北京13平米學區房總價270萬 舊房20年價翻30倍

　　7月7日，香餌胡同4號院。7年前，為了讓孩子上一所好學校，周家人以近20萬元買下其中一間13平米的平房。如今，隔壁的房子已漲到每平米12萬元。A12版-A13版攝影 新京報記者 周崗峰

　　7月7日，香餌胡同牆壁上貼著求購學區房的小廣告。

　　二手房傍名校 身價高一成

　　二手“學區房”房價隻漲不跌﹔專家稱，學校若調整購房年限等招生條件，買“學區房”未必能入學

　　“就近入學”是北京現行“幼升小”、“小升初”的入學政策，學校招生區域內戶籍下的房產因此成為“學區房”。近些年來，分布在東城、西城、海澱這些教育強區重點學校周邊的“學區房”，尤受家長追捧。為獲上學、上名校的名額，一些家長跨片、跨區購買“學區房”。

　　近日，記者走訪三個區10所小學周邊的中介機構發現，這些“學區房”多數為上世紀八九十年代的老房，但每平米均價不低於5萬。和附近的非學區房相比，“學區房”每平米均價高出1萬-2萬。在北京實驗二小附近，一處13平米的平房“學區房”，每平方米均價達20萬元。

　　針對家長熱捧“學區房”的現象，有教育專家指出，買“學區房”未必能上重點，“‘學區房’的年限等條件是由學校根據每年招生情況設定，如果當年片區學生人數較多，加上共建生、條子生，學校會將年限提高。”

　　北京市教委相關負責人也曾表示，為遏止跨片、跨區擇校，北京今年對16個區縣所有即將升入小學的孩子進行信息採集，戶籍地或是居住地，信息採集時，二者選其一。

　　鏈家地產近期對北京1000個學區房樓盤進行監測，數據顯示，2012年城六區學區房成交均價比非學區房高出約6.8%，而2013年截至目前，學區房與非學區房的價格差達到11.2%。價格差距逐漸拉大，但學區房的交易量保持平穩。

　　現象一

　　“市重點”學區房半年漲1萬

　　府學胡同小學，位於北京東城區北新橋西600米處的府學胡同內。該校興建於明代洪武年間，已有640余年的歷史，如今是北京重點小學，亦在北京最難上的小學之列。

　　根據近5年的招生簡章，該小學招生范圍，為居住在府學胡同、土兒胡同、香餌胡同、交東大街等17個街道的適齡兒童。

　　6月底，記者走訪了該小學周邊的房產中介門店。一門店房產經紀人金先生介紹，府學胡同小學學區房均價為71000元-72000元/平米，而在今年年初，同樣房子每平米的單價還在61000-62000元，“半年之內每平米漲了1萬元。”

　　房產經紀人陳先生推薦的一處學區房位於交東大街6號樓，房屋面積約56平米，以530萬出售。而距交東大街6號樓約500米的交道口北二條，一套面積為71平米的三居，報價400萬，“兩房每平米單價差14000元，就因為北二條的房子沒有府學胡同小學入學名額。”陳先生解釋。

　　現象二

　　13平米胡同學區房單價20萬

　　位於西城區新文化街111號的北京第二實驗小學，師資雄厚。即使在教育資源豐富的西城區，該校綜合實力也位居前列。該校畢業的學生中，有兩彈一星功勛獎章獲得者錢學森等。

　　據了解，該校的主要生源是政府部門和一些央企的共建生，一些不是學校共建單位的家長，選擇購買學區房把孩子送入。根據6月8日該校張貼的《2013年新生正式登記通告》，其學區房范圍涵蓋西單手帕胡同、文昌胡同、文化胡同等9個街區。

　　7月5日，記者從多位房產經紀人處了解到，實驗二小學區房劃片區域內的房子幾乎都是四合院內的平房，一些院內的各間平房被不同的房主分別買下，每間房子可取得一個實驗二小的入學名額。這些老舊平房的建房年代大多無法查明，但價格不菲，每平米約20萬元。

　　新文化街東口一家二手房中介門店的經紀人王先生介紹，目前在售的實驗二小的學區房僅有一處，是一間位於文昌胡同50號院內的平房，13平米，總價270萬，可送一間6平米的廚房。

　　現象三

　　80年代學區房 20年價翻30倍

　　海澱黃庄附近，中關村三小的一套學區房正在出售，房主馬女士的兒子如今已經工作，小學的母校就是中關村三小。據她介紹，她家的這套80年代的兩居室隻有47平米左右，售價410萬。

　　馬女士說，直到賣房前，她都不知道有“學區房”這麼一說，是幾個月前中介找到她，“說我的房子是學區房，可以賣個好價錢。”

　　馬女士介紹，她家的房子原本是單位的房，“以前還要交十幾塊錢月租”，90年代房改時，政策要求房屋進入市場交易，家裡以3000多元/平方米的價格買下這套房子。

　　“想不到如今單價漲了30倍。”馬女士稱，要不是急著給兒子湊新婚房的錢，他們並不打算賣房，“孫子還能用上這個學位呢，但兒子想得開，覺得未來也許教育政策會放開。”

