北京周邊買房：3年前40萬的房42萬無人接手

　　去年上半年，“京津冀一體化”的出台曾讓環京樓市再次風光了一把，保定、廊坊、燕郊等地的“搶房”大戲如今依舊歷歷在目。但好景不長，很多投資客在買房后才發現，自己投資的非但不是想象中的“金礦”，而更像是擺脫不了的“燙手山芋”。

　　雖然從外表數據看，很多投資客買到手的房子，並沒有出現房價下跌的虧損，但高額的交易稅費讓他們的房子在與供應量龐大的新房比較中，價格上沒有半點優勢。另外，被透支的環京區域和自住房，對買房人的分流以及缺少大型的聯網中介公司，都讓二手房流通環節十分不暢，一套房子半年甚至一年都賣不出去已成常態，“有價無市”也讓環京樓市成了投資客的噩夢。一位廊坊當地的中介員工介紹，如果沒有大幅優惠，戶型沒有朝南的房間，那麼房子變現就更加不可能。於是，蜂擁而至的投資客就這樣被套牢了……

　　三年前40萬買的房42萬無人接手 “大北京”光環下投資客被套牢

　　與很多在廊坊、燕郊、香河等地買房的北京人一樣，劉強（化名）在北京有穩定的工作和居所，但囊中並不富裕的他，又想依靠樓市增長財富，於是就隨大流地選擇了不限購且房價較低的環京區域投資買房。

　　“十萬元的首付款，全精裝修的小戶型，城市最核心的地段，萬達廣場的盛名，怎麼樣看都不會虧本的。”談起2012年在廊坊萬達廣場的投資買房的經歷，劉強表示，當時通州和大興的房價都超過了兩萬元，而稍遠一點的廊坊隻有大幾千的價格，並且項目還包括萬達百貨，萬達影院等，這在他看來都是未來升值的保証。不僅如此，投資成本還相對較低，劉強向北京青年報記者介紹到，當時買房允許分期付款，兩年時間內付清38萬元的總房款，就可享受全款購房的折扣優惠。最后收房時加上些稅費和雜費，總計購房成本也就是40萬元左右。

　　按照劉強最初的想法，買房一年后就以不少於50萬元的價格賣掉，掙點快錢。但令他意想不到的是，即便2013年萬達廣場正式開業，也沒能拉升房子的價值。劉強調侃道，最初感覺自己發現了一座“金礦”，但沒想到在他看來萬分保險的項目最后卻成了甩不掉的“燙手山芋”。

　　一直忍到去年，“京津冀一體化”的提出和環京樓市的搶房大戲，讓劉強再次看到了“機會”，急欲抽身的他，抱著賺些“理財”錢的想法，隻在當地中介挂了42萬元的價格。但令他倍感失望的是，即便只是42萬元的“低價”，挂牌至今，大半年的時間，依舊過問者寥寥，少數打電話咨詢的，也都誠意不足再也沒了下文。

　　投資了三年，到現在掙兩萬元都是奢望。上周劉強再次趕到廊坊萬達廣場，他又找了三家中介並登記了賣房信息。“42萬元對我來說已經是底線了，再賣不出去就干脆轉租算了，畢竟是商業中心，一個月租金能在1600元左右。”劉強告訴北青報記者，2013年開業后，他去了廊坊萬達廣場不下十次了，感覺人流量也不少，商業越來越繁華，怎麼賣房這麼難呢？他始終都沒有想明白。

　　漲勢之外的“環京”樓市 二手房中介給不出賣房期限

　　帶著劉強的疑惑，北青報記者調查發現，事實上不止是廊坊，很多環京區域的二手房都面臨賣房難的困惑。

　　即便是在去年上半年，受“京津冀一體化”影響，環京樓市價格普遍上漲時，周邊的二手房市場仍舊表現遜色。

　　以位於將通車的京台高速邊上的永清為例，雖然目前房價已漲至7000元/平方米，但2011年在永清以3000元/平方米買了3套房的張先生，最近想以原價3000元/平方米價格甩賣，同樣無人問津。

　　在固安新城做二手房交易的嘉誠房產一位門店經理介紹，他代理的永定河·孔雀英國宮(樓盤資料)二手房項目，售價約7000元/平方米(目前英國宮新房售價9500元/平方米)。“很多二手房還沒有拿到房本，不太好賣。而且二手房涉及交易稅費及過戶費，即使價格低於一手房也不好賣。”上述門店經理表示，最令他擔憂的是，周邊新房供應充足，且房價還有鬆動的趨勢。別看新房漲價對於二手房沒能起到拉升作用，但一旦新房降價，那二手房無疑就更難賣了。

