3月大中城市房價全線上漲 僅一地環比回落

　　18日，國家統計局發布3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，3月房價繼續前兩月升溫走勢，漲幅繼續擴大。與此同時，中國土地勘測規劃院地價所發布的一季度土地市場監測數據顯示，受到房地產市場回暖影響，一二線城市中，除哈爾濱外，其他城市一季度住宅地價全部環比上漲。專家表示，現階段解決房價上漲問題難度較大，但新政將抑制過快上漲勢頭，而新政影響時限將決定於地方政府對新政的執行力度。總體來看，二季度房地產市場將整體呈現量縮價穩的態勢。

　　躁動

　　3月70大中城市房價僅1城下降

　　18日，統計局發布3月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況，與此前相比，近幾個月來持續上漲的房價並未出現明顯降溫，漲幅有擴大趨勢。

　　數據顯示，在新建商品住宅(不含保障性住房)價格變動情況方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市僅有1個(溫州)，持平的城市有1個(泉州)，上漲的城市有68個。環比價格上漲城市中，漲幅最高為3.2%﹔與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有1個，上漲城市有67個。3月份，同比價格上漲城市中，漲幅最高為11.2%。高於2月環比最高3.1%，同比最高8.2%的漲幅。

　　二手住宅價格變動情況方面，與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有3個，持平的城市有1個，上漲的城市有66個。環比價格上漲的城市中，漲幅最高為3.1%﹔與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有9個，上漲的城市有59個。3月份，同比價格上漲的城市中，漲幅最高為9.1%，漲幅比2月份回落的城市有2個。

　　國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析3月份房價變動情況時認為，3月房價上漲與需求集中釋放有關，是“需求集中釋放助漲3月房價”。他表示，3月份房地產市場進入“金三銀四”的傳統銷售旺季，成交情況往往比前兩個月都要活躍，加之各地房地產市場調控細則出台前，潛在購房者擔心實施細則出台后政策從緊、購房成本進一步增加，因而急於入市導致需求集中提前釋放，開發商隨之取消優惠甚至上調價格，助漲了3月份房價。

　　鏈家地產市場研究中心分析指出，截至今年3月，新建商品住宅價格持續上漲的時間已經達到10個月。70大中城市住宅價格指數變化中，北上廣深四個一線城市新建商品房價格環比漲幅依然佔據前四位。另一方面，限購城市新建商品住宅、二手住宅價格環比指數分別為101.22和100.71，未限購城市分別為100.93和100.51，“限購城市價格漲幅依然高過未限購城市。”

　　“但是，較快增長的勢頭也在發生變化。”鏈家方面表示，3月新建商品住宅價格環比增速比2月份大幅回落，漲幅接近持平。“經過上個月的大幅增長，環比上漲城市數量基本達到穩定，並且已經接近全部上漲的高峰。預計在進入二季度以后，新建商品住宅漲價難度增加，價格上漲趨勢受到抑制”。

　　上漲

　　一季度地價增幅加大

　　中國土地勘測規劃院地價所18日發布的一季度土地市場監測數據顯示，受到房地產市場回暖影響，一二線城市中，除哈爾濱外，其他城市今年一季度住宅地價全部環比上漲。

　　數據顯示，在105個重點監測城市中，92城一季度住宅地價環比上漲，漲幅超過3%的城市共8個。其中，住宅地價增速最快的河南省安陽市環比漲幅高達12.18%，而深圳則以5.7%的漲幅居次。

　　“地價水平小幅上漲，環比、同比增長率低位加速。”中國土地勘測規劃院地價所所長趙鬆告訴《經濟參考報》記者，國際經濟形勢復雜，國內經濟溫和復蘇，流動性仍居高位是一季度以來地價持續上漲的宏觀背景。

　　此外，在“國五條”新政實施前的3月份，“末班車”效應明顯，房地產市場各項指標上升明顯，成為影響商住地價變化的重要力量。從同比漲幅來看，住宅地價同比上漲的城市由上一季度的74個增至91個，漲幅超過5%的城市有27個。趙鬆介紹說，“地價同比增幅持續兩個季度上漲，漲幅有所擴大。”

