博鰲論壇聚焦2015年房地產市場三大焦點

房價·房產稅·土地財政——博鰲論壇聚焦2015年房地產市場三大焦點

“如果你有６００萬元，現在會買房子嗎？”在博鰲亞洲論壇２０１５年年會房地產分論壇上，主持人向與會嘉賓拋出這個“見微知著”、抓人眼球的具體問題。

在近期頻頻釋放政策信號的背景下，今年的樓市走勢格外引人關注。嘉賓們對於這個問題不同的答案和分析，透視了房地產業的新動向。

焦點一：利好消息頻出，房價是否將止跌回升？

限購政策鬆綁、央行降息、降低住房公積金使用門檻……從去年至今，一系列新的政策調整給房地產市場帶來利好。在經歷了持續低迷后，今年的房地產市場是否將進入止跌回暖的拐點？

“今年的房地產政策會有所放寬。”中國房地產業協會原副會長朱中一認為，總體趨勢是繼續淡化或退出行政性的調控手段，轉向市場化的調控手段。國家發改委學術委員會秘書長張燕生也認為，大部分城市鬆綁限購等政策表明，調控正由過去嚴厲的去泡沫、去杠杆政策，轉向尋求更加平衡的供求關系。

這在最新出台的政策上得到驗証。３月２７日，正值博鰲亞洲論壇２０１５年年會舉行期間，住建部和國土部聯合對外發布促進房地產市場平穩健康發展的新政策。要求２０１５年各地合理安排住房和用地供應規模。

朱中一等人認為，隨著相關政策實施和城鎮化進程加快，剛性需求和改善型需求將持續釋放，有利於改善目前失衡的房地產市場供求關系。

但與會嘉賓也普遍認為，由於待售庫存高企，再加上在建規模較大並且陸續進入市場，房地產市場整體回暖復蘇的“拐點”短期內還不會出現。

國家統計局數據顯示，截至２０１４年末，全國商品房待售面積６２１６９萬平方米，比２０１３年末增加１２８７４萬平方米，同比增長２６．１％，三項指標均創下了歷史新高。今年前兩個月依然延續了庫存高企的狀況。據上海易居房地產研究院的庫存報告，截至２月底，全國３５個重點城市中，有３１個城市庫存出現了同比增長現象。

國際貨幣基金組織副總裁朱民認為，總體來看，中國樓市還有很大的消化存量的空間，需要３年左右才能使房地產過度的供應量回到常態。“房地產市場繼續理性回歸調整，繼續由市場供求做決定，將是２０１５年樓市調整的主基調。”張燕生說，房地產市場不大可能出現大起大落的現象。

在供求關系的主導下，有預測認為，今年房價可能在不同的城市出現分化。香港南豐集團行政總裁、原香港財政司司長梁錦鬆認為，一線城市的房價會比較穩定，也有機會往上升，但其他城市特別是三四線城市，房價下降的短期壓力較大。

焦點二：條件初步具備，房地產稅何時開征？

３月２６日，《不動產登記暫行條例實施細則（征求意見稿）》公布並公開向社會征求意見。實施不動產登記一直被視為開征房地產稅的前奏，並為房地產稅的征收奠定了基礎條件。公眾對房地產稅開征的預期愈發強烈。

財政部財政科學研究所原所長賈康表示，不動產登記制度剛剛推出，房地產市場仍處在調整期，房地產稅征收需要掌握實際火候，從目前情況看，在短期內難以實現。

今年全國兩會期間，國務院總理李克強在政府工作報告中指出，支持居民自住和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。這傳遞出保障剛需和改善型住房需求的信號，減少投資投機性因素。

朱中一說，全國人大近日表示將在２０２０年前全面完成稅收立法，其中包括房地產稅。“房地產稅引導預期的作用不可忽略，抑制投資的投機性，需要發揮不動產登記和房地產稅的作用。”

與會嘉賓認為，征收房地產稅一方面是將一些間接稅負和稅外收費並入房地產稅稅種，減輕大多數老百姓稅負﹔另一方面，重點發展保有環節房地產稅，也能促進稅費體系進一步合理化，發揮稅收對房地產市場應有的調解作用。

也有部分與會嘉賓認為，類似房地產稅這種涉及中長期調整的政策出台的時間、順序和力度要把握節奏，在當前的宏觀背景下，避免對經濟形成過大的沖擊。

張燕生說，中國房地產市場需要出台房地產稅，但在什麼時間出台是一門藝術。“當前經濟下行壓力很大，要把短期的穩增長、中期的調結構和長期的轉方式的節奏掌握好。”

焦點三：經濟增長放緩，如何防止地方政府重回盲目賣地老路？

今年以來，宏觀經濟下行壓力加大。前兩個月的統計數據顯示，我國經濟延續了去年四季度的放緩勢頭，部分經濟指標在中高速平台上回落。在海南等部分省份，房地產市場低迷成為經濟增長放緩的原因之一。

賈康認為，當前房地產市場仍屬於調整期，還處在一個探底的軟著陸過程，對於７％左右的經濟增長的支撐力確實比較弱。地方政府更直接的壓力來自房地產市場低迷導致的土地“錢袋子”縮水。

近日公布的數據顯示，去年全國土地市場呈現低迷狀態，土地出讓收入增速逐季回落。遼寧、黑龍江、海南、雲南等１５個省份出現負增長。房地產業對地方政府ＧＤＰ和財政收入的拉動作用都在削弱，地方政府面臨如何尋找新的經濟增長動力和財政收入來源？

“關鍵要用改革的方式解決增長動力和財政收入問題，不要再回到土地和財政過度捆綁的老路。”張燕生說，在新常態的背景下，地方經濟的增長應該向經濟結構調整和改革創新要動力，加快經濟轉型升級。

與會嘉賓認為，解決地方政府的財政新來源，需要“開源節流”。張燕生建議，地方經濟建設方面的支出應該大幅度壓縮，財政支出應主要轉向社會事業和生態環境﹔積極嘗試ＰＰＰ方式獲取公共設施建設資金來源﹔此外還應規范地方融資創新，解決地方政府的部分資金來源。

如何防范地方重回過分依賴土地財政的老路，關鍵要減少地方政府的利益沖動。與會嘉賓建議，盡快落實《深化財稅體制改革總體方案》，理順中央和地方的財權事權，建立事權和支出責任相適應的制度，“客觀上會減少地方政府對‘土地財政’的依賴。”張燕生說。

與會嘉賓建議，還應通過推進土地制度改革減少地方政府賣地沖動，建議政府退出一般性商業性的土地開發市場，由供需雙方直接進入市場交易。減少政府壟斷推高土地價格的動因。

朱中一說，應該給地方政府一個明確的信號，引導供大於求的地方尤其是三四線城市，不要盲目增加土地和房屋供應量，而以消化存量、轉變傳統的房地產增長方式為主。“從長期來看，應該要求地方政府根據住房的需求和城鎮化的進程，來制定科學的城鎮發展規劃，進而落實用地規劃和供地規劃。”

此外，張燕生還表示，對於政府官員的政績考核一定要轉變，要更加多元與合理，不能再鼓勵簡單粗暴的“大拆大建”。