﹔全年目標完成率達到115.4%。全年銷售面積1548.5萬平方米，為全國第一，同比增長27%。

　　同日召開業績發布會的保利地產也錄得不俗業績。年報顯示，2012年，公司實現房地產簽約銷售金額1017億元，實現銷售簽約面積901.13萬平方米，同比分別增長38.9%、38.57%，總資產已突破2500億元，提前三年完成“十二五”目標並成為全國兩家銷售過千億的房企之一。當外界普遍將“千億”銷售業績描述成一家房企成長歷程上的裡程碑時，保利地產卻僅僅將其看成新的起點。

　　在業績大增的同時，房企所定的銷售目標也“看高一線”。萬科、保利、招商、金地、恆大、中海、華潤置地、碧桂園、龍湖、富力等10家典型房企中，已有8家制定了2013年銷售目標，除中海外，其余7家都有一定幅度上調，平均上調幅度為12.8%，碧桂園的業績增長目標甚至高達30%以上。

　　“國五條讀來沒有更多更新更嚴厲的政策，以表達態度為主。”保利地產董事長宋廣菊在業績發布會上表示，對保利今年目標20%的增長，依然滿懷信心，這也是多家房企在業績發布會上傳達出來的聲音。

　　調控將給品牌開發商帶來機會，市場集中度會進一步提高。中國指數研究院數據顯示，百強房企市場佔有率從2003年的13.52%增長至2011年的28.05%。“保利地產將始終提倡創業精神，始終將保持持續穩定作為發展目標，在土地成本方面，保利地產也在通過提高合作比例降低費用支出。”據保利地產相關人士介紹，2012年，保利地產拓展的40個項目中，24個為合作項目，相較於往年，無論是權益拿地支出總額還是銷售佔比，均為近三年的最低值。

　　中原地產研究部張大偉也表示，“正常情況下按市場持平的估計，如果企業維持2012年年底的銷量，2013年目標上調30%沒有問題。”他認為，目前房企銷售目標普遍上調10%左右，已經考慮了調控對銷售業績可能的影響，因此業績“並不會太難完成”。易居房地產研究院副院長楊紅旭也直言：“按銷量來看，今年相比去年肯定有正增長，具體增幅要看政策效果的顯現。”

　　業內人士表示：該細則內容避重就輕、模棱兩可，執行上有差別化，實質性“殺傷力”有限，力度小於市場預期。