各地房價上漲壓力不減 各方預期房價仍可能上漲

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-目前起到一定效果的各種以“限”為主的調控政策,難以改變人們對未來房價繼續上漲的預期。未來樓市調控,在努力增加市場供應的同時,應更加重視市場預期

市場量價齊升

上半年,北京新建住宅簽約量為近4年來最高

盡管“國五條”出台后,一線城市紛紛實施了升級版限購令,但上半年各地房價還是呈現出量價齊升的走勢。

國家統計局公布的5月份70個大中城市房價數據顯示,新建商品住宅價格環比上漲的城市數量仍有65個。相比“國五條”剛剛落地的3月,環比上漲的城市數量有所下降,平均漲幅也由1.09%放緩到5月份的0.91%,但同比漲幅仍在繼續沖高,新建商品住宅平均同比漲幅達5.65%。

其中,北上廣深等一線城市仍是房價上漲壓力較大的城市。以北京為例,上半年新建住宅簽約超過6.2萬套,同比上漲約28%,是近4年來上半年同期的最高值。

相比新房市場,二手房市場顯得更為熱鬧。據鏈家地產統計,上半年北京二手住宅成交量約為9.5萬套,比去年同期大幅上漲70.6%。

受“國五條”中對個人轉讓二手房征收20%個人所得稅政策的影響,二手房市場在政策出台前后出現了大起大落的走勢。鏈家地產市場研究部張旭表示,今年1—2月二手房市場延續了去年的回暖勢頭,量價穩步增長。3月受政策影響,為了躲避高額個稅,供需雙方搶搭末班車,成交出現暴漲,透支了部分需求。從4月開始,隨著新政落地,市場重新開始觀望,二手房交易轉向低迷,價格漲勢也有所放緩。

在房價上漲壓力不減的同時,土地市場也持續活躍,全國一、二線城市土地溢價率明顯上漲,廣州、北京、上海等一線城市均出現了區域土地價格新高。6月中旬以來,南京、廣州、上海、重慶、武漢也有多宗地塊高溢價集中成交。土地價格居高不下,無疑增加了房價繼續上漲的壓力。

土地市場的火熱,既反映出企業對未來市場的樂觀預期,也反映出房地產企業的資金面仍然比較寬裕。上半年,各大房企紛紛交出了近年來最為亮麗的半年成績單。

在已經發布半年業績預報的18家上市房企中,有8家銷售額預計漲幅超過100%,13家公司預計業績漲幅超過30%。從A股上市公司一季度財報的數據分析,一、二線房地產企業短期資金鏈相對寬裕,其中一線企業尤為充裕;同時房企海外融資十分積極,企業仍有擴張動力。在資金面寬裕的情況下,開發商降價促銷的動力不足。這也是房價持續上漲的重要原因。

“錢荒”或成變數

投向房地產領域的資金將有所減少,房價下行壓力或增加

開發商看好后市,而央行近期進行的儲戶調查顯示,對於三季度房價,有34.1%的居民預期“上漲”,45.3%的居民預期“基本不變”。當前市場再次出現購房者與開發商對未來一致看漲的現象。

中原地產市場研究部總監張大偉認為,在地價居高不下,股市、黃金等投資市場低迷,開發商不缺錢,各方預期又一致看漲的情況下,下半年房價繼續上漲的壓力仍然較大。“從北京二手房市場的走勢看,盡管3月份以后這幾個月成交量都不超過1萬套,但仍在逐月增長,這說明市場在逐漸恢復。”

然而,5月下旬開始的一場資金面的“錢荒”,可能對這種一致看漲的預期產生沖擊。一位房產中介業務員告訴記者,近期來咨詢買房貸款事項的客戶多了起來,大多擔心目前銀行“錢荒”會不會影響他們購房貸款。同時,目前北京部分銀行首次購房商業貸款的優惠利率已從8.5折提高到9折或9.5折,說明購房貸款的難度在增加。