　　案例1

　　一家三口胡同平房裡住7年

　　暗紅色的鐵皮大門敞開，綠色的垃圾箱堆在門口。穿過僅容一人通過的過道，院內是幾間擁擠的平房。這裡是北新橋南的香餌胡同4號院，在北京重點小學府學胡同小學的劃片范圍內。為了讓孩子讀上好學校，周新（化名）一家三口從北五環一套135平米的樓房搬至院內的一間平房，一住就是7年。

　　13平米隔出三間房

　　周家的平房總面積不到13平米，被布帘子隔成三間，中間是“多功能廳”，客廳、廚房兼餐廳﹔西側是周新的臥室，放著一張1米5長的小床﹔東側是周新爸媽的臥室。房內沒有衛生間，上廁所要到院外的胡同公廁。

　　“搬過來是為了兒子在市區讀個好學校，他一歲的時候，我們就搬來住這兒了。”從精裝修的大房子裡搬到這樣的環境裡住，周新的媽媽認為為了孩子很值得。她今年40歲，32歲得子，不僅換了房子，工作也放棄了。沒孩子之前，她在中關村一家知名科技公司上班，懷孕后便辭去了工作，搬到香餌胡同后，她在街道居委會找了份工作。每天給孩子做了飯，早上7點半把兒子送到學校，她就到居委會去。周新的爸爸在附近的銀行上班。

　　早買是“有先見之明”

　　2006年，周家買下這間13平米的平房，花了近20萬。如今，同院內緊挨著周家的鄰居，是三間待售空房，每間都有一個府學胡同小學的入學名額，12萬一平米。周新爸媽一直認為自家早些年買下這套學區房，“實在是有先見之明。”

　　周新的媽媽說，想上好學校，沒有“關系”，沒能力支付高價擇校費，買學區房最省事。

　　“府學胡同小學好啊，不僅在東城，在整個北京市都是數一數二的。”周新爸媽對府學的教學水平和老師很滿意。這個暑假前的期末考試，周新的各門課雖然都在90分以上，但在全班40多名同學裡隻處於中游水平，周新媽媽開始有些不滿，但她跟東城區一個普通小學的教師聊天，得知同樣的卷子，那所小學考90分以上的沒有幾個，心裡十分欣慰。

　　如今，周新上二年級，在他上完初中之前，周家還沒有搬出香餌胡同的打算。

　　買房隻為名額不去住

　　為了孩子讀重點小學買平房落戶的家長並不少見，但像周家這樣，真正住在平房供孩子念書的家庭不算太多。

　　史家胡同1到58號院，近些年都在史家小學招生簡章的學區房劃片范圍內。胡同31號院外的裁縫店店員說，曾有一戶姓韓的人家為了讓孩子讀史家小學，在31號院內買了間平房，但幾個月后因為覺得居住環境差，很快搬到了別處。

　　燈市口大街的二手房經紀人曹小姐說，多數家長花了一兩百萬，在胡同買下十幾平米的舊平房，只是為了給孩子落戶，取得一個學區房名額，一般自己不住，而是把房子出租，租金每月每平米約100元。

　　案例2

　　100平米新房換70平米老房

　　看著4歲的女兒入讀崇文幼兒園，徐先生心裡總算踏實了。去年，徐先生一家三口帶著老人，從100多平米的落地窗新房，搬進了70平米的老房。雖然“新家”牆上的裂縫掉灰，廁所水管漏水，但這個能讓孩子有幼兒園和小學上的“學區房”，足以讓徐先生一家人忍受現有的居住條件。

　　原住房附近缺公立學校

　　搬家前，徐先生一家住在豐台馬官營附近一個新樓盤，購房前，開發商承諾小區配建幼兒園，業主孩子上學有優惠。入住后，隨著開發商撤出小區、物業公司更換，優惠承諾並未兌現。

　　徐先生開始打聽周邊的幼兒園，“全是一些在附近村裡隱藏的民辦園。”堅定徐先生換房決心的，是他考察完自家附近的小學后。“離家最近的隻有一所民辦校，每天聽不見學生早讀，看不見孩子做操，相對較近的育英小學又不在片兒裡。”於是，他到教育資源豐富的東城區斷斷續續看了2年房。

　　2011年，徐先生花了220萬買下位於體育館路附近的這所老房子。“附近有四五家小學，三四所中學。”徐先生覺得，雖然沒有很多名校，“但至少孩子能上一所好點的小學，中學的選擇也多些。”

　　孩子升入初中就賣房

　　2年前，康先生把家從朝陽區工大附近搬到了海澱區中關村一所1991年的老房子，“60多平米，沒裝修，260萬，房價是以前房子的2倍，但它是中關村三小的學區房。”

