農村土地制度改革對樓市影響有限 小產權房轉正無望

人民網北京1月16日電（賈興鵬 實習生 李易）日前，中共中央辦公廳和國務院辦公廳聯合印發了《關於農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，明確了完善土地征收制度，建立農村集體經營性建設用地入市制度，完善農村宅基地制度三大政策。

對於網友最為關心的土地供應、房地產市場和小產權房轉正問題，人民財經記者專訪了參與制定該《意見》研討會的專家，中國人民大學公共管理學院副院長、土地管理系教授嚴金明。

問題一：農村經營性集體建設用地入市，是否意味著土地供應的增加？

嚴金明：影響不大，農村經營性集體建設用地入市實際上與土地供應量沒有太大關系，因為所有改革都是在規劃和用途管制的前提下進行的。規劃由政府來制定，規劃裡面能反應出土地用途。所謂用途管制，即土地使用權的流轉不得改變已經確定的土地用途，規劃當中是做什麼的就是做什麼的。比如一個村土地全部都可以流轉，全部入市之后都投入到房地產開發，這是不可能的。

尤其是姜大明部長強調，“堅持小范圍試點”，“非試點地區不要盲目攀比，擅自行動”，就更加限制了入市集體土地的供應量。在2017年底試點完成前，集體經營性建設用地的有效供應量非常小。

當然客觀上來說，農村集體經營性用地的入市可能對現有的土地供應，或者對房地產市場，可能會有影響。但是土地供應增加的總量都是在規劃和用途管制的控制下，因此短期內不會有大幅提升。

問題二：集體經營性建設用地入市，會否擴大房地產市場的土地供應量，進而影響房價？

嚴金明：對房地產市場可能會有影響，但影響范圍還不能確定有多大。對房地產市場影響的大小，取決於農村集體經營性建設用地入市的范圍有多大。可以這麼說，如果集體經營性建設用地入市的范圍比較大，可能對房地產市場的影響相對來說要大一些﹔如果入市范圍小的話，可能影響就會小。

農村集體經營性建設用地入市的范圍現在並沒有明確公布出來，不同人有不同的理解，存在一些爭論，因為對集體經營性建設用地的界定有廣義和狹義之分。狹義界定就是農村集體自用地，比如鄉鎮企業﹔廣義界定是比較大的范圍，不光自用，還可以用於土地流轉，假如在村裡蓋個五星級賓館要用地，是外面的投資，但用村裡的地，和村裡談了，就實行買賣了，這就叫入市了。但現在好象還看不出來這個范圍，這一塊還不是太清晰。因此最終方案尚不確定，對房地產的影響力度也不能確定。

問題三：小產權房會轉正嗎？

嚴金明：不會。小產權房界定是很明確的，它是違反現有的法律制度的，而且並沒有產權。因為房地產開發商逃避了交給國家的土地出讓金，直接給農民補償，補償之后開發房產，通常房價較低。

此次改革目的並不是針對小產權房，所以政策本身並沒有直接涉及到小產權房的問題。這是個歷史遺留問題，目前的思路是控制增量，處理存量。控制增量，目標是零增長。對於存量，要慢慢進行處理，可以用“止血療傷”這個詞來形容。