金台觀察：33地試點土地改革引導的4大方向

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農村集體經營性建設用地入市終於實現“突破”。25日，全國人大常委會審議《關於授權國務院在北京市大興區等33個試點縣（市、區）行政區域暫時調整實施有關法律規定的決定（草案）》的議案。擬授權國務院在全國33個地區暫停實施土地管理法、城市房地產管理法關於集體建設用地使用權不得出讓等規定。北京大興區等全國33個試點縣級行政區域擬允許農村集體經營性建設用地入市。

土地制度是國家的基礎性制度，關乎城鎮化、農業現代化進程，意義重大。黨的十八屆三中全會提出建立城鄉統一的建設用地市場，明確了農村土地制度改革的方向和任務。去年12月中央全面深化改革領導小組提出了堅持土地公有制性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損三條底線，在試點基礎上有序推進。此次試點僅限於存量的集體經營性建設用地在一定前提下入市，作為改革的重點領域之一，土地改革涉及數億人的利益調整，也關乎中國經濟長期制度紅利的創造與釋放，其推進進程的謹慎在意料之中。

當前，土地改革的路徑尚在探索，頂層設計尚未完成。2014年中央一號文件要求在2018年之前完成土地的確權登記和頒証，同時《物權法》、《土地管理法》、《農村土地承包法》法律等也有望在未來幾年有所突破。頂層實際改革思路會逐步完善，期間推進的改革也會保持一定的謹慎態度，但未來各試點可能表現出的創造力將很大程度上為后續改革的頂層設計提供基礎。

土改是不可逆轉的大趨勢。可以預期，經過2017年的分水嶺，即土地的確權行將告成時，也將是一些試點優秀經驗的推廣之時。作為企業和資本，應更早時間進行布局。

我們預計本次試點將引導后市幾大趨勢：

城鄉一體化、新型城鎮化全面改革的重要開端。加快土地改革，是人口紅利消失后農業現代化與新型城鎮化發展的新需要，33個試點的篩選本身就在新型城鎮化綜合試點和農村改革試驗區中產生，這些破除城鄉二元制藩籬的先試先行，是增加農民收入和積累新型城鎮化建設經驗的必經步驟與方向。盡管實現土地市場距離真正的市場化還有漫長距離，但這一實質性進展已是城鄉一體化全面改革的重要開端。未來發展中，利用土地杠杆破除城鄉二元制,協調區域發展,形成經濟內循環機制，促進經濟轉型，都將是土改與城鄉一體化相伴相生的應有之義。而圍繞土地增值收益分配的改革，則可能成為分擔成本、推動農村轉移人口市民化的潛在突破口。

提升農村地區工業、現代農業發展水平。可使目前閑置的土地得到充分利用，並刺激農村工業、現代農業的發展。農副產品加工等農業產業鏈相關企業將通過整合拿地，獲得更大的區位優勢。農資企業可以通過進入該市場，在農村建設更多生產基地、站點和營銷網絡，從而提升產品和服務的滲透率。利好農業產業鏈相關企業。

加快戶籍、財稅體制、自主發債等改革。土地改革面臨的阻礙包括法律修訂、中央與地方政府協調以及財稅體制改革等的協調。此次在試點區域內對法律規定進行調整，使得首要障礙得以緩解，但同時應注意到集體經營性建設用地同等的入市對城市政府地方財政收入形成實質性負面沖擊也不容忽視，需要在財政收支方面進行統籌協調。在新型城鎮化建設中，中央一直倡導建立多元化、可持續的城鎮化投融資機制，試圖擺脫對土地財政的依賴，減少潛伏的金融風險，但採取以何種方式緩解地方政府財政收支缺口，將成為試點能否大范圍推廣的重要決定因素。為了減少改革阻力，預計未來試點地區有望在戶籍制度改革、財稅體制改革、自主發債資格等領域獲得更多的政策支持。

對房地產市場短期影響有限。此次採取法律豁免的方式在33個縣市區進行封閉運行，且僅涉及存量集體經營性建設用地，大多為鄉鎮企業用地，短期內不存在大規模入市，這是一個限定。更重要的，是明確要求在符合規劃、用途管制和依法取得的前提下才可以入市，綜合看,短期內對房地產市場影響很小。但長期看，隨著試點的開展與推廣，農村存量集體經營性用地入市，成為工業用地或旅游用地等，可一定程度上緩解城市高價地，優化產業結構和城市用地結構,促進紡織、造紙、化工等產業向郊區集聚,信息、通信、金融及文娛等產業在城市中心區域聚集,傳統服務業和高端裝備、環保等新興產業布局在城市中間或外部地帶。

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