評論稱房價上漲已具備政策動力:購房融資成本下降

　　房價上漲已具備政策動力

　　文顯堂

　　房價是否上漲，成為時下民眾普遍關注的熱門話題。有人認為，房價還會下降，也有人認為房價還會上漲。目前，僅從政策層面來分析，出現了形成房價上漲動力的兩大因素。

　　購房融資成本下降

　　今年9月30日，央行、銀監會突然發布“房貸新政”，對貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基准利率的0.7倍，對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭，再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業金融機構執行首套房貸款政策。這一政策的出台，使得房屋成交量出現了回升態勢，但房價沒有上漲。

　　相隔不到兩個月，央行又宣布，自2014年11月22日起下調金融機構人民幣貸款和存款基准利率。金融機構一年期貸款基准利率下調0.4個百分點至5.6%﹔一年期存款基准利率下調0.25個百分點至2.75%。央行調整存貸利率的本意是為企業降低融資成本，但同時也給房屋買賣市場多少帶來了一點兒刺激效應。對商業房貸而言，根據央行此次發布的金融機構人民幣存貸款基准利率調整表，五年以上貸款基准利率為6.15%，較此前的利率下降0.4個百分點，相當於此前利率打了9.4折。按照商業房貸100萬元，基准利率按20年等額本息還款計算，降息前月供為7485.2元，此次降息后，月供將降至7251.12元，每月減負234.08元，全年可減負2808.96元。雖然購房者融資成本的降幅不高，但心理作用大於實際作用。

　　房屋供應量減少

　　近日，據媒體報道，國土資源部部長姜大明透露，我國將劃定永久基本農田、城市發展邊界和生態保護紅線，保護國土資源。國土資源部將和農業部一起劃定永久基本農田，先從控制發展規模的500萬人口以上大城市周邊開始，由大到小，逐步覆蓋各類城市和小城鎮﹔由近及遠，從城市周邊擴展到廣大農村，覆蓋全部基本農田。在劃定城市周邊永久基本農田的基礎上，國土資源部將與住建部門緊密配合，從每個城市、特別是大城市的實際出發，修訂城市土地利用規劃和城市建設規劃，盡快把城市發展邊界確定下來。

　　這一信息透露出未來房地產的土地供應將大大壓縮，這必然導致房地產開發總量也將大大壓縮，直接減少房屋供應量。房屋供應量的減少，必然形成房價上漲的動力。尤其是一二線城市，一方面為了控制城市規模，另一方面劃定永久性基本農田，土地供應量減少甚至無土地供應房地產開發，也是未來必然要發生的事情，城市規模不可能無限制地擴張下去，房地產開發規模也就更不可能無限制地擴張。這有可能導致房屋向稀缺性方向發展。

　　即便房價上漲的動力形成，也不會出現暴漲，也隻能是溫和上漲。房價上漲的因素真正轉換成房價上漲的動力還有一個市場博弈的過程，尤其是二三四線城市房價上漲動力能否真正形成還有待觀察，這主要取決於股市對社會資金的吸納能力的強弱，如果股市上漲趨勢持續強勁下去，二三四線城市房價下降將成為必然。一線城市房價有可能維持基本穩定，但也存在著下降的可能性。