“陰陽合同”成行業慣例 個稅調控選擇性失效?

新華網北京６月５日電（記者 孔祥鑫、任峰、郭宇靖）近日，我愛我家房地產經紀有限公司因協助簽訂“陰陽合同”避稅被處罰的消息成為輿論焦點。實際上，“陰陽合同”已成為二手房交易的行業慣例。尤其是北京執行“國五條”細則以來，“購房所得２０％征收個稅”讓二手房買賣雙方簽訂“陰陽合同”的動力更強。如果全款或少量貸款，就可按最低計稅價繳納稅款，對於一些“有錢人”來說，個稅調控效果甚至失效。

三方均獲利，“陰陽合同”何樂不為？

“如果您能全款或者少量貸款，我們有辦法可以幫您把稅做到最低！”對於許多與房地產中介打過交道的百姓來說，上述這句話並不陌生。中介口中所謂的辦法就是通過協助簽訂兩份不同的“陰陽合同”幫助交易雙方避稅。

很多城市的財稅、住建等部門會根據當地房地產交易情況及評估價格，確定當地最低計稅價。當申報價格低於最低計稅價時，則按最低計稅價納稅。“陰陽合同”也由此應運而生：“陰合同”是交易雙方真實交易的合同，“陽合同”則是用於網簽、交稅的“假合同”。

在許多中介經紀人眼中，簽訂“陰陽合同”的做法屬於“合理避稅”，不違規也不違法。一位資深地產人士對記者說：“如今二手房交易過程中，稅負通常轉嫁到買方，通過簽訂‘陰陽合同’避稅，可令買方省錢、幫助中介和賣方促成交易，何樂而不為？”

“通過簽訂‘陰陽合同’節省的稅款少則幾萬元，多則數十萬元。”位於北京南四環附近的一家知名中介機構經紀人程先生給記者算了一筆賬，“目前，附近的二手房成交價在每平方米３．９萬元左右，而該地區最低計稅價隻有１．９萬元左右。以一套原值１００萬元的１００平方米的房屋為例，按每平方米３．９萬元計算，個稅將超過５０萬元﹔而按１．９萬元算，個稅隻有１０多萬元。”

“銀行貸款評估必須參照住建委網簽合同，對於‘陰陽合同’有所制約。按照首套房最多可貸款七成計算，隻要貸款額度在按最低計稅價計算的全款的七成以內，仍可以通過‘陰陽合同’按最低計稅價報稅。”程先生說。

個稅或為零，調控措施選擇性失效

“國五條”房地產調控細則中明確要求，嚴格執行“購房所得２０％繳個稅”政策。但不少中介公司經紀人則表示，部分“非滿五年唯一”的有稅房按“陰陽合同”操作，個稅甚至可能為“零”。

經紀人程先生舉例說，如去年購買的四環附近有稅房，由於貸款等因素制約，當時的報稅價格有可能超過每平方米２萬元，如果今年出售，按最低計稅價１．９萬元報稅，購房所得為負數，個稅將為“零”。這比“國五條”細則出台前，個稅按全款１％征收的方式還要省錢。

不少業內專家表示，對於這部分有資金實力的“有錢人”來說，仍可以通過簽訂“陰陽合同”成功避稅，甚至可能出現個稅繳納為零的極端情況。個稅征收從嚴的調控政策面臨選擇性失效。

“通過‘陰陽合同’交易多則能省幾十萬元的稅費，這對交易各方都是巨大的誘惑。”北京都城律師事務所主任桑聖元表示，由於主管部門人力有限，監管力度不大，而中介公司又能為買賣雙方提供專業的造假服務，“陰陽合同”盛行也就不足為奇。

“在房地產調控背景下，‘陰陽合同’、假離婚等投機取巧的現象屢禁不止、愈演愈烈意味著現在的政策和制度框架確實存在著空隙和漏洞。‘能省則省、能逃則逃’的觀點成為人們的普遍心態。”山東大學房地產研究中心主任李鐵崗說，購房所得２０％征個稅是一項龐大的工程。需要房地產登記系統、房地產評估系統、交易、備案監管系統等不斷完善，有效實施任重而道遠。

業內老大難，“陰陽合同”何時休？

記者在採訪中了解到，“陰陽合同”已經存在多年，成為房地產領域裡的老大難問題。在２０１１年底，由於房價連續上漲，此前執行了５年的二手房交易最低計稅價又偏低，“陰陽合同”極為盛行。北京市稅務局、住建委等部門聯合發文，上調最低計稅價，但“陰陽合同”依然長盛不衰。

業內人士則認為，隻要最低計稅價格和實際成交價格有差距，“陰陽合同”就有存在的土壤，相關部門沒有下決心查處也是其長期存在的重要原因。

一位不願透露姓名的資深地產人士認為，交易環節稅種過多，稅負偏重也導致“陰陽合同”屢禁不止。“購房所得２０％繳個稅”成為購房者最關注的問題，也是中介人員最常用的“賣點”。

李鐵崗也認為，目前在我國的房地產稅收體系中，房地產交易環節的稅收負擔偏重，而保有環節的負擔偏輕。因此，要控制房價，應通過完善保有環節稅種來調節，迫使富人減少對地產資源的佔有，增加市場供應。

有分析人士指出，日前公布的《關於２０１３年深化經濟體制改革重點工作的意見》提出，擴大個人住房房產稅改革試點范圍。在對保有環節征稅的同時，應切實降低住房交易環節的稅負，這或許在將來會減少“陰陽合同”的發生。

據介紹，２０１２年以來，我國已經全面推廣應用房地產評估技術加強二手房交易稅收管理，在遏制二手房交易中利用“陰陽合同”逃避稅款方面已發揮作用。在評估中，稅務部門在實地調查勘驗、參照房地產市場交易信息的基礎上，根據二手房所處的區域位置、交通條件、基礎設施、周邊配套以及市場交易均價等因素確定計稅的基准價格。