　　不過，趙鬆解釋，同比漲幅偏大的主要原因是去年同期土地市場遇冷，處於歷史低谷。她表示，“區域間冷熱不均的狀況在土地市場表現得更為明顯。以一二線城市為主的35個重點監測城市為例，其各項監測指標均高於105個城市的監測數據，其中包括地價總水平、商服、住宅和工業地價水平”。

　　值得注意的是，2013年第一季度，中國105個主要監測城市的土地供應面積達到今年高值，同比增長8.98%，其中房地產開發用地同比增幅超過40%，達到2010年第3季度以來的新高。

　　對於年內土地市場的變化，趙鬆預計，第二季度城市地價總體水平繼續溫和上漲。她呼吁，官方在探索房地產市場調控長效機制的同時，盡快公布相關制度建設的時間節點與量化目標，避免炒作干擾，輔助公眾建立穩定預期。

　　國土部16日公布2013年全國住房用地供應計劃，據各地上報匯總，2013年全國住房用地計劃供應15.08萬公頃，是過去5年年均實際供應量(9.77萬公頃)的1.5倍。值得一提的是，2013年的供地計劃中，70個大中城市住房用地計劃供應5.03萬公頃，是過去5年年均實際供應量(4.03萬公頃)的1.2倍。而一線城市(北、上、廣、深)計劃供應量則同比增加2.8%。

　　“盡管國土部表示今年計劃供地量是2008-2012年年均實際供應量的1.5倍，符合宏觀調控要求，但今年的供地目標實際是偏低的”。C R IC研究中心分析師楊晨青告訴《經濟參考報》記者，根據以往數據來看，15.08萬公頃的供應量是2010年以來計劃供應量的最低值，與2012年最初制定的供地計劃相比，同比下降了12.6%。

　　楊晨青進一步分析指出，目前來看，“國五條”細則並未對一手房市場造成直接影響，房企抱有房價上漲的預期，各地項目漲價現象已不少見。“而商品住宅用地供應量的下滑勢必導致未來幾年商品住宅市場新增供應將處於低位，供需關系的緊張進而會對全國房價上漲起到一定的助推作用。同時，也勢必導致土地市場競爭激烈，進而地價將進一步攀升，由此導致房價也隨之水漲船高”。

　　趨勢

　　二季度量縮價穩 后勢難判斷

　　3月底，北京、上海、廣州和深圳等城市相繼出台房地產市場調控實施細則，並公布房價控制目標，房地產市場調控政策進一步明朗。對此，劉建偉表示，隨著政策效應的進一步顯現，預計4月份房價走勢可望趨穩。

　　“二季度房價將整體量縮價穩。”住房和城鄉建設部政策研究中心綜合研究處處長趙路興在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，4月是“國五條”執行的首月，二手房購房者已部分轉向觀望狀態，另一方面由於控制價格增幅，各地也會收緊新房的審批，控制部分高房價樓盤入市，均會帶來成交量的減少與價格漲幅的下調。

　　中國房地產業協會副會長朱中一也認為，在細則落地后的一段時間，房地產市場將經歷短暫的低潮。一方面，在3月瘋狂成交已提前消化部分購房需求的背景下，二手房買賣雙方開始對后市進行觀望﹔另一方面，經過2012年的回補后資金鏈較好的房地產企業開始觀望，延緩入市節奏。

　　“但后期房地產市場走勢仍很難判斷。”朱中一表示，雖然二季度房價隨著新政落實的影響將較為穩定，但新政影響的持續時間，后半年房價趨勢仍很難判斷。

　　朱中一認為，后半年房價取決於宏觀經濟好壞與地方對新政的執行力度。若執行力度強，則新政影響持續時間長，反之亦然。

　　“解決房價上漲問題，現階段難度較大，但新政將抑制過快上漲勢頭。”趙路興指出，由於我國住房需求地域性較強，較為集中“國五條”等調控政策只是一時之舉，房地產市場也的確會在短時間內穩定，但這只是贏得一段時間，並不會解決根本問題。

　　趙路興認為，近期高漲的房價加強地方執行“國五條”調控政策的壓力，也進一步倒逼中央加速長效機制進展，例如擴大房產稅試點、擴寬投資渠道等內在體制機制的改變。

　　朱中一也指出，北京20%差額征稅方案基本代表國家聲音，也進一步展示出國家未來的調控思路，那就是通過稅收抑制房價過快上漲。