　　即便是房地產交易市場相對成熟的燕郊，也面臨二手房難賣的處境。在記者走訪一家名為興達恆遠的中介門店時，裡面僅有二三個業務員在忙著給客戶打電話。“您想買哪的房子？”業務員看見記者后來了興致也提高了嗓門，但當了解到記者不是買房，而是咨詢賣房事宜時，業務員的態度也冷淡了許多，“房子有的是，我們也不確定什麼時候能賣掉。”當記者再三詢問交易周期有多長時，業務員打開了一個櫃子指著裡面的二三十把鑰匙說，“你看，房源是很充足的，真的不能保証多久能賣套房子，不過，位置好朝向好，價格低於市場價五萬元左右的，那估計兩三個月就能成交，不好的話半年或者一年也沒譜”。

　　隨后記者又走訪了恆華房產、中房置業等多家中介公司，得到的都是雷同的答復，賣房沒有時間表。

　　正是在這樣的大環境下，很多環京樓市的房產投資客都處於被套牢狀態，堅決割肉出局者，只是少數，一般都選擇出租，或者干脆空置，也有一些是以高於市場價很多的挂牌價挂在中介門店上,拒絕虧損出售。

　　每年都有利好消息 落地的卻沒幾個

　　即便已經有很多先行投資者被套在環京樓市的大坑裡，但環京區域每年仍能爆出各種各樣的利好消息，吸引著一批一批新的投資客進入。

　　即使不算上去年最為火熱的“京津冀一體化”概念，環京樓盤仍舊頻頻出招，制造著新的利好。去年12月底，北京地鐵6號線二期剛一通車，燕郊就有樓盤宣稱開通幸福公車，從燕郊的樓盤項目直達6號線最東端的通州潞城站，但據當地居民反映，該公車車次很少，噱頭意義更大，並不能解決出行問題。

　　不僅如此，環京區域“即將”加入北京010開頭的區號，城鐵與北京相連，第二機場落戶等利好等更是屢屢被環京區域的項目拿做宣傳，但實際上這些利好要麼是捕風捉影，要麼就是距離落實還有好幾年的時間。

　　有業內人士表示，除了部分剛需外，燕郊、廊坊等地來自北京的購房需求中，有相當一部分是投資性需求，而投資性需求主要看預期。雖然京津冀一體化確實給環北京樓市帶來了一些利好，但長期過度的透支，導致環京樓市已經處於價格高位，缺乏穩定的投資收益。

　　“環京”樓市價格被過早透支 投資者遭遇房價大起大落

　　也正是由於北京周邊地區樓市的需求以投資性需求為主，使得這些地區的房價彈性比較大，市場好的時候房價漲得很快，而市場差的時候跌得同樣很快。“這些地區的房地產市場不具備穩定的保值增值能力。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

　　來自58同城的數據顯示，燕郊房價從2012年的均價6000元/平方米，漲至目前的1.1萬元/平方米。廊坊樓市則從2012年的5000元/平方米，漲至現在的7000元/平方米。受益於北京第二機場的建設，固安樓市從去年一路瘋漲，從6000元/平方米一下子跳漲到萬元左右。

　　過高的價格，在利好趨於平靜后，很快出現了回落。

　　位於保定的某項目正在銷售90-140平方米的高層產品，售價約為5500元/平方米。“現在的價格很劃算，去年項目的底層板樓還賣出過7000元/平方米的價格”，銷售人員告訴記者。就在去年5月份，保定因為“副中心”的消息而出現價格暴漲，很多樓盤的售價都突破了7000元/平方米，如今看來，也早已恢復了平靜。

　　另外，早已沖破萬元門檻的燕郊樓市，近期房價也鬆動明顯。某項目此前賣出過售價12000元/平方米的價格，現在9800元/平方米就能買到。

　　一位熟知燕郊樓市的業內人士表示，龐大的供應量和提前透支的利好，讓燕郊的多個在售項目舉步維艱。起起伏伏的價格，對於追求穩定收益的投資客來說，更是大忌。

　　自住房分流“環京”樓市買家 投資客面臨無人接盤

　　不僅是價格波動的影響，對於那些有接盤可能的剛性需求而言，環北京地區也不再是一個很好的選擇。相比之下，北京的自住房項目似乎更有吸引力。這也進一步加劇了環京區域房產投資客的脫身難。

　　目前北京不少自住房項目的均價都在15000元/平方米以下，其中大興區採育鎮滿庭芳項目的均價隻有9500元/平方米。盡管大部分自住房項目的價格比起北京周邊地區的房價仍然要高不少，但這些項目畢竟還是在北京。並且一些自住房已經將選房人群放開到非京籍和非優先家庭，像大興的採育自住房就有216套提供給了非京籍和非優先家庭。

　　因此，對於剛需人群來說，既然在北京也有希望買到低價房，那就沒有必要舍近求遠到外地買房了。

　　對於投資客來說，可能接手的買房人也會越來越少。更倒逼了環京樓市的價格調整。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，環北京地區一些項目的降價可能只是開始。以目前這些地區去庫存的速度來看，開發商們的資金壓力將會越來越大，降價的可能性也會越來越大。

　　也有業內人士建議已經買房的投資客“走為上計”，在區域房價起伏不斷，接盤者寥寥的背景下，建議購房人要放正心態，尋找適當的時機賣房脫身。本版文/本報記者 李桁