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破解住房高租金難題主要靠市場

2013年09月17日08:22    來源:經濟網-中國經濟周刊    手機看新聞

住房租賃市場是一個相對充分競爭的市場,若住房租金價格繼續上漲,有支付能力的租賃需求下降,從而就會形成制約住房租金價格繼續上漲的收縮力。

據國家統計局數據發布,8月份全國住房租金價格同比上漲4.4%,已連續43個月上漲。此外,據媒體報道,往年非常搶手的北京學區房,今年房租空漲一個月后又降了回來。

住房租賃市場相對新建商品房和二手房市場來說,是一個充分競爭的市場。因此,破解住房租金連續上漲難題,需要充分發揮市場機制的作用。

住房租賃市場是一個相對充分競爭的市場,主要有以下原因。

一是住房租賃市場的交易雙方數量眾多。無論是出租方,還是承租方,對應著一個龐大的社會群體。而在新建商品房市場,住房供應總量與節奏,主要由房地產開發商把控。受當前住房供求關系相對緊張影響,二手房市場出售方議價能力要強於購買方。

二是住房租賃市場交易中的一方無法決定住房租金走勢。由於可替代的住房較多,出租方的定價要受到其他出租方強有力的挑戰。同理,承租方的出價也要受到其他承租方的競爭。

三是依托於遍布全城的中介網點和互聯網,住房市場租賃信息大體透明。

由此可見,住房租賃市場相對具備了經濟學理論中完全市場競爭的基本條件。

當前住房租賃價格連續上漲是城鎮化進程的必然結果。隨著越來越多的就業人群向城市、特別是一線大城市轉移,產生了規模龐大的住房需求。其中,一部分的住房需求主要通過新建商品房和二手房來滿足,而相當部分住房需求必須要借助住房租賃市場來解決。同時,房價連續高位上漲,造成房屋持有成本上升,一定程度上抬升了住房租賃的成本。據國家統計局發布的全國70個大中城市住房銷售價格變動情況,7月份有62個城市住房價格環比上漲。自去年第四季度以來,房地產市場保持連續上漲態勢,高房價帶動租金上漲是當前住房租賃市場的一個顯著特征。

盡管如此,破解住房高租金問題,還需要依靠市場機制來解決。住房租金的演化態勢,是市場供求動態均衡的結果。如前所述,北京學區房租金價格在上漲一個月后回落,是有支付能力租賃需求下降的結果。同樣,若住房租金價格繼續上漲,按照市場規律,有支付能力的租賃需求下降,從而就會形成制約住房租金價格繼續上漲的收縮力。

城市發展有其邊界,住房租金也是一個重要的制約因素。現在一線城市人口擴張壓力巨大,住房租金的上漲也會分流部分人群,促使他們轉移到其他城市。住房租金與收入之間的動態平衡,始終是決定住房租金未來演化的重要力量。考慮到住房租金佔個人收入或家庭收入的比重逐年上升,不排除未來會有更多的人逃離“北、上、廣”。

當然,政府治理也不能忽視住房租金價格的過快上漲。城市中服務業發展需要更多人群的支持。除了要規范住房租賃市場,還要採取綜合措施加強住房租賃供應,加大公租房建設,以滿足中低收入人群的住房需求。因此,地方政府在抑制房價過快上漲的同時,也需要促進住房租賃市場的健康穩定運行。

(責編:喬雪峰、聶叢笑)

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