新政連發塑造樓市新常態 不意味房價大漲

　　在不到一周的時間裡，信貸、財稅、土地等多項房地產政策紛紛落地。此番政策力度超出了業內的普遍預期，面對政策組合拳的強力刺激，后續市場有望逐步升溫，但不同城市間分化格局猶存。值得注意的是，當前樓市的政策取向依然是鼓勵剛需和改善性需求，新政連發將塑造樓市新常態，但並不意味著房價的大漲，去庫存仍是當前樓市的首要任務。很多地區房價將出現一定程度的增長放緩或下降，而北上廣等一線城市仍存在房價上漲壓力。

　　實際上，中央政府“穩定住房消費”的政策導向十分鮮明。今年的政府工作報告明確指出支持居民自住和改善性住房需求，把一些存量房轉為公租房和安置房。按照支持合理住房需求的政策思路，加之經濟下行和就業壓力仍然較大的情況下，便不難理解此輪政策的出台初衷。

　　伴著一系列新政的落地，業內外最為關心的話題是下一步的市場走勢以及房價的未來走向。就市場走勢而言，隨著政策刺激效應的逐步釋放，預計一二線城市將率先復蘇，成交量會有明顯上升，三四線城市市場也會逐步回暖。

　　此前，地方利好政策的不斷推出已對市場產生催化作用。根據中原地鋪的新增盤源量及新增客源量近期走勢來看，春節后均逐周環比增加，顯示市場活躍度持續攀升。中原所監測的21個城市數據顯示，最近兩周的成交量並列位於今年第二高位，僅次於今年第5周的成交量。3月1日至15日，上海易居房地產研究院監測的20個典型城市新建商品住宅成交面積約464萬平方米，同比增長約10%。此次政策的出台，勢必引發市場的進一步反彈。

　　市場回暖、成交量攀升會否刺激房價“水漲船高”呢？這可以從以下幾個方面尋找答案：首先，“穩定住房消費”不等於大規模“救市”。政府工作報告明確傳遞出保障剛需和改善性住房需求，減少投資投機性因素的信號。更為關鍵的是，“差異化”的舉措正在逐步落實，各地鬆緊不一，也體現了“有保有壓”的調控思路。比如，一些地方繼取消限購之后，近期還出台了支持住房消費的政策﹔而北京、上海近期則再次澄清取消限購的傳言，且目前沒有政策明顯鬆動的跡象。

　　其次，樓市消化存量的空間依然很大，高庫存和供大於求的局面決定了“拐點”短期內很難出現。國家統計局數據顯示，截至去年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，同比增長26.1%，三項指標均創下了歷史新高。今年前兩個月依然延續了庫存高企的狀況。截至2015年2月底，上海易居房地產研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為27148萬平方米，同比增長19.1%。2月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為11.9、15.7和20.7個月。

　　再次，房地產的投資屬性更多地讓位於消費屬性，房產造富時代面臨終結。一方面，過去幾年，房價一路高歌猛進，已呈“高處不勝寒”之勢。另一方面，居民對房價上漲預期已有所轉變。央行最新發布的一季度調查報告顯示，未來3個月內准備出手購買住房的居民佔比為13.8%，創2014年第一季度以來新低。同時，預期房價上漲的居民佔比為15.6%，創近六年以來新低。

　　70個大中城市的房價走勢也印証了這種預期。70個城市中，有26個城市的房價已跌回到了五年前，部分城市甚至比五年前的水平還要低。這在一定程度上說明樓市投資投機泡沫已戳破，樓市賺錢效應明顯減弱。

　　綜上，樓市新政的出台並不意味著房價的大漲，去庫存依然是當前樓市的首要任務。盡管剛需和改善需求依然存在，但對於供過於求的大部分城市而言，唯有“以價換量”才能真正促成市場的持續回暖。