樓市維穩政策超預期仍有空間 市場難演2008故事

　　政策超預期 市場難演2008故事 樓市維穩

　　樓市非常時期的非常規調控終於要回歸常態了。國務院總理李克強在全國兩會記者招待會上表態“房地產要穩定運行”后，3月最后一周，五部委的“穩樓市”政策相繼落地。

　　3月30日，央行、住建部、銀監會聯合下發通知調整二套房貸首付比例，從70%直接降到40%﹔財政部將二手普通住房交易中滿5年免征營業稅改為滿2年免征。在此3天前，國土部還聯合住建部在調整供地節奏與結構方面做出了政策上的重大調整。

　　“五部委出台的樓市政策可以說是第四輪救市的標志。”北京中原地產首席分析師張大偉樂觀地分析稱。國研中心宏觀部主任陳昌盛接受《華夏時報》記者採訪時則相對“淡定”：“近幾年，中央對樓市的政策一直處於偏緊狀態，目前市場仍在調整周期內，如今的樓市新政實質上是由‘從緊’恢復到‘常態’。”

　　新政鬆綁幅度的確超出了市場預期，但這真的就是救市嗎？中央的口徑叫維穩，要保住經濟7%左右的增速，任何一個支柱產業都不希望太壞，包括房地產。問題是，樓市十年調控越調越高，2008年一救就報復性大漲，這一次還會重演2008年的故事嗎？

　　對樓市而言，新政肯定是利好﹔但要知道，現在的經濟大背景已有了根本性的不同，房地產黃金十年基本確定已經過去，供不應求已是過去時，資產房地產化也正向資產証券化演變。而此次五部委的政策在釋放剛需的同時還是守住了遏制炒房的底線，目的更多的是去庫存和增加市場交易。換句話說，房價大漲不行，但也要防止大跌。

　　還是“政策市”嗎？

　　無論市場環境如何變化，房地產市場似乎都難以擺脫對政策的依賴，“樓市是個政策市”的命題在短期內仍然有效。

　　根據央行“3·30政策”要求，對擁有一套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭購買二套房，最低首付款比例降至40%﹔使用住房公積金貸款購買首套普通自住房，最低首付20%﹔擁有一套住房並已結清貸款的家庭，再次申請住房公積金購房，最低首付30%。

　　財政部同一天出台的政策中，將普通住房對外銷售所需繳納的營業稅，免征年限從5年改為2年，即個人購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。

　　“信貸政策一直是樓市政策的核心，雖然半年前央行‘9·30政策’已經對房貸進行了調整，但鑒於二套房首付比例過高，依然限制了改善性需求的釋放。此次調整，對於改善性需求而言，意味著政策發生質變。”中國房地產協會副會長陳國強稱。

　　新政出台第二天，就已有房企傳出二季度漲價的消息。北京一家樓盤銷售代理行負責人告訴記者，樓市政策出台后，他們代理的多個項目都表示要修改二季度的銷售計劃，大幅度促銷優惠幾乎全部取消，部分項目計劃小幅上調銷售價格。但與之對應的是，房地產股在這一天並未出現大漲，整個A股反而出現了回調。

　　“新政對市場總會有短期效力，我們隻要能抓住政策釋放效果的時期，就能帶動成交去庫存。”一家全國大型房企總裁對本報記者表示，新政出台后，其所在房企已經開始分區域重制銷售策略，一線城市及二線熱點城市在售項目價格將小幅上調，庫存壓力大的二三四線城市將借機調價出清。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析稱，“受政策影響最大的則是購房人的心理預期，在房價即將上漲的心理暗示下，此前處於購房觀望中的剛需出手的可能性就會增加。”

　　中原地產三級市場研究公布的數據顯示，政策出台的當晚，中原地產各地門店簽約數出現大幅上揚﹔其中一線城市成交加速的趨勢更加明顯，中原在四個一線城市二手房成交量同比前一周漲幅超過20%。

　　“成交量上漲將是第一步，但並非所有城市都會迎來房價上漲。今年下半年一線城市房價上漲的可能性大，但預計很難出現大漲。而庫存壓力較大的三四線城市房價止跌企穩可以說是最好的結果了。”張大偉稱。

　　難演2008年故事

　　“2008年時的市場形勢與當前有類似的地方，同樣都是房地產市場的低迷，投資下滑和交易量萎縮，同是宏觀經濟開始下滑，持續被打壓的房地產，突然擔當了挽救經濟下滑的引擎。”經濟學家陳劍波分析稱。

　　而當年的救市政策與如今的“3·30政策”基本相同，都是對個人購買二套房貸款予以放寬，並對住房轉讓環節營業稅進行大幅減免。在鼓勵住房消費及寬鬆貨幣政策的刺激下，2009年房地產市場V型反轉，房價也節節攀升。