　　康先生把朝陽區的房子和老家石家庄一套100多平米的房子都賣了，還向親友借了幾十萬，終於用兩套房的房價買了一套“學區房”。

　　如今，康先生的孩子在家附近的幼兒園就讀。每年，他都會關注中關村三小的劃片范圍，“還不錯，歷年都沒被劃出去過。”對於未來劃片變化的風險，康先生表示願意承擔。除此之外，這套房子的市值也讓康先生寬心，“當年我買時均價4萬多，現在漲到8萬多。”他還有一個長期打算——等孩子升入初中，就把房子賣掉，“這麼貴的價錢，住著‘太奢侈’。”

　　案例3

　　買完“學區房”發現沒學位

　　買到“學區房”就踏實了嗎？苗先生為了讓4歲的女兒能上西城區的小學，今年6月，他通過中介將一套價值285萬元、位於六鋪炕二區的“學區房”買下。當他拿著去派出所落戶時，被告知該房目前有戶主，戶籍人口中有一名兒童正在苗先生盯准的學區上2年級。

　　“按照學校規定，這個2年級的學生小學不畢業，我即使落戶成功，女兒也無法利用這個學位。”苗先生算了算，等他的女兒到入學年齡，那名戶籍兒童才上四年級，“花了錢，卻買了個沒有學位的‘學區房’。”

　　一夜之間，苗先生從消費者變成了維權者。他以中介未核實房屋信息、提供虛假房源信息為由，向對方提出退房及賠償要求，目前，雙方仍在協調中。

　　苗先生也開始疑惑，“買學區房，到底值不值？”苗先生說，即便買到學區房，家長需要承擔的風險也很多，“得時刻緊盯劃片的穩定性，還得關注學校要求的居住年限，有可能等孩子到年齡了，又夠不上學校的條件了。”

　　雖然了解諸多風險，苗先生還是無法拒絕“學區房”的誘惑，“對於沒門路、沒關系的家長，想給孩子上個好學校，這可能是最可行的一條路。”

　　■ 分析

　　緣何出現“學區房”？

　　教育資源不均衡化和家長跟風追“名校”共同作用

　　中國教育科學研究院研究員儲朝暉認為，教育資源不均衡化和家長追求名校的跟風現象，導致了“學區房”的出現。

　　儲朝暉介紹，義務教育法裡規定了“就近入學”原則，該原則實際上是對政府的要求，即在有人居住的地方，政府就應該設立學校，並且同一區域范圍的學校沒有差異。現在反之，“就近入學”成了對學生和家長的要求，孩子隻能在家附近的地方上學，但又面臨學校教育質量有差異的現實，於是家長開始根據好的學校來選擇家的位置。

　　儲朝暉說，家長追“學區房”事實上是在追求高質量的教育資源，但家長對教育質量、“學區房”存在不夠專業的判斷，當社會評價認為某一學校好時，家長也認為這個學校好，產生跟風現象。

　　但從本質上講，如果學校不存在差距，家長就不會產生誤判。而學校教育質量差距是長期以來，公共教育資源分配不均衡造成的結果，“政府辦示范學校、實驗學校，實際上就是對不同學校區別對待。”

　　偉業我愛我家集團市場分析師孔丹回憶，2007年以前，就有“學區房”概念，但關注度並沒這麼高。最近5、6年，很多外地人口在京落戶，子女上學成為剛性需求，人口膨脹造成教育資源更加緊張，“好學校周邊的‘學區房’競爭激烈，價格水漲船高，近幾年雖然不斷有房地產調控政策出台，但‘學區房’房價從未降過。”

　　如何改變“學區房”現狀？

　　北京通過名校辦分校、城鄉學校手拉手等平衡教育資源

　　據了解，為了推動中小學優質教育資源均衡發展，北京市通過啟動實施“名校辦分校”、“城鄉學校手拉手”、推進“學區化”、城區教師到農村支教等支援遠郊區縣教育發展等工作。

　　以“城鄉學校手拉手”為例，這兩年北京新建45所城鄉一體化學校，多分布在城鄉接合部、城市功能拓展區、新城建設區，這些學校與資源輸入的名校實施“一個法人、一體化管理”模式，校長在兩個校區擁有同等的人事、教育教學安排、校園文化建設等各項權力。新校區和原校區教育教學管理、教材、作業系統及校內考試評價實施統一管理。

　　此外，2012-2013年，各區縣新建、將建22所名校分校，其中小學分校有7所。不過孔丹說，對於知名學校在外城設分校等，“家長的認可程度不太高，多數還是願意在城裡買。”

　　儲朝暉認為，要改變“學區房”火爆現狀，“隻有政府盡到設置教育質量無差異學校的責任，學生家長也自然不會去尋找學區房。”

　　根據媒體公開報道，2011年3月，北京市和教育部首批簽署義務教育均衡發展備忘錄，向社會承諾：2015年，全市所有區縣實現縣域義務教育基本均衡發展。