“錢荒”所反映的流動性偏緊,對目前看似寬鬆的開發商資金鏈也會產生一定沖擊。張大偉認為,隨著流動性緊張的內在壓力以及政府對於風險較高的地方融資平台和房地產領域投資的控制,投向房地產領域的資金將會有所減少,開發商不得不通過以價換量的方式來保証維持運轉,房價下行壓力可能增加。受此影響,下半年樓市銷售可能會低於預期。同時,銀行資金緊張,將明顯影響購房者貸款,而開發商的資金成本也將相應增加,有可能加快預售回籠資金,有望改善市場的短期供需。

顯然,這場“錢荒”增加了下半年樓市的未知因素,一些嗅覺敏銳的開發商已經開始調整戰略,搶先出貨。

位於北京亦庄馬駒橋地區的珠江四季悅城(樓盤資料 業主論壇)項目,近期將以低至10800元/平方米的價格開盤銷售,而其項目周邊地區房價都已超過20000元/平方米。值得注意的是,亦庄馬駒橋地區附近的台湖地區地價,6月份剛剛經歷了一場拿地熱潮,多家開發商平均拿地價格都在13000元/平方米左右。該項目低價入市,無疑將對這一區域的價格和預期產生較大沖擊。

北京市房協有關專家表示,在資金面突然趨緊的情況下,對於大企業而言,保持現金流充裕比追求個別項目的利潤更為重要。目前個別項目出現低價入市,說明在房地產一線企業的陣營裡,對后市的預期正在出現分化。

重視預期管理

讓人們對調控的長期效果有信心

上半年,房地產市場形勢分化仍然明顯,房價地價上漲壓力主要集中在一線城市。“一線城市集中了各種優質資源,人口聚集效應過強,這從根本上導致了這些城市房價易漲難跌。”華北珠江公司副總經理趙津說。

事實上,一線城市對“國五條”新政的執行力度比其他城市明顯嚴格,出台的調控細則也更為嚴厲。據統計,北京目前約有兩成左右的二手房交易執行了繳納20%個人所得稅的政策。新政出台后,在信貸和稅收政策的綜合影響下,成交量大幅萎縮,改善性需求受抑制最為明顯,但二手房房源供應量也出現更為明顯的萎縮,削弱了調控效果。

而行政色彩更為濃厚的新建住宅限價政策,在實際執行中,也遭遇了部分項目通過另簽精裝修合同等方法來提高售價,實際執行效果打了折扣。

“盡管調控政策越來越嚴格,但我們看到,地價上漲、資金比較寬鬆、供求緊張……導致房價上漲的各種因素目前依然存在,如果資金面不出大問題,一線城市房價上漲壓力仍然很大,也凸顯了調控的難度。”趙津說,一線城市的調控必然會常態化,但要實現市場健康發展的調控目標,調控政策本身也應該做一些調整。

“要分析房地產市場的長期走勢,必須理解,住宅作為一種兼具投資和消費屬性的耐用品,它的價格不僅取決於當期的供求關系,也取決於預期需求與潛在供給之間的邊際缺口。”國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙鬆表示。

巴曙鬆認為,樓市的預期需求對收入增長、貨幣條件和調控政策的反應敏感程度遠遠大於潛在供給的調整速度,這就意味著兩者之間的缺口常常存在,並且很容易在短期內突然放大。在這種情況下,如果調控只是著力於調節當前的供求關系,而不能有效控制需求預期或擴大潛在供給,那麼調控的效果往往十分有限,甚至會成為房價上行的推手。

中國房地產協會副會長朱中一表示,目前起到一定效果的各種以“限”為主的調控政策,難以改變人們對未來房價繼續上漲的預期。未來樓市調控,在努力增加市場供應的同時,應更加重視市場預期。在“國五條”的一系列政策中,專門提出要加強市場預期管理,正是看到了預期的重要性。下一階段,應進一步穩定政策、強化政策的落實和執行、加強市場信息的公開透明和及時發布,抓緊推進住房信息聯網和房產稅擴圍等長效機制建設。隻有這樣,人們才能對調控的長期效果有信心,預期才能更穩定。