樓市回穩需要多方施策 鼓勵自住和改善性需求

　　國土部和住建部兩部門上周聯合下發《關於優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》，明確了中央政府在供給層面穩定房地產市場的政策，這些政策涉及土地供給、住房規劃、土地房屋供給結構以及保障房的統籌等方面，事實上突破了2006年出台的限制供給的70/90政策，有利於支持自住和改善性住房需求。

　　但是，要穩定房地產市場，還需財稅金融多策並舉改善需求。可行的政策儲備包括，鼓勵銀行加大對住房按揭貸款的支持力度，實行差別化的房貸政策、對首套房房貸的首付比例和利率實施優惠，對自住和改善性需求提供稅收優惠，加大地方政府收購商品房補充保障房的力度。

　　可以說，經過了數年的以控制投資需求為主要手段的房地產調控，2009年救市形成的樓市泡沫已經初步得到控制，這不僅體現在房地產投資增速的回落上，2014年房地產投資增長10.5%，比上年回落9.3個百分點。更體現在房地產價格，尤其是二手房價格的回落上。中國指數研究院“百城價格指數”顯示，2015年2月，百城(新建)住宅平均價格為10539元/平方米，環比下跌0.24%，同比下跌3.84%。

　　但是，房地產市場的發展與居民實際住房需求仍有較大差距。靜態數據而言，雖然目前城鎮居民擁有住房初步達到戶均一套，人均33平方米，可城鎮居民住房擁有很不均衡，住房成套率比較低。根據“六普”數據，城鎮49.6%的家庭人均住房在30平方米以下，36.5%的家庭住房沒有廚房和廁所。動態數據顯示，中國城鎮化處在中期，按照2020年城鎮化率60%計算，將有3億左右的已到和將到城鎮的轉移人口需要“住有所居”。有專家判斷，到2025年之前，中國城鎮住房需求不會絕對下降。

　　這可能就是總理所說的，房地產市場有其自身的規律，中國國土面積遼闊，有特大城市和中小城市、小城鎮，情況各異，所以我們要求強化地方政府合理調控房地產市場的責任，因地制宜，分城施策。中國城鎮化進程還在加快，中國房地產市場的需求是剛性的， 我們鼓勵居民自住性住房和改善性住房需求，保持房地產長期平穩健康發展。

　　而且，穩定房地產就是穩定投資，也是當前穩增長的抓手之一。回顧2014年數據，進出口比上年增長2.3%。社會消費品零售總額同比名義增長12.0%，增速相比上年回落1.1個百分點。固定資產投資同比增長15.7%，增幅比上年下降2.7個百分點。考慮到消費需求長期以來“穩”的特征，以及全球經濟的不振，今年出口的恢復仍將緩慢，故此，穩經濟的重點就在穩投資。具體觀察投資數據，三個主要部分，房地產投資、制造業投資與基建投資，前二者持續下滑，僅依靠基建投資對沖顯然不足。在新引擎還沒打造完成的情況下，房地產仍是穩投資的主力之一。

　　穩地產不能僅僅依靠供給管理，一方面，單純供給管理能夠影響的更多是價格，而眼下我們需要的是，價穩量漲式的平穩恢復，另一方面，在目前的房地產領域，優化供給也難以創造需求。所以，還需要更多的財政金融政策鼓勵自住和改善性需求。