　　歷史總是驚人地相似，這一次，歷史會重演嗎？

　　“本次新政出台談不上是救市，只是將過去過嚴的二套房信貸和稅收政策回歸到常態化，主基調都是支持改善性住房需求。”住建部政策研究中心主任秦虹分析稱，“目前樓市總的供求關系仍然是供大於求，釋放改善性需求主要是有利於消化庫存，對於庫存壓力小的一線城市來說可能會出現價格上漲，但一線城市還有限購政策﹔所以綜合看來，難以出現2009年那樣的價格全面高漲。”

　　國家統計局數據顯示，截至去年末，全國商品房待售面積62169萬平方米，比2013年末增加12874萬平方米，同比增長26.1%。

　　今年前兩個月，全國樓市依然延續了庫存高企的狀況。上海易居房地產研究院監測數據顯示，截至2月底，全國35個主要城市新建商品住宅庫存總量為27148萬平方米，同比增長19.1%。2月份，35個城市中，一二三線城市新建商品住宅存銷比分別為11.9、15.7和20.7個月。

　　“目前看，中央是希望能通過調整首付比例及房貸利率、增加資金投放來提振房地產市場的信心，但是這一政策在地方執行的時候能否達到政策設計的需求仍未可知。”華東某省會城市的住建部門官員告訴《華夏時報》記者。

　　民生証券分析師管清友分析認為，本輪樓市調整是短期因素和中長期因素共振的結果，既有信貸偏緊的政策因素，也有庫存偏大、人口結構調整、房地產去投資化屬性增強等市場自身因素﹔因此，房貸新政隻解決了信貸偏緊的短期影響因素，隻能短期緩解樓市壓力，卻無法扭轉樓市進入下行通道的中長期趨勢。

　　多位業內人士分析稱，事實上，在今年的政策環境中，還疊加了不少政策的對沖因素，如房地產稅的政策預期始終存在，營改增也將給房企帶來重大影響﹔此外，由於銀行信貸額度有限，新政落地后的政策效果仍需觀望。

　　政策寬鬆仍有空間

　　五部委政策齊發，中央在政策力度上已經拿出了最大誠意。加上地方政府此前紛紛出台的契稅減免、購房補貼、放鬆公積金貸款等方面的措施，本輪樓市的政策和力度已經接近2008年的救市模式。

　　那麼，未來還有多大的寬鬆空間？值得注意的是，今年前兩個月宏觀經濟數據的再度下滑，令房地產行業的帶動作用再次被寄予厚望。

　　國家統計局3月份公布的數據顯示，今年2月主要宏觀經濟數據均出現下滑，並創下數年新低，表明經濟下行風險仍需警惕。不過，疲態猶存的房地產能否成為“救火隊”目前卻仍未可知。

　　根據國家統計局數據，今年1-2月份，商品房銷售面積8764萬平方米，同比下降16.3%﹔商品房銷售額5972億元，下降15.8%﹔全國房地產開發投資和住宅投資的增速都比去年全年回落0.1%。

　　抽樣調查統計數據表明，在2007 年前后，國內房地產市場投機、投資性需求比重高達16%，而在2014 年，該需求已經不足5%。業內人士分析稱，這樣的變化，從表面看是住宅投資的關注度在大幅降低，而從某種程度上來說，卻意味著樓市去投資化已經進入深化階段。

　　“在這樣的市場背景下，寄希望於靠樓市來提振經濟，單靠一兩個政策很難起到作用，盡管今年的經濟增長目標隻定在7%，但這是中央的底線，必須完成﹔因此，如果這一輪樓市政策的效果無法達到中央設定的標准，不排除后期政策繼續寬鬆。”陳劍波稱。

　　此前本報記者曾報道，中央及相關部委框定了一整套的“穩定市場”政策方案，涉及購房資格、商業貸款、公積金貸款、稅收以及住房保障、去庫存、土地供應等各個方面，其中有的政策已經成形，有的仍處於調研制定階段。

　　“目前的樓市政策調整是由2010年以后的‘從嚴從緊’轉向正常化，政策效果的驗証期限大約為三個月到半年，中央對房地產市場和整體經濟指標都設定了標准，如果無法達標，政策還將繼續向‘寬鬆’狀態調整。”國研中心一位負責人對本報記者表示。

　　張大偉表示，2015年，房地產政策將延續去行政、重市場的調控思路，並有望在營業稅征收、一線的部分城市限購等環節進一步放開。管清友則表示，目前二套房房貸調整已經兌現，下一步稅費標准的鬆動也不會太遠，甚至有可能放鬆首套房信貸，不過北京、上海放開限購的可能